一年一度的博鰲房地產(chǎn)論壇今年移師三亞舉辦。然而，8月13日，一場不期而遇的臺風(fēng)讓眾多趕赴三亞的航班被迫取消，不少航班延誤。然而風(fēng)雨之后的論壇，還是讓人們享受了一次思想盛宴。

十年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，越調(diào)越漲的尷尬現(xiàn)實讓人開始思考制訂房地產(chǎn)的長效機制。限購、限貸、限價這些政策的式微，讓人們希望房地產(chǎn)市場的長效機制能不能在今年出臺？還有，不斷傳出的房地產(chǎn)稅擴圍的消息會不會成真，如何實施？從去年開始，中央大力提倡的新型城鎮(zhèn)化之路該進(jìn)行怎么樣的制度創(chuàng)新？在房地產(chǎn)未來的發(fā)展過程中，需要進(jìn)行怎么樣的金融創(chuàng)新？人們急切地希望能夠在本次論壇上得到一些答案。

兩天的論壇上，雖然少了唇槍舌劍，但是與會嘉賓在房地產(chǎn)頂層設(shè)計方面的實踐與探索、思考與想法、建議與建言如同一枚枚石子投向了因沒有政策出臺而略顯平靜的房地產(chǎn)市場之中，然而每次重磅發(fā)言激起的市場漣漪效應(yīng)逐步擴散，也許影響到的是未來十年、二十年乃至更久的市場。

新型城鎮(zhèn)化要以人為核心

中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，過去那種主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型城鎮(zhèn)化模式必須轉(zhuǎn)型，必須堅持走以人為本、集約高效、綠色智能、四化四步的新型城鎮(zhèn)化道路，或者說是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化道路。推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，涉及到戶籍制度、土地管理制度、城鎮(zhèn)投融資制度、基本公共服務(wù)制度和住房制度等一系列改革，需要在做好頂層設(shè)計的前提下積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。

五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波就用其在實踐與探索過程中的理解告訴大家，新型城鎮(zhèn)化的核心是市民化和房地產(chǎn)化。何劍波認(rèn)為，市民化就是人的城鎮(zhèn)化的表達(dá)，即城鎮(zhèn)化下人、戶籍、權(quán)利的統(tǒng)一；房地產(chǎn)化就是以人為核心的土地、房屋、產(chǎn)業(yè)的結(jié)合模式，以及人、戶籍、權(quán)利與土地、房屋、產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。在何劍波的理解，在新型城市化的大背景下，房地產(chǎn)不再是狹義的房地產(chǎn)，而是廣義的，包含了居住、社交、購物、休閑、康體、旅游、養(yǎng)老等與人的生活相關(guān)的部分。此外，也包括了工業(yè)、產(chǎn)業(yè)等與生產(chǎn)相關(guān)的部分。

嘉凱城集團(tuán)股份有限公司也在積極地探索著新型城鎮(zhèn)化下的消費型城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)之路。嘉凱城城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)合了嘉凱城之前開發(fā)與運營商業(yè)物業(yè)的成功經(jīng)驗與資源優(yōu)勢，以及與大股東浙江省商業(yè)集團(tuán)旗下豐富的商業(yè)資源，定位為最貼近老百姓生活的社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，力求開辟商業(yè)地產(chǎn)的新藍(lán)海。

“我們計劃到2016年底，3年力爭實現(xiàn)200萬平方米的運營規(guī)模。其中年內(nèi)要做成5個樣板店，規(guī)模大于8萬平方米。”嘉凱城董事、副總裁李懷彬在接受記者采訪時稱。

長效機制要管100年

近期調(diào)控政策稍有松動的跡象，房地產(chǎn)未來的發(fā)展更是以平穩(wěn)為主，而調(diào)控房價或者促房價合理回歸等不再是重點。此時，房地產(chǎn)行業(yè)的有識之士關(guān)于房地產(chǎn)長效機制的呼聲日盛。在博鰲房地產(chǎn)論壇上，朱中一說：“房地產(chǎn)長效機制應(yīng)包括，抓緊完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，今后更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)的和法律的手段來進(jìn)行調(diào)控，又要在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機制。”

朱中一說，長效機制的設(shè)計、完善都有一個過程。如我們希望地方政府不要過度依賴土地財政和房地產(chǎn)，而要通過產(chǎn)業(yè)帶動來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，這既涉及到中央政府與地方政府的事權(quán)、財權(quán)匹配問題，又涉及到引進(jìn)產(chǎn)業(yè)有沒有條件等問題，非一年半載就能解決好的。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮在發(fā)言時表示，在過去十年的調(diào)控中，我們最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調(diào)控措施，都在不斷地強化政府的權(quán)力，弱化市場經(jīng)濟(jì)配置資源的作用。

他還強調(diào)，別老把短期的調(diào)控和長效機制聯(lián)系起來，政策永遠(yuǎn)是短期的、是即時決策的，長效機制則是制度建設(shè)，是保證產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的問題。在他的愿景當(dāng)中，長效機制應(yīng)該能夠管上100年。

要明確第一套房不征房產(chǎn)稅

今年以來，關(guān)于房地產(chǎn)稅的擴圍的消息不斷傳出。顯然，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康的演講，與千千萬萬房屋持有者的切身利益密切相關(guān)，也最受大家的關(guān)注。

在賈康看來，房地產(chǎn)稅的擴大試點范圍勢在必行。因為中國權(quán)威的信息是，從決策層到管理部門所形成的文件，這幾年從最高層面的文件到具體的綜合管理部門的文件，都非常明確地表述了關(guān)于適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍，或推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點。

在賈康看來，房地產(chǎn)稅的擴圍，要更多地借鑒國際經(jīng)驗，比如日本實際上是首套房可以不征。結(jié)合中國的實際情況，他強調(diào)房地產(chǎn)稅的征收設(shè)計上面一個非常重要的要領(lǐng)就是要調(diào)節(jié)高端，而不是普遍征收。官方如果不把這個說清楚，很容易造成人心惶惶。他個人力主在房地產(chǎn)稅擴圍大方向確定的時候，要及早讓社會把這個定心丸吃下來，讓大家知道，基本住房保障概念下的第一套房或者第一個單位的住房是不被這個稅覆蓋的。