近段時(shí)間，我國多地的樓市調(diào)控政策都出現(xiàn)了微調(diào)。繼溫州首次放松房貸調(diào)控之后，鄭州市主動(dòng)抬高住房限購政策門檻，規(guī)定20歲以上的人才能買房；南京市則要求，9月1日起市、區(qū)屬國有獨(dú)資、控股企業(yè)從一般商品房地產(chǎn)領(lǐng)域退出。各地樓市調(diào)控不約而同進(jìn)行了細(xì)微的調(diào)整，我國的房價(jià)會(huì)因?yàn)檫@一輪微調(diào)產(chǎn)生什么樣的影響呢？

金九銀十樓市小高潮

金秋九月，樓市又迎來了一年一度的“金九銀十”。一直以來，“金九銀十”都是觀察樓市變化的窗口期。在經(jīng)歷了長達(dá)數(shù)月的蓄客，開發(fā)商通常選擇此時(shí)集中推盤，以沖刺年度銷售計(jì)劃。在持續(xù)量價(jià)齊升下，新盤供應(yīng)量不斷增加，購房者開始動(dòng)搖。

渠統(tǒng)計(jì)，在今年8月底，北京新建商品房項(xiàng)目再度呈現(xiàn)扎堆入市的情況。其中僅8個(gè)申領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目，就新增住宅供應(yīng)超2200套。而別墅供應(yīng)量也是大增，亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”期間京城別墅預(yù)計(jì)將有11個(gè)項(xiàng)目入市，這個(gè)數(shù)額大大地超過了前幾個(gè)月的別墅開盤數(shù)量，也比去年“金九銀十”期間增加了一半。其中包括泰禾?北京院子、格林云墅、西山藝境等純新盤和香江別墅、鴻坤?林語墅等8個(gè)老項(xiàng)目后期。

有樓盤銷售人員透露，金九銀十的到來，帶動(dòng)了不少客源聚集，目前樓盤的市場還是很客觀的。記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京這幾家新項(xiàng)目各自推銷方向并不一樣：香江別墅預(yù)售價(jià)僅在2.2萬元，總價(jià)較低，在房價(jià)持續(xù)高漲的當(dāng)下比較有市場；旭輝?御錦卻僅僅推出了10套房源，且總價(jià)不低，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，由于別墅總價(jià)較高，少量推盤是為了制造出購房者搶購的熱銷景象，促使心態(tài)搖擺、猶豫不定的購房者堅(jiān)定信心、盡早出手，從而為項(xiàng)目后期銷售打下良好基礎(chǔ)。

不過，不論是哪一種銷售模式，我們可以預(yù)見在“金九銀十”到來之際，樓市還將有一個(gè)小高潮繼續(xù)。

各地微調(diào)整頓樓市

在今年這種樓市走勢之下，自“國五條”出臺(tái)后，樓市在一段時(shí)間內(nèi)維持了政策平穩(wěn)期。不過，近期各地政府又頻頻給出了調(diào)整信號(hào)，多個(gè)城市對(duì)樓市政策進(jìn)行了微調(diào)，然而各地微調(diào)的方向卻因各地方政府為主導(dǎo)，出現(xiàn)了明顯分化。

鄭州市房管局9月2日上午召開新聞發(fā)布會(huì)宣布：即日起，持有鄭州市居住證明3年以上，在本市繳納社保或個(gè)稅一年以上非本市戶籍居民家庭，限購一套；對(duì)未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房；對(duì)年滿20周歲無住房單身人員，限購一套住房。隨后，南京市也在日前出臺(tái)《關(guān)于市、區(qū)屬國有獨(dú)資、控股(參股)企業(yè)從一般商品房地產(chǎn)領(lǐng)域退出的實(shí)施意見》?！秾?shí)施意見》進(jìn)一步明確，18家南京市屬國有全資及控股房地產(chǎn)企業(yè)、15項(xiàng)市屬國有參股房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，須于2013年底前完成退出。而同鄭州、南京截然不同的則是溫州、蕪湖的政策調(diào)整。與鄭州、南京的限購緊縮不同，溫州、蕪湖的政策偏向于松動(dòng)。

不過各地政府均表示，是在“國五條”的大前提下進(jìn)行的政策微調(diào)。面對(duì)兩種截然相反的政策微調(diào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興表示，中央希望房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，各地則根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行政策微調(diào)。他說：“溫州等地由于前期上漲至不合理高價(jià)，因此持續(xù)下跌，而鄭州則面臨較大的內(nèi)在需求動(dòng)力，房價(jià)上漲壓力較大。”

房價(jià)上漲難抑制

根據(jù)9月2日，發(fā)布《2013年8月中國房地產(chǎn)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示：8月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲。

在國家統(tǒng)計(jì)局公布的2013年7月房價(jià)指數(shù)中，南京和鄭州房價(jià)同比漲幅分別為12.8%和12%，在70個(gè)城市中排名第6和第7，僅次于一線城市，屬于全國房價(jià)上漲最快的兩個(gè)二線城市，兩市全年房價(jià)控制目標(biāo)完成困難。針對(duì)這樣的情況，兩市對(duì)于樓市政策都進(jìn)行了微調(diào)，紛紛采取了緊縮式的政策。

反觀溫州與蕪湖等寬松式調(diào)控政策，其直接動(dòng)力來自于樓市低迷拖累經(jīng)濟(jì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月蕪湖商品住宅總成交量僅1321套，同比下滑幅度達(dá)59%；截至7月底，該市庫存量達(dá)到27000余套，可供當(dāng)?shù)叵?1個(gè)月。溫州房價(jià)則從2011年9月開始已連續(xù)22個(gè)月下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來可能會(huì)有更多樓市需求低迷、庫存難消化的城市加入其中。而這會(huì)導(dǎo)致原本已有下降預(yù)期的三、四線城市的房價(jià)又會(huì)出現(xiàn)上漲預(yù)期。

“微調(diào)”是地方政府主動(dòng)“救市”與“穩(wěn)預(yù)期”最明顯舉動(dòng)，如今的樓市二三線城市基本層面惡化，相信會(huì)有更多的城市加入調(diào)控“微調(diào)”的行列，自我“救市”與“穩(wěn)預(yù)期”。調(diào)控“微調(diào)”，有利房地產(chǎn)回歸市場化，激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)與樓市經(jīng)濟(jì)。消除市場高庫存的不穩(wěn)定因素，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場與房價(jià)預(yù)期。卻不利于房價(jià)調(diào)控與效果及目標(biāo)的完成，給后市增加調(diào)控難度與房價(jià)上漲預(yù)期。