以限價(jià)、限制高價(jià)土地出讓的房地產(chǎn)市場行政化調(diào)控，正在從北京、深圳等一線城市逐漸“退場”。與準(zhǔn)許“農(nóng)展館地塊”入市并再成北京“地王”的同時(shí)，北京市已經(jīng)悄然批準(zhǔn)了多個(gè)預(yù)售價(jià)格在5萬元/平方米以上的高價(jià)項(xiàng)目。

9月4日，融創(chuàng)（中國）下屬企業(yè)以21億元的價(jià)格競得農(nóng)展館地塊，加之異地還建的醫(yī)院樓，農(nóng)展館地塊的樓面成本價(jià)已經(jīng)超過7.5萬平方米。而在北京“即將入市”的土地中，還包括多幅位于東城、朝陽、海淀、豐臺(tái)四個(gè)城區(qū)可能引發(fā)高價(jià)爭奪的居住和商服用地。

北京行政調(diào)控的“退場”并不孤立。深圳市在放松預(yù)售審批口徑的同時(shí)，還調(diào)整了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從而變相使更多高單價(jià)的住宅可以享受普通住宅的優(yōu)惠政策。隨著市場對行政調(diào)控手段的漸趨免疫，如何填補(bǔ)行政調(diào)控退場后的政策真空，將是一個(gè)棘手的問題。

預(yù)售審批松綁

“近期預(yù)售許可的價(jià)格卡得不是那么嚴(yán)了，只要你和住建委有足夠的理由說明，價(jià)格和項(xiàng)目的情況是合理的，被‘卡住’的壓力就沒那么大了，比五六月份的時(shí)候小得多。”9月5日清晨，北京一家市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者。

目前，該企業(yè)有3個(gè)住宅項(xiàng)目正在等待北京市住建委的預(yù)售行政許可審批。其中一個(gè)項(xiàng)目的擬預(yù)售價(jià)格超出同期同區(qū)域在售項(xiàng)目平均價(jià)格的15%。在提交預(yù)售許可審批的過程中，除了必須報(bào)件之外，還包括對周邊地價(jià)上漲、項(xiàng)目精裝修成本等方面的說明。上述負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)前要想在較高價(jià)格水平獲批預(yù)售許可，這些說明材料是必不可少的。

“根據(jù)這些材料的情況，必要的時(shí)候，住建委的負(fù)責(zé)人會(huì)對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，核實(shí)相關(guān)的情況，而后決定是否批準(zhǔn)?！彼f。在此之前，北京市住建委在預(yù)售許可審批中，一直執(zhí)行“后期項(xiàng)目不得超過前期售價(jià)”“新開項(xiàng)目定價(jià)不得超過同期同區(qū)域上一個(gè)已批樓盤銷售價(jià)格”的口徑和原則。

不過，多位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示，近期北京市住建委在審批過程中，對擬預(yù)售價(jià)格一項(xiàng)的口徑開始放松。自8月中下旬開始，北京住建委已經(jīng)陸續(xù)發(fā)放了多張高價(jià)住宅項(xiàng)目的預(yù)售許可證。在北京，單價(jià)5萬元/平方米被視作高價(jià)住宅的標(biāo)準(zhǔn)。

這些被批準(zhǔn)預(yù)售的高價(jià)住宅項(xiàng)目包括首創(chuàng)禧瑞都，批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格最高為130000元/平方米；紅璽臺(tái)，批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格最高為80000元/平方米；九章別墅，批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格最高為90000元/平方米；雙瓏原著，批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格最高為50000元/平方米。

此外，曾經(jīng)創(chuàng)下北京房價(jià)最高紀(jì)錄的盤古大觀項(xiàng)目，其期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的手續(xù)也將完成辦理，預(yù)計(jì)平均售價(jià)將在15萬元/平方米以上。

高價(jià)地不設(shè)防？

9月4日，被視為2013年地王備選的農(nóng)展館地塊對外出讓。融創(chuàng)中國下屬公司最終以21億元價(jià)格加異地還建醫(yī)院樓的方式，成為最終勝出者。兩者加總，農(nóng)展館地塊的樓面成本價(jià)已經(jīng)超過7.1萬元/平方米。

僅過了一天，香港開發(fā)企業(yè)新鴻基以217.17億元的價(jià)格競得上海徐家匯中心項(xiàng)目地塊，溢價(jià)率為24%。這次土地競價(jià)已經(jīng)成為全國土地出讓歷史上總價(jià)第二高的地塊。而在最近4年之內(nèi)，217.17億元的價(jià)格，已經(jīng)是總價(jià)的最高紀(jì)錄。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，農(nóng)展館地塊與萬柳地塊、玉淵潭地塊、夏家胡同地塊均為近兩年推出市場的城市核心區(qū)地塊，而前者由于地處東三環(huán)畔，毗鄰CBD核心區(qū)，并且是東部城區(qū)近年來為數(shù)不多的住宅類地塊，因此其稀缺性遠(yuǎn)比上述另外幾宗土地更甚之，而近期公寓豪宅市場的火熱更是吸引了大量房企關(guān)注這一地塊。

“但是與此同時(shí)，該地塊也存在一定短板，即地塊面積較小，總規(guī)劃建筑面積僅不到6萬平方米，并且除住宅外，還有部分商業(yè)與辦公類立項(xiàng)，2.1的容積率意味著項(xiàng)目未來層高在12-15層左右。受土地使用面積的制約，住宅部分的成品很有可能打造成為一棟或兩棟超級豪宅。預(yù)計(jì)未來售價(jià)將在15萬元/平方米以上，或?qū)⑿聞?chuàng)北京豪宅項(xiàng)目的最高價(jià)格標(biāo)桿?！彼f。

除該地塊外，在即將入市的地塊中，亦有不少位于海淀、朝陽、豐臺(tái)、東城等區(qū)的黃金地帶?！扒耙魂囉捎谡{(diào)控的壓力，北京押后了很多可能產(chǎn)生高價(jià)的地塊交易，今后一段時(shí)間，這些土地將陸續(xù)投入市場，地價(jià)繼續(xù)上行的可能是存在的?！蹦抽_發(fā)企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)人稱。