“房價在未來會五年翻一番，十年翻兩番”，“樓市告別‘黃金十年’，將迎來‘鉑金十年’”。近日多個城市樓市量價齊升，多位地產開發(fā)商及專家也公開表示，“綁架”了地方經濟的房地產業(yè)將進入史上最好的發(fā)展時期。但也有專家表示，“要保經濟增長就離不開房地產”――樓市“春天派”簡單邏輯背后雖然折射了政策調控的難點，但忽視了長效機制下市場自身的調控效應，“鉑金十年”預言過于樂觀。

地產商將迎來“鉑金十年”？

分析人士近日表示，在經濟穩(wěn)增長、促進房地產行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的基調下，隨著新型城鎮(zhèn)化建設的有序推進，房地產行業(yè)未來發(fā)展前景樂觀?！叭绻f2013年之前的十年是中國房地產快速發(fā)展的‘黃金十年’，那么2013年之后的十年將是中國房地產穩(wěn)步發(fā)展的‘鉑金十年’。”

對未來樓市抱繁榮夢想的人士被業(yè)內稱為樓市“春天派”。其代表人物全國工商聯(lián)房地產商會理事陳寶存在接受媒體采訪時也稱，現(xiàn)在沒有任何手段能對土地出讓的成本進行控制，那么也沒有任何手段能代替土地財政?！胺績r在未來會五年翻一番，十年翻兩番，這是鐵定的，不可能改變。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩大膽預測：“25年后，北京每平方米房價將超過80萬元非常容易?！?/p>

上海農工商房地產集團總裁沈宏澤認為，在穩(wěn)增長的基調下，下半年樓市調控不會有變革性的措施出臺，房價仍將溫和上漲。政策的穩(wěn)定和持續(xù)性，以及新型城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，預示著房地產發(fā)展的“鉑金時代(小區(qū)網 論壇)”來臨。還有一些開發(fā)商明確表示，只要中央政府想經濟“穩(wěn)增長”，就不會對房地產“動刀子”，可以預見，樓市調控將告別“國X條”時代。

渣打銀行最新調查的30家開發(fā)商中，有23家開發(fā)商認為未來6個月內房價漲幅將達10%，六家開發(fā)商表示漲幅會更大。30家受訪開發(fā)商企業(yè)中，21家表示在未來的3到6個月準備購買土地，其中10家還表示與3個月前相比，當前有更大的土地需求。

另外，多家券商近日來也修正此前的判斷，認為中國房地產市場正進入一個前所未有的“鉑金時代”。財經評論人士葉檀則公開表示，過去自己“高估了政府改革的決心，低估了改革的困難，低估了中國人買房的決心。中國房地產離開了‘黃金十年’，反而進入了‘鉑金十年’。”

記者在采訪中了解到，“看多”人士的樂觀預期主要來自于樓市對經濟貢獻舉足輕重，當前形勢下樓市調控可能會放松。華遠地產董事長任志強稱，新一屆政府可能更希望房價上漲，否則如此大規(guī)模的地方債窟窿抹不平?！澳憧梢圆恍牛珓e后悔?！?/p>

預期調控放松“日光盤”頻現(xiàn)

最近引起市場關注的是，作為46個限購城市之一的浙江溫州已經悄然松綁“限購令”。原本不可以購買第二套住房的本地和非本地戶籍人士，被允許購買二套房，名下無房產的總共可以購買兩套。

業(yè)界預計，更多“溫州類型”的限購城市，如舟山、珠海、金華、寧波等非省會限購城市，都可能在城鎮(zhèn)化和“有保有壓”調控思路下，成為限購松綁的“潛力”城市。

另外，7月以來，隨著房地產企業(yè)再融資重啟預期的不斷升溫，宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項”而停牌，這也給市場傳遞了調控政策或將放松的信號。

