[導(dǎo)讀]雖然這些微調(diào)的政策，在實(shí)際執(zhí)行中，對(duì)市場(chǎng)直接影響不大，但累計(jì)效應(yīng)對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商心理的影響很大。下半年穩(wěn)定房?jī)r(jià)的難度在加大，特別是一二線(xiàn)城市。

樓市調(diào)控可能再次因宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)等外部因素而陷入膠著狀態(tài)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布7月份70座大中城市住宅價(jià)格指數(shù)顯示，7月份69個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，這已是連續(xù)第三個(gè)月上漲城市數(shù)量保持在69個(gè)。其中，一線(xiàn)城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)。

值得玩味的是政府的表態(tài)。北京市在上述房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)布前透露，北京正在醞釀推出自住型商品住房政策，以平抑房?jī)r(jià)；上海市房管局則重申繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。

敏感的經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)注意到調(diào)控的細(xì)微變化。摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌稱(chēng)，與對(duì)其他行業(yè)的態(tài)度不同，新一屆政府從未就房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)表過(guò)任何公開(kāi)意見(jiàn)。

地價(jià)與房?jī)r(jià)齊瘋狂

這是一個(gè)房?jī)r(jià)與地價(jià)賽跑的時(shí)代。

8月14日，人們還在謹(jǐn)慎論證亦莊房?jī)r(jià)將全面進(jìn)入3萬(wàn)元時(shí)代，融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體以41.2億元，連獲亦莊新城兩塊土地，算上保障房以及公建配套成本，最高樓面地價(jià)逼近3萬(wàn)元。去年9月底，融創(chuàng)保利聯(lián)合體曾在亦莊新城拿地，樓面價(jià)約在1.5萬(wàn)元/平方米。11個(gè)月時(shí)間，亦莊地價(jià)接近翻番。

不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，亦莊房?jī)r(jià)將迅速跳進(jìn)4萬(wàn)元時(shí)代。目前，亦莊區(qū)域不少在售項(xiàng)目甚至還低于3萬(wàn)元/平方米。中信新城、富力尚悅居等在售樓盤(pán)價(jià)格都在2.6萬(wàn)元/平方米以下，只有類(lèi)別墅項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天著售價(jià)達(dá)到3萬(wàn)元/平方米。

比起地價(jià)的漲幅，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)也毫不遜色。前述國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，京穗深滬新建商品住宅價(jià)格漲幅分別為18.3%、17.4%、17%和16.5%。

房?jī)r(jià)高漲的局面可能短時(shí)間之內(nèi)難以改變。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，從8月份各地頻出的日光盤(pán)來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)集聚恐慌情緒，價(jià)格正醞釀再次上漲加速的可能性。

就在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布7月房?jī)r(jià)指數(shù)的前一天，北京市緊急召開(kāi)通氣會(huì)透露，北京正在醞釀推出自住型商品住房政策，以平抑房?jī)r(jià)。所謂自住型商品房住宅政策就是此前北京市出臺(tái)的“國(guó)八條”細(xì)則中提出的“將部分商品房納入限價(jià)房序列管理”，而具體實(shí)施辦法就是“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”。

目標(biāo)多元與手段單一

接近北京市調(diào)控部門(mén)人士稱(chēng)，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)在某種程度上要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展相平衡，而從目前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看，也需要房地產(chǎn)有相對(duì)較好的推動(dòng)作用。朱海斌也認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)狀況欠佳，樓市調(diào)控近期進(jìn)一步收緊的可能性不大。但考慮到2012年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)保持了強(qiáng)勁漲勢(shì)，政策顯著放松的可能性同樣較小。

房地產(chǎn)調(diào)控的一大難言之隱，是地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴(lài)。

以北京市為例，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市四大重點(diǎn)行業(yè)財(cái)政收入中，金融業(yè)完成283.2億元，同比增長(zhǎng)0.7%。制造業(yè)完成156億元，同比增長(zhǎng)6.9%。房地產(chǎn)業(yè)完成375.3億元，同比增長(zhǎng)43.4%。批發(fā)零售業(yè)完成190.9億元，同比下降0.6%。

房地產(chǎn)業(yè)之于各大城市意義深遠(yuǎn)。北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，目前中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的表述并沒(méi)有發(fā)生變化，但堅(jiān)持調(diào)控政策仍然可以在微觀(guān)上進(jìn)行一些微調(diào)，最終使得房地產(chǎn)調(diào)控與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相匹配。

