“金九銀十”是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售旺季，令人擔(dān)憂的是，在這個(gè)旺季到來之前，部分熱點(diǎn)城市已是“地王”重現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅居高。

究竟如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)？未來調(diào)控著力點(diǎn)又在哪里？帶著這些問題，記者采訪了有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士。

市場(chǎng)區(qū)域性差異大 部分熱點(diǎn)城市漲幅較高

從當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，區(qū)域性差異大，部分熱點(diǎn)城市漲幅較高。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳新建商品住房?jī)r(jià)格同比分別上漲18．3％、16．5％、17．4％、17．0％。同比漲幅超過10％的還有廈門、南京、鄭州等城市。

與熱點(diǎn)城市不同的是，少數(shù)中小城市近年來開發(fā)量大，銷售不暢，庫存較多。根據(jù)權(quán)威部門對(duì)90個(gè)城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，有32個(gè)城市新建商品住房庫存消化周期不足10個(gè)月，有21個(gè)城市庫存消化周期超過18個(gè)月，其余37個(gè)城市消化周期在10到18個(gè)月之間。

與此同時(shí)，一些熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)相繼再現(xiàn)高價(jià)地和“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說：“這一輪‘地王潮’主要出現(xiàn)在一二線城市，由此證明全國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)分化，房企選擇在一二線城市聚集，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。而這種泡沫化的發(fā)展也導(dǎo)致市場(chǎng)存在調(diào)整的可能性?！?/p>

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說：“從今年1到7月的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行來看，城市分化、企業(yè)分化是最主要的特點(diǎn)。在全國600多個(gè)設(shè)市城市中，部分大城市房?jī)r(jià)仍呈明顯上漲的現(xiàn)象，多數(shù)城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，少數(shù)城市房?jī)r(jià)呈下跌態(tài)勢(shì)。經(jīng)過十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展之后，可以預(yù)計(jì)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了鐵板一塊的格局，今后分化將是常態(tài)。”

部分城市調(diào)控升級(jí) 體現(xiàn)“從嚴(yán)從緊”

“對(duì)于未滿20周歲的單身人員，暫停其在鄭州市限購區(qū)域購房；對(duì)于年滿20周歲的無住房單身人員，在鄭州市限購區(qū)域內(nèi)限購1套住房……”9月初，鄭州市推出了被稱為升級(jí)版的商品住房限購令，引起社會(huì)關(guān)注。

事實(shí)上，為了確保完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，不少城市紛紛加大調(diào)控力度。北京市按照“老項(xiàng)目不高于前期、新項(xiàng)目不高于周邊”的原則引導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)，同時(shí)在房?jī)r(jià)較高、上漲過快的區(qū)域加大“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊供應(yīng)力度；廣州對(duì)部分高價(jià)項(xiàng)目暫停發(fā)放預(yù)售許可、限制銷售價(jià)格；深圳采取限制高價(jià)住房網(wǎng)簽等措施。

秦虹表示，在那些因供應(yīng)不足而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快的城市，政府要想在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅的下降，“限購”升級(jí)不失為一種應(yīng)急緩解供求矛盾的辦法，也是必要的措施。但在采取這一應(yīng)急措施的同時(shí)，也提醒我們，各地政府對(duì)本地的供求狀況必須要有更強(qiáng)的預(yù)見性，要有“疏”、“堵”結(jié)合的政策措施，否則僅靠“堵”的效果是難以持續(xù)的。

新形勢(shì)下調(diào)控著力點(diǎn)何在？

這是一組讓人喜憂參半的數(shù)據(jù)：上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2．7個(gè)百分點(diǎn)；上半年，全國房地產(chǎn)用地出讓價(jià)款增幅超過90％；1至7月，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占全部稅收收入13．2％，占地方級(jí)稅收收入的29．7％。

客觀講，今年以來，房地產(chǎn)交易放量和開發(fā)投資的平穩(wěn)增長(zhǎng)對(duì)一些地區(qū)的穩(wěn)增長(zhǎng)和財(cái)政收入起到了積極作用。

在以投資為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式下，房地產(chǎn)業(yè)猶如動(dòng)力引擎。如今中國經(jīng)濟(jì)正在告別高速增長(zhǎng)，處于經(jīng)濟(jì)換擋期，既需要堅(jiān)持調(diào)控，抑制住房投機(jī)需求，又要支持和鼓勵(lì)使用需求，保持房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。面對(duì)新的形勢(shì)，如何尋找調(diào)控的著力點(diǎn)，著實(shí)為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

在秦虹看來，土地調(diào)控的效果最為直接，在供求緊張的地方，應(yīng)該加快采取增加住宅用地供應(yīng)和提高土地利用效率并重的辦法緩解供求矛盾。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)朱中一說：“就目前市場(chǎng)來看，地價(jià)上漲過快會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有影響。政府在目前房?jī)r(jià)上漲壓力過大的情況下，也要把‘穩(wěn)地價(jià)’作為責(zé)任制。國內(nèi)市場(chǎng)差異大，地方政府要把土地供應(yīng)和住房建設(shè)計(jì)劃掛鉤，而不是和地方財(cái)政收入掛鉤?！?/p>

秦虹表示：“當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正經(jīng)歷從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中速增長(zhǎng)的變化過程，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的著力點(diǎn)應(yīng)是，在政策方向上，保持連續(xù)性和穩(wěn)定性；在政策措施上，不斷優(yōu)化和更具針對(duì)性。”