[導(dǎo)讀]當(dāng)房地產(chǎn)遇上金融將碰撞出怎樣的火花？這兩者之間有著何種關(guān)系？決定地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素是什么？

9月23日，住建部政策研究中心主任秦虹在“2013全球華商（成都）地產(chǎn)論壇”上以《房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的趨勢與探索》為題進行了演講。

在秦虹看來，中國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的金融創(chuàng)新已經(jīng)是必然的趨勢。隨著資產(chǎn)沉淀量的上升商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)凸顯，融資能力對房企來說將是一個重要考驗。

在論壇上，記者獲悉，目前資產(chǎn)證券化已被許多房企視為融資的一個重要途徑。“商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化探索正逐漸升溫?！睋?jù)秦虹透露，目前已有多家房企醞釀通過資產(chǎn)證券化融資，部分甚至已向證監(jiān)會報備。

房地產(chǎn)市場將走向多元化

“中國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的金融創(chuàng)新已經(jīng)是必然的趨勢?！鼻睾绫硎?，從行業(yè)發(fā)展的趨勢來看，成熟房地產(chǎn)市場需要多元化，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率趨降，中小房企貸款困難。

秦虹進一步解釋稱，目前中國的房地產(chǎn)投資規(guī)模已經(jīng)足夠大，中國已成為全球最大的房地產(chǎn)市場，也是全球新房建設(shè)最大的市場。在這樣大的規(guī)模下，過去單一地靠間接融資，也就是靠銀行貸款來支持房地產(chǎn)開發(fā)的金融格局是不可持續(xù)的，一定會走上多元化。此外，整個房地產(chǎn)行業(yè)，特別是住宅業(yè)的利潤下一步確實要趨降，在這種情形下，低成本融資對房企來說就顯得尤為關(guān)鍵。

近年來，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，這也導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)對長期資金的需求加大。

據(jù)秦虹介紹，從2009年以來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增速明顯高于住宅，商業(yè)地產(chǎn)對長期資金需求就更大，而銀行貸款一般是短期的。沒有長期的資金支撐，導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)主要以散售形式來實現(xiàn)開發(fā)投資的回籠。在這樣一個模式下，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營水平很難提高，另外，隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的增大增多，過去那種很容易散售的模式也難再持續(xù)。

在退出渠道上的匱乏，將嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展。在秦虹看來，商業(yè)地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，一定意義上是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在要求。

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的方向是什么？

“第一，就是擴大直接融資，關(guān)注直接融資；第二，在直接融資里面關(guān)注權(quán)益性的融資?！鼻睾绶Q，直接融資的創(chuàng)新總體上來看，主要包括以下幾個方面：一是投資人逐漸增多，行業(yè)并購趨勢加強，大量戰(zhàn)略投資人參與房地產(chǎn)的直接投資；二是房地產(chǎn)信托成為緩解房企資金難題，尤其是中小房企資金之渴的“及時雨”。另外，人民幣的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資也成為房企融資的一個重要途徑。

記者注意到，近期境外融資在地產(chǎn)領(lǐng)域亦備受矚目。秦虹稱，今年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)在境外融資總額就是去年的一半，增速明顯。

此外，一些企業(yè)做了類資產(chǎn)證券化的積極探索，主要是借助信托或者是私募股權(quán)基金作為載體來增加資產(chǎn)管理的內(nèi)涵，將商業(yè)地產(chǎn)，或者是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營收益進行打包份額化。

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的趨勢

資產(chǎn)證券化是以未來有可預(yù)計現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，設(shè)計成證券產(chǎn)品，在金融市場上出售的融資方式。

當(dāng)前，我國資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)主要包括三類：銀監(jiān)會監(jiān)管的信貸資產(chǎn)證券化（MBS）、證監(jiān)會監(jiān)管的企業(yè)資產(chǎn)證券化(ABS)和銀行間市場交易商協(xié)會主導(dǎo)的資產(chǎn)支付票據(jù)(ABN)。

2013年3月15日，證監(jiān)會公布的《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》稱，財產(chǎn)可以是企業(yè)應(yīng)收款、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利及商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)。毫無疑問，這為商業(yè)物業(yè)所有者提供了一種新的融資模式，特別是擁有大量商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)公司。

隨后在5月中旬，海印股份(000861，SZ)就發(fā)布公告稱，擬以15家綜合性商業(yè)物業(yè)的5年內(nèi)經(jīng)營收益權(quán)為基礎(chǔ)，以資產(chǎn)證券化方式融資16億元。

“商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化，符合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求和國際的觀念，因為它可以持續(xù)地經(jīng)營，有穩(wěn)定的資產(chǎn)回報，與資產(chǎn)證券化的要求非常一致?！鼻睾绶Q。

在秦虹看來，資產(chǎn)證券化的發(fā)展，恰恰與某些機構(gòu)投資者的投資訴求相吻合。目前，一些機構(gòu)投資人追求的就是收益相對穩(wěn)定，安全性比較高的投資性產(chǎn)品，而中國一些成熟的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，恰恰能夠滿足這些機構(gòu)投資者對于未來投資的需求。此外，資產(chǎn)證券化也為高凈人群追求穩(wěn)定和安全投資提供了一條路徑。

目前，商業(yè)地產(chǎn)證券化探索正在升溫，并且受到了企業(yè)的高度關(guān)注。

秦虹稱，隨著地產(chǎn)整體開發(fā)量的增大，市場競爭的程度會越來越高，對開發(fā)企業(yè)來講，資金成為決定生存發(fā)展的核心。房地產(chǎn)企業(yè)，無論是大還是小，都是投資型企業(yè)，而不是制造型企業(yè)。投資型企業(yè)最重要的就是兩點，第一點抓機會，因為任何投資性的企業(yè)都是機會性投資，永遠(yuǎn)不可能像制造型企業(yè)那樣流水線地生產(chǎn)；二是融資能力，有足夠的融資能力才能夠真正實現(xiàn)投資的目標(biāo)。