受諸多利好消息影響，多個城市出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象。最近廣州萬科東薈城、中海譽城等5個樓盤入市，一個周末就有兩個盤“日光”、兩個樓盤銷售九成，兩天時間賣房超過2000套。除北京、上海等地出現(xiàn)“日光盤”外，杭州、青島、長沙等二線城市也出現(xiàn)當天即售罄的樓盤。

與此同時，土地市場的“高溫”也在影響著樓市的預期。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房產用地供應8.24萬公頃，創(chuàng)歷史新高，大幅高于五年同期水平。4日，北京農展館地塊成交，折合樓面價每平方米7.3萬元創(chuàng)下北京單價“地王”新紀錄。5日，上海徐家匯中心項目地塊以217.7億元成為上海市總價新“地王”。隨后，杭州、蘇州地塊拍出新地王……

中國房地產研究會副會長顧云昌表示，當前大部分房地產企業(yè)資金充裕，降價動力不足，而高價地不斷出現(xiàn)，又推高了未來的房價上漲預期，未來一段時間，房價總體會呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的局面。但從區(qū)域市場來看，房價走勢將呈現(xiàn)出“差別化”的特征，不排除個別供應量大的城市出現(xiàn)房價下降。

長效機制何時見實效

專家認為，“鉑金十年”可能只是少部分人的一廂情愿，但在樓市調控方式“轉軌期”，這種論調對市場的預期影響很大。當前是建立以市場調控為主的長效機制最佳時機，一方面有條件地逐步放寬限購、限貸等行政調控手段，一方面啟動房產稅擴圍試點，加快推進住房信息聯(lián)網，改變土地供給機制。

分析人士認為，市場自身有調節(jié)功能，當前沒有必要再采取更嚴的行政手段來調控。7月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，但房價環(huán)比漲幅已連續(xù)四個月回落?！跋掳肽攴績r仍將震蕩上行，但這已是爬坡的最后階段，動能越來越小，勢能越來越高，預計明年上半年房價會出現(xiàn)下滑。”

上海綠地集團董事長張玉良認為，短期內，房地產企業(yè)融資后可能會推高地價、房價；但長期來看，房價最終是由供需關系決定，放開融資后，房地產企業(yè)獲取資金，增加投資，反而有利于擴大供給，從而平抑房價。不僅如此，開發(fā)商資金不再緊缺后，除了增加居住地產供應外，還會開發(fā)產業(yè)地產和城市設施配套服務的地產項目，對經濟發(fā)展有積極推動作用。

國家發(fā)改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉8月28日向全國人大常委會作報告時，雙雙提到“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”。徐紹史在推進重點領域改革中提到，當前我國財政收支矛盾突出，金融領域潛在風險增加，房價反彈壓力也比較大。

房產稅一直被業(yè)界視為長效調控機制的重要手段之一。上海財經大學不動產研究所的一份報告則建議，在上海和重慶兩地房產稅試點的基礎上，對個人非經營性住房房產稅政策應在以下兩個維度拓展：一是繼續(xù)擴大試點城市范圍并最終在全國范圍內推廣，優(yōu)先試點城市宜在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、安徽、河南、福建等前期物業(yè)稅模擬評稅試點省市范圍內選擇；宜優(yōu)先安排經濟發(fā)展水平和居民平均收入水平較高，房地產開發(fā)投資過熱，房價增長過快的城市。二是逐漸擴大房產稅征稅范圍和縮減稅收優(yōu)惠，滬渝房產稅規(guī)定了較為狹窄的征稅范圍，同時，較為寬泛的稅收優(yōu)惠更加縮小了設定的征稅范圍，這有利于稅改的平穩(wěn)進行，但卻極大減小了稅收效應的發(fā)揮。建議上海等地的房產稅改革方案，在“十二五”末拓展至非普通住房。

業(yè)內專家建議，房產稅方案實施的核心在于評估和征管，社會存量房體量巨大，產權信息復雜，應盡快建立準確、完整、透明的不動產清冊，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網，健全房地產批量評估機制，降低征稅成本，實行稅收征管的信息化。