陳季冰：據(jù)市場(chǎng)人士說(shuō)，他們已經(jīng)捕捉到越來(lái)越強(qiáng)烈的中國(guó)房地產(chǎn)政策即將調(diào)整的信號(hào)。

據(jù)市場(chǎng)人士說(shuō)，他們已經(jīng)捕捉到越來(lái)越強(qiáng)烈的中國(guó)房地產(chǎn)政策即將調(diào)整的信號(hào)。

7月末召開(kāi)的最近一次中央政治局會(huì)議在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，但并未像往常那樣提及“進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控”。

8月上旬，新湖中寶、宋都股份、冠城大通、招商地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)上市公司密集推出發(fā)行企業(yè)債、增發(fā)股票等再融資預(yù)案或資產(chǎn)收購(gòu)計(jì)劃。這似乎預(yù)示著已經(jīng)凍結(jié)了3年有余的房地產(chǎn)企業(yè)直接融資開(kāi)閘在即，滬深股市的地產(chǎn)股為此歡欣鼓舞了一陣。

上周，有媒體報(bào)道，浙江省溫州市在全國(guó)率先對(duì)已實(shí)施了兩年半的“限購(gòu)令”進(jìn)行有條件松綁。雖說(shuō)溫州官方并未對(duì)此次限購(gòu)政策微調(diào)正式下發(fā)過(guò)任何文件，但實(shí)際操作中已經(jīng)執(zhí)行，報(bào)道得到了溫州市相關(guān)部門(mén)官員的確認(rèn)。

在這種預(yù)期之下，新出爐的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比平均漲幅再創(chuàng)新高，達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的7.71%。

按照一些看多的市場(chǎng)分析師的判斷，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度正快速回落到上世紀(jì)90年代初以來(lái)的最低水平，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)提振市場(chǎng)整體需求的功效又至關(guān)重要，因此政府很可能放松樓市調(diào)控―――至少是其中的一部分―――以期對(duì)經(jīng)濟(jì)起到支撐作用。據(jù)稱(chēng)，此次溫州對(duì)樓市限購(gòu)令的調(diào)整，便與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的低迷形勢(shì)存在很大關(guān)聯(lián)。2012年，溫州的GDP增速僅為6.7%，在全省11個(gè)地級(jí)市排名墊底；2013年上半年，溫州的GDP同比增長(zhǎng)7.4%，也低于浙江省8.3%的增速。

這種分析和預(yù)期無(wú)疑會(huì)獲得各級(jí)地方政府的強(qiáng)烈支持，但這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在于中央政府。因此，它對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的把脈和判斷，將在很大程度上決定那些看漲房?jī)r(jià)的機(jī)構(gòu)和投資者能否美夢(mèng)成真。

房?jī)r(jià)10年未暴漲的根源，在我看來(lái)，并非像與地產(chǎn)利益集團(tuán)眉來(lái)眼去的“專(zhuān)家學(xué)者”宣稱(chēng)的那樣，仿佛是城市化造成的無(wú)窮“剛需”所致。不管潛在的需求有多大，市場(chǎng)上沒(méi)有只漲不跌或只跌不漲的商品，這是一條最簡(jiǎn)單不過(guò)的經(jīng)濟(jì)學(xué)鐵律。

今天再回頭來(lái)看，我們能夠清晰地發(fā)現(xiàn)，造成中國(guó)當(dāng)前嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的既有結(jié)構(gòu)性因素，又有宏觀經(jīng)濟(jì)因素。所謂結(jié)構(gòu)性因素，主要是上世紀(jì)90年代分稅制改革后造成的地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的日益依賴(lài)。目前，土地出讓金已經(jīng)占到中國(guó)各級(jí)地方政府常規(guī)收入的1/3以上，這使得地方政府天然懷有推高房?jī)r(jià)進(jìn)而推高地價(jià)的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)。所謂宏觀因素，則是次貸危機(jī)以來(lái)中央政府推出的一輪又一輪依靠投資和信貸拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張性財(cái)政、貨幣政策，它使得國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上流動(dòng)性泛濫，從而推高了各個(gè)投資市場(chǎng)的價(jià)格。實(shí)際上，性質(zhì)相同的泡沫眼下充溢在幾乎一切具有投資投機(jī)價(jià)值的領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)只是其中與普通老百姓生活關(guān)聯(lián)度比較大的一個(gè)，因而最有代表性，也最受社會(huì)關(guān)注。

若進(jìn)一步分析，我們還能得到以下大致結(jié)論：雖說(shuō)上述“結(jié)構(gòu)性”和“宏觀”因素從來(lái)都是交織在一起，推動(dòng)著房?jī)r(jià)輪番上漲，但在2008年華爾街金融危機(jī)爆發(fā)之前，“土地財(cái)政”在中國(guó)樓市泡沫中所占的比例更高一些；而在4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺(tái)以后的新一輪房?jī)r(jià)加速上漲過(guò)程中，“貨幣超發(fā)”取代“土地財(cái)政”，變成了決定性的推動(dòng)力。

