今年以來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)高燒不退。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，69座城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲。房?jī)r(jià)逆市上揚(yáng)，調(diào)控政策依然“有心無(wú)力”，房?jī)r(jià)與調(diào)控的分歧繼續(xù)凸顯。專家認(rèn)為，改變“重調(diào)控、輕改革”傳統(tǒng)思路，通過(guò)土地、稅收、金融等一系列配套改革，建立房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制，才能實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標(biāo)。

房?jī)r(jià)普漲，調(diào)控“尷尬”

今年上半年，房?jī)r(jià)尤其是一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)升溫，這在7月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上得到更為充分的顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市有62個(gè)，同比上漲的達(dá)69個(gè)，僅溫州房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。一線城市房?jī)r(jià)漲幅最大，居前四位的北京、廣州、深圳、上海同比分別上漲18.3%、17.4%、17%、16.5%。

“近期北上廣深一線城市之所以房?jī)r(jià)快速上漲，最核心的原因就是因?yàn)橥恋刭Y源稀缺，而人口仍在大量涌進(jìn)一線城市?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)的根源是市場(chǎng)供求矛盾?！氨M管有限購(gòu)政策，但每年仍有五六十萬(wàn)人具有北京購(gòu)房資格，供應(yīng)量有限，需求量膨脹，這是一線城市繞不開(kāi)的矛盾?！?/p>

回顧近幾年來(lái)國(guó)家為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲連續(xù)打出的“組合拳”，不可謂不嚴(yán)厲。2009年12月，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央出臺(tái)了抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的“國(guó)四條”。

2010年4月27日，國(guó)務(wù)院又發(fā)布了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策“國(guó)十條”。建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，停發(fā)部分地區(qū)第三套房貸款等。政策出臺(tái)初期，交易量大幅度下降，價(jià)格也有所松動(dòng)，但經(jīng)過(guò)4個(gè)多月的觀望僵持后，交易量和房?jī)r(jià)又迅速反彈。

隨后，圍繞著“限貸”“限購(gòu)”的“新國(guó)八條”等新政策不斷出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲幅度得到一定遏制。但2012年底，樓市再次出現(xiàn)火爆局面。

今年2月份，“新國(guó)五條”面世，除強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)措施和實(shí)施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個(gè)人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收，盡管引起不小爭(zhēng)議，但社會(huì)仍對(duì)這記“重拳”寄予厚望。

然而，“新國(guó)五條”實(shí)施半年以來(lái)，依舊沒(méi)讓樓市冷下來(lái)。尤其是近期“地王”“日光盤”現(xiàn)象頻頻重演，加劇了購(gòu)房者的恐慌入市，進(jìn)一步加大了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

退燒藥為何屢屢“失靈”

樓市調(diào)控“組合拳”不可謂不嚴(yán)厲，但實(shí)際效果為何仍是“調(diào)不動(dòng)”？

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為，過(guò)去十年調(diào)控最大的缺陷之一，在于調(diào)控措施在不斷強(qiáng)化政府的權(quán)力，弱化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源的作用?！皠e老覺(jué)得吃退燒藥能治病，我們得動(dòng)手術(shù)，還得住院打吊針?！标惢瘁槍?duì)已經(jīng)實(shí)施的調(diào)控措施形象地比喻說(shuō)，“我們要少談點(diǎn)調(diào)控，多談點(diǎn)改革?！?/p>

“目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)高度市場(chǎng)化，運(yùn)用政府行政手段來(lái)調(diào)控，只能是事倍功半，運(yùn)用市場(chǎng)的手段則會(huì)事半功倍。”中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長(zhǎng)鄭新立解釋說(shuō)。

“我們的調(diào)控措施主要集中行政性的限購(gòu)、限價(jià)、限貸，但土地和樓盤的有效供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足?！鳖櫾撇J(rèn)為，供求矛盾是造成調(diào)控效果“打折扣”的根本原因。

今年上半年全國(guó)住宅用地供應(yīng)僅完成全年計(jì)劃的36.7%。而過(guò)去3年的土地供應(yīng)計(jì)劃均未完成。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降10.4%，同期的土地成交價(jià)款增長(zhǎng)7.5%，“量縮價(jià)漲”成土地市場(chǎng)的主旋律。

更令人擔(dān)憂的是，后續(xù)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期似乎愈趨強(qiáng)烈。近期“地王”現(xiàn)象再次重演，一些專家認(rèn)為地價(jià)上漲將推高房?jī)r(jià)上漲的壓力。以一線城市為首，近期各地土地市場(chǎng)中成交了多宗單價(jià)超過(guò)周邊房?jī)r(jià)的“地王”。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲分析，有些“地王”的單價(jià)比旁邊的房?jī)r(jià)幾乎高出一倍之多，“我認(rèn)為這是地方政府在背后有意或無(wú)意把地價(jià)推高上去的”。

渣打銀行“開(kāi)發(fā)商景氣指數(shù)”調(diào)查的30家開(kāi)發(fā)商中，23家開(kāi)發(fā)商認(rèn)為未來(lái)6個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)10%，6家開(kāi)發(fā)商表示漲幅會(huì)更大。

配套改革破解調(diào)控“困局”

朱中一在2013博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定的全國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制仍處在論證階段，估計(jì)3個(gè)月后能逐步清晰并公布于眾，“但制度的落地還需要很長(zhǎng)的時(shí)間”。

近期來(lái)看，穩(wěn)地價(jià)才能穩(wěn)房?jī)r(jià)。對(duì)于目前土地供應(yīng)緊張，地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲較快的城市，朱中一建議，要強(qiáng)化地方政府責(zé)任制，強(qiáng)調(diào)住房用地的供應(yīng)計(jì)劃與住房供應(yīng)計(jì)劃掛鉤，普通商品房用地的出讓價(jià)格與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)責(zé)任制銜接。“否則下一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)的難度更大?！?/p>

在2013博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)專家普遍認(rèn)為，過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)一直強(qiáng)調(diào)的是調(diào)控，現(xiàn)在必須把改革放在第一位，通過(guò)改革建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

“改革是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展最重要的落腳點(diǎn)之一?！标惢凑f(shuō)，目前房地產(chǎn)業(yè)最重要的土地和資金要素沒(méi)有充分市場(chǎng)化，亟待推進(jìn)土地制度改革和利率市場(chǎng)化。

顧云昌認(rèn)為，目前三大促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的改革亟須推開(kāi)：一是逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)的稅收體系；二是推進(jìn)土地制度改革，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，改變政府壟斷土地市場(chǎng)造成地價(jià)上升的局面；三是推進(jìn)金融體制改革，拓寬財(cái)富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資投機(jī)資金“分流”。

首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)的因素主要是土地、稅費(fèi)和資金成本，這將涉及對(duì)房地產(chǎn)的土地、稅費(fèi)和金融的改革，“我想在未來(lái)幾年內(nèi)應(yīng)該有一些新的進(jìn)展”。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康則對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍、通過(guò)房產(chǎn)稅改革建立房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制寄予厚望。賈康認(rèn)為，房產(chǎn)稅可以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。對(duì)于自住型需求，房產(chǎn)稅可以使得更多的人購(gòu)買中小戶型，提高土地的集約利用程度；對(duì)于投資性需求，房產(chǎn)稅可以有效改變目前大量空置房的現(xiàn)象，用經(jīng)濟(jì)手段盤活二手房和租房市場(chǎng)，增加市場(chǎng)供給，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。他認(rèn)為，這最終將對(duì)需求方和供求方形成綜合作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更健康，更少泡沫。