進(jìn)入9月,土地市場高潮迭起。不足半月時間,北京、上海、杭州等地接連誕生五宗地王,攬金近513億元,將今年炙手可熱的土地市場推向新高潮。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),在新一輪地王潮涌現(xiàn)背后,是主流房企加速回流一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的動作。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,十大品牌房企在一二線城市的拿地規(guī)模占比穩(wěn)步提升,2013年一季度達(dá)到69.4%,二季度則增加至78.7%,房企回流引發(fā)的土地饑渴是造成地王涌現(xiàn)的重要原因。

一二線城市地王躁動

短短半月內(nèi),北京武漢等地接連誕生五宗地王,攬金達(dá)513億元,土地市場仿佛回到2009年底至2010年初的樓市瘋狂期。

9月4日,融創(chuàng)中國以“超出市場想象力”的7.3萬元/平方米的地價奪下北京農(nóng)展館北路8號地塊,創(chuàng)下北京土地出讓史上的最高地王紀(jì)錄,揭開新一輪地王大戲的序幕。僅僅一天之后,市場目光聚焦轉(zhuǎn)移向上海,隨著新鴻基以217.7億元的總價拿下徐家匯中心地塊,成為歷史上全國總價第二高度,僅次于2009年255億元成交的廣州亞運城地塊。

但地王潮并不局限在一線城市,杭州、武漢等城市地塊拍賣紛紛創(chuàng)出新高,標(biāo)志著地王潮蔓延至二線城市。

在地王涌現(xiàn)的同時,地方政府賺得盤滿缽滿,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),一二線城市土地出讓金收入大多超越去年同期,北京、上海至今土地出讓金收入已經(jīng)突破千億,即便是南京前八月土地出讓金收入也達(dá)到505億元。

主流房企回流

在盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖看來,新一輪地王潮涌現(xiàn)背后,是主流房企加速回流一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的表現(xiàn),由于這些城市優(yōu)質(zhì)地塊少,競爭非常激烈,容易出現(xiàn)單價、總價等各種標(biāo)準(zhǔn)的“地王”項目。

世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,今年上半年,包括萬科、保利地產(chǎn)等16家品牌房企在土地上的開支高達(dá)1978億元,同比去年597億元的數(shù)據(jù),增幅達(dá)到230%。近2000億元的拿地款中,一線城市占30%,二線城市占比49%,三線城市僅為21%。

恒大地產(chǎn)的轉(zhuǎn)向也驗證了這一趨勢。其財務(wù)報表顯示,2012年恒大拿地結(jié)構(gòu)中,一二線城市占比僅為13%,但截至今年上半年,該數(shù)據(jù)占比大幅提升至38%,鑒于恒大在下半年在杭州、北京等地繼續(xù)大手筆拿地,該數(shù)據(jù)在下半年仍將提升。

“開發(fā)商在拿地思路上的改變,表明其清楚意識到,未來中國城鎮(zhèn)化的獲益者依然主要集中在一二線城市,三四線城市難有轉(zhuǎn)機(jī)?！笔缆?lián)地產(chǎn)首席市場分析師吳志輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

“某上市房企曾經(jīng)在連云港拿了一大片土地用于住宅開發(fā),項目原本計劃分三期開發(fā),但是在一期開盤后發(fā)現(xiàn)市場規(guī)模太小,供求關(guān)系極度嚴(yán)峻,怎么賣也消化不完,導(dǎo)致第二、第三期都擱置了。一二線發(fā)達(dá)城市就算價格再高也總有需求支撐,三四線城市就算價格再低也未必有市場需求。”吳志輝告訴記者。

房企擔(dān)憂政策轉(zhuǎn)向

對眾多房企而言,斥巨資拿地回歸一二線城市固然是好事,但這些高價地最終能否以更高價賣出順利脫手,依然是未知數(shù)。

以融創(chuàng)拿下的北京農(nóng)展館地王為例,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計未來售價將超過15萬元/平方米,甚至可能達(dá)到20萬元/平方米,在目前北京豪宅市場均價尚未超過12萬元/平方米的背景下,這對于企業(yè)的產(chǎn)品定位與定價策略帶來極大的考驗。

“房企敢于高價拿地王,是因為他們判斷一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市房價客觀上還有一定上漲空間,這類城市尤其是優(yōu)質(zhì)地塊從長期來看是稀缺的,即便遇到市場逆轉(zhuǎn),也只會難受一段時間,從來沒有聽說過有房企因為在一二線城市拿地王而倒閉。”吳志輝認(rèn)為。

然而,記者發(fā)現(xiàn),今年內(nèi)已經(jīng)曝出了兩塊失敗的地王項目。6月20日,雅戈爾公告稱決定放棄開發(fā)杭州地王,退地給政府。為此,雅戈爾損失定金4.84億元,如果該地塊再次出讓的成交價格不足原土地價款的80%,雅戈爾還需補(bǔ)足差額。中冶置業(yè)于去年11月以56.2億元拿下的南京地王同樣面臨被政府收回的命運。