根子在于它們幾乎無(wú)一能把握對(duì)中國(guó)樓市泡沫的脈絡(luò)，從而也就做不到對(duì)癥下藥?，F(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，起初幾乎全部著力抑制需求―――無(wú)論是提高稅收、收緊房貸還是直接限購(gòu)，都是試圖提高房地產(chǎn)交易的成本；近幾年里，中央政府又試圖通過(guò)推進(jìn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等所謂“保障性住房”的建設(shè)來(lái)擴(kuò)大供應(yīng)。

但事實(shí)證明，它們都沒(méi)有起到太多實(shí)際效果。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)理論早就告訴我們，當(dāng)一種商品“金融化”―――亦即變成一種投資籌碼―――以后，它就會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)讓供求關(guān)系這只“看不見(jiàn)的手”失效，無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常的市場(chǎng)均衡。簡(jiǎn)單地說(shuō)，巨大的“財(cái)富效應(yīng)”會(huì)誘使市場(chǎng)出現(xiàn)“追漲殺跌”的非理性局面。以本輪房?jī)r(jià)上漲為例，根據(jù)一些機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，從2008年到2012年，中國(guó)M2占GDP的比重由不到150%急速飆升至超過(guò)200%，是目前全球各國(guó)中最高的。這么多的錢(qián)流淌在市場(chǎng)上，總要尋找回報(bào)率比較高的出處，在全球經(jīng)濟(jì)低迷、實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)艱難、行政壟斷壁壘無(wú)處不在的中國(guó)市場(chǎng)，樓市差不多是唯一比較好的投資渠道。

于是，在銀行信貸依然快速增長(zhǎng)的大前提下，現(xiàn)行的樓市調(diào)控政策就變成了揚(yáng)湯止沸。這不僅是指充盈的流動(dòng)性正在繼續(xù)吹大樓價(jià)泡沫，還意味著開(kāi)發(fā)商依然可以極為低廉的價(jià)格從銀行那里源源不斷地獲取資金。這使得它們并無(wú)迫在眉睫的資金鏈壓力，從而也就有充足的資源繼續(xù)與中央政府耗下去，而被視為“殺手锏”的“限購(gòu)令”充其量無(wú)非是延后了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲而已。然而，上漲的動(dòng)能并未削弱，只不過(guò)是積蓄了起來(lái)，這就是為什么每一次當(dāng)調(diào)控政策一出現(xiàn)松動(dòng)，樓價(jià)就會(huì)呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性加速上漲的根源。

因此，我們可以斷言，2008年以來(lái)的新一輪房?jī)r(jià)上漲，是一種典型的“貨幣現(xiàn)象”。想要使調(diào)控真正產(chǎn)生效果，當(dāng)然也只有從貨幣著手。

新一屆中央政府上任以后，將推進(jìn)體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整作為指導(dǎo)思想和工作重心。不論海外投行總結(jié)的“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”三要素是否確實(shí)道出了新政府經(jīng)濟(jì)政策的自覺(jué)思維，但從今年6月驚心動(dòng)魄的“錢(qián)荒”危機(jī)來(lái)看，新政府已經(jīng)發(fā)出了寧愿GDP增幅適當(dāng)下降也不再輕易刺激的明確信號(hào)。

如果本輪房?jī)r(jià)上漲確實(shí)如前分析是一種貨幣現(xiàn)象的話(huà)，那么，李克強(qiáng)總理及其國(guó)務(wù)院同僚顯然有可能認(rèn)為，管住了貨幣的水龍頭，也就自然而然地馴服了房?jī)r(jià)。這種看似“功夫在詩(shī)外”的總量控制對(duì)抑制樓市泡沫不僅事半功倍，還避免了政府之手直接介入房地產(chǎn)市場(chǎng)所造成的許多新的更棘手的問(wèn)題。

至于本文先前提到的房?jī)r(jià)泡沫中的另一個(gè)同樣重要的因素―――地方政府的“土地財(cái)政”問(wèn)題，則有待于進(jìn)一步的深層經(jīng)濟(jì)改革。中國(guó)經(jīng)濟(jì)走到現(xiàn)階段，越來(lái)越多積弊的浮現(xiàn)告訴我們，如今已經(jīng)到了非得對(duì)現(xiàn)有財(cái)稅體制做一次全局性大手術(shù)的時(shí)候了。不過(guò)很明顯，這也不是房地產(chǎn)業(yè)本身的問(wèn)題。