除了宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與地方財(cái)政，地方債也成為調(diào)控的阻礙者。目前的共識(shí)是，我國(guó)地方政府性債務(wù)總體高企，部分城市存在嚴(yán)重違規(guī)現(xiàn)象。

來(lái)自審計(jì)署的信息顯示，截至2010年底，全國(guó)地方政府性債務(wù)余額10.7萬(wàn)億元，今年各級(jí)政府的負(fù)債或上升至15萬(wàn)億至18萬(wàn)億元。而且，近年來(lái)進(jìn)入償債高峰期。以2010年底的統(tǒng)計(jì)口徑，約有11.37%需要在今年償還，合計(jì)1.2萬(wàn)億；此外，2010年1384億的中央代發(fā)地方債券，3年到期今年需要還本付息，合計(jì)1500億；地方政府通過(guò)信托機(jī)構(gòu)融資的6500多億元，也有一部分需要兌付。這還不包括部分城市較為隱蔽的違規(guī)操作負(fù)債。

CRIC分析師朱一鳴認(rèn)為，我國(guó)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍相對(duì)可控，最關(guān)鍵的問(wèn)題在于，地方債上升的速度太快，壞賬、死賬有加快蔓延趨勢(shì)，如果不及時(shí)加以遏制，后果將不堪設(shè)想。不像美國(guó)的城市，入不敷出還可以破產(chǎn)。我國(guó)單個(gè)城市沒(méi)有破產(chǎn)的可能性，卻會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)：如果債務(wù)到了不可收拾的地步，屆時(shí)要么全國(guó)財(cái)政統(tǒng)一兜底，要么央行開(kāi)通印鈔機(jī)器，無(wú)論哪種，都將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

地方政府已無(wú)力左右房?jī)r(jià)？

8月21日，北京市第一幅“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。該地塊位于朝陽(yáng)區(qū)豆各莊。按照要求，商品住房銷(xiāo)售限價(jià)為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以?xún)?nèi)，單套總價(jià)控制在200萬(wàn)元以?xún)?nèi)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊認(rèn)為，在土地出讓環(huán)節(jié)，直接將未來(lái)的商品房售價(jià)寫(xiě)入出讓合同，是北京市推進(jìn)自住型商品住房供地政策的新嘗試。這個(gè)辦法既可以在最大程度上保證地方政府的土地收入，又可以抑制房?jī)r(jià)。值得其他一線(xiàn)城市推廣。不過(guò)，在供求嚴(yán)重失衡的北京，這種做法的效果，很大程度上取決于“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的土地供應(yīng)量，個(gè)別或者部分地塊恐難以起到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用。

上述接近政府部門(mén)人士擔(dān)心的是，市里推出“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”政策，但區(qū)縣出于自身財(cái)政利益的考慮，可能會(huì)對(duì)這些賣(mài)不出高價(jià)的土地供應(yīng)不積極。鑒于上述種種矛盾，房地產(chǎn)調(diào)控與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行匹配，意味著要在調(diào)控上有所拿捏，從某種意義上講，政府對(duì)于房?jī)r(jià)已經(jīng)無(wú)力左右。不過(guò)，他認(rèn)為，“拿捏”并不意味著要放松調(diào)控。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“平穩(wěn)健康發(fā)展”，公眾的期待投向了“長(zhǎng)效機(jī)制”。此前，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在公開(kāi)場(chǎng)合說(shuō)，“長(zhǎng)效機(jī)制處在論證階段，可能還要3個(gè)月左右的時(shí)間才能逐步清晰地和大家見(jiàn)面?！睋?jù)求證，朱中一想表述的意思是，有關(guān)部門(mén)正在研究房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)控方案，3個(gè)月之后，“該方案可能被提交出來(lái)進(jìn)行討論”。張磊的看法是，如果長(zhǎng)效機(jī)制年底不出臺(tái)，房?jī)r(jià)就只有繼續(xù)上漲，而且幅度不會(huì)小。

張大偉悲觀(guān)地預(yù)測(cè)，在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的大前提下，房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度和意愿在減弱。雖然這些微調(diào)的政策，在實(shí)際執(zhí)行中，對(duì)市場(chǎng)直接影響不大，但累計(jì)效應(yīng)對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商心理的影響很大。下半年穩(wěn)定房?jī)r(jià)的難度在加大，特別是一二線(xiàn)城市。