“預(yù)期猛于虎”。在剛剛過(guò)去的“十一”長(zhǎng)假期間，各地樓市熱度不減。一方面，北上廣和不少二線城市成交量回升，直逼歷史同期高點(diǎn)；另一方面，房?jī)r(jià)只漲不跌，變相漲價(jià)大行其道。近期，以買(mǎi)漲為目的的市場(chǎng)情緒開(kāi)始出現(xiàn)，并從一線城市向二線城市蔓延。在供需關(guān)系短期內(nèi)難以真正改善情況下，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須做好預(yù)期管理。

長(zhǎng)假樓市走勢(shì)反映此前市場(chǎng)熱度的延續(xù)。從9月開(kāi)始，不少城市加大房屋供應(yīng)，以迎接傳統(tǒng)的“金九”旺季。在多數(shù)房企接近完成銷(xiāo)售目標(biāo)情況下，這些新增房源價(jià)格普遍高企。一些項(xiàng)目為規(guī)避限價(jià)令，甚至強(qiáng)行將裝修款附加到首付款中，進(jìn)一步提高購(gòu)房成本。即便如此，多數(shù)一二線城市仍出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象。

出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的原因，首先在于改善型需求釋放。從京滬等地成交平均戶(hù)型面積的增長(zhǎng)不難看出，改善型需求占比正在增加，這部分對(duì)價(jià)格承受能力較強(qiáng)的需求，正在為房?jī)r(jià)提供更多支撐。更重要的是，由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，市場(chǎng)買(mǎi)漲情緒蔓延。這種情緒已成為近期樓市異動(dòng)重要原因。

觀察近幾個(gè)月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，不難梳理出引發(fā)上述買(mǎi)漲情緒的邏輯鏈條。7月以來(lái)，北京、上海等地先后出現(xiàn)高價(jià)地，在北京的孫河、亦莊、房山等區(qū)域，土地成本已達(dá)到這些區(qū)域的歷史最高點(diǎn)。受此影響，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛提價(jià)。一些二手房業(yè)主為提高價(jià)格，甚至不惜違約。從8月開(kāi)始，高價(jià)地開(kāi)始向二線城市蔓延。

進(jìn)入9月，隨著十八屆三中全會(huì)召開(kāi)在即，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出。市場(chǎng)紛紛傳言，現(xiàn)有限購(gòu)、限貸等行政手段可能逐漸退出。加之宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力漸大，“房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)”論調(diào)再度盛行。

一方面，是土地成本提高引發(fā)的漲價(jià)預(yù)期；另一方面，是市場(chǎng)傳言帶來(lái)的調(diào)控松動(dòng)預(yù)期。在兩種預(yù)期“夾攻”下，市場(chǎng)出現(xiàn)買(mǎi)漲情緒便不難理解。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，漲幅比8月明顯擴(kuò)大，為自2012年6月以來(lái)連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲。房?jī)r(jià)步步上漲的現(xiàn)實(shí)在促使購(gòu)房者盡早出手。

在引發(fā)樓市漲價(jià)預(yù)期的因素中，有兩個(gè)背景不可忽略。第一，一線城市和多數(shù)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾突出，加之這些城市占有大量公共資源，使其房?jī)r(jià)存在長(zhǎng)期上漲壓力；第二，當(dāng)前社會(huì)投資渠道缺乏，房地產(chǎn)仍是最具安全性和增值空間的投資標(biāo)的。這些因素都對(duì)樓市漲價(jià)預(yù)期起到推波助瀾的作用。

在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上，因預(yù)期管理不到位而導(dǎo)致的市場(chǎng)劇烈波動(dòng)并不少見(jiàn)，在很大程度上會(huì)增加調(diào)控難度。雖然從根本上說(shuō)，調(diào)整市場(chǎng)供需是穩(wěn)定樓市主要手段，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)周期特征，指望在短時(shí)間內(nèi)平抑市場(chǎng)供需關(guān)系并不現(xiàn)實(shí)。事實(shí)上，作為影響需求釋放重要因素，預(yù)期管理的作用正變得愈加重要。

在導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲情緒升溫的因素中，行政色彩濃厚的調(diào)控政策扮演了重要角色。當(dāng)前多部委正制定房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，此舉對(duì)于弱化樓市調(diào)控行政色彩、強(qiáng)化市場(chǎng)主導(dǎo)大有裨益。對(duì)于該項(xiàng)機(jī)制的制度框架、作用機(jī)制等，應(yīng)盡早公布，從而穩(wěn)定樓市預(yù)期。房產(chǎn)稅試點(diǎn)、個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作進(jìn)展，應(yīng)及時(shí)公布。在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制披露過(guò)程中，應(yīng)逐步厘清市場(chǎng)與政府的邊界。

出于“時(shí)間換空間”的目的，現(xiàn)階段，限購(gòu)、限貸等行政手段在不少熱點(diǎn)城市仍有存在的必要性。為避免市場(chǎng)出現(xiàn)“政策放松”預(yù)期，應(yīng)盡快予以明確。