樓市：空頭絕跡是何預(yù)兆？

在剛剛過去的十一長假中，和出游熱情同樣高漲的就是人們買房的熱潮。十月的第一周，北京、上海等多個城市，日光盤頻頻出現(xiàn)，排號、搶購的場面也在不斷上演，房價和成交量在這樣的熱潮中輪番上漲。在過去的兩年當(dāng)中，一度被樓市淡化了的金九銀十好像又回來了，這到底是怎么回事？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評論。

搶房、搶號，多地樓市國慶頻現(xiàn)日光盤，環(huán)比漲、同比漲，百城房價指數(shù)16個月連漲，量價齊升，樓市行情為何異動？房價連漲，多地調(diào)控目標(biāo)是否要落空？

十一黃金周，多地樓市量價齊升，甚至有的地方出現(xiàn)日光盤的火爆場景。

戴宜文(廣東電視臺記者)：這是番禺南村的一個新樓盤，現(xiàn)在已經(jīng)是中午12點半，但來看樓的市民仍然絡(luò)繹不絕，現(xiàn)場很火爆。

這個樓盤在十月中旬開盤，推出新房進500套。在黃金周首日就接待了于一千名看樓客，超過一百名客戶繳納誠意金。

市民：價錢當(dāng)然是外圍比市區(qū)會便宜一點，如果交通還算便利的話，外圍安靜一點吧。

數(shù)據(jù)顯示，十月一日到六日，廣州10區(qū)2市，共成交716套單位，均價約為9336元/平方米。成交大戶主要集中在增城、南沙、花都和番禺等近郊高需盤。

在南京，有五家樓盤選擇長假前一天晚上開盤。其中有三家預(yù)購火熱。位于城南板塊的這家樓盤也在當(dāng)天銷售出八成以上。

市民：我的心態(tài)就是，遇到自己合適的就出手吧。

在深圳，位于寶安區(qū)的樓盤營銷中心，國慶期間每天接待數(shù)百位意向購房者，最多時有近千人。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，10月1日至7日期間深圳全市共有20多個樓盤入市。

市民：整體價位的話，應(yīng)該根據(jù)我了解的，現(xiàn)在基本上都兩萬多，都看看吧，都了解一下。

十月樓市還會燙多久？現(xiàn)在買房該出手了嗎？

劉戈：2012年是政策沉默期導(dǎo)致今年的房價預(yù)期發(fā)生變化

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

如果我們回顧一下過去幾年來的調(diào)控政策，它是在每過一段時間里，就有某一個部委，或者就是某個領(lǐng)導(dǎo)人出來，大概三、四個月會有這樣一次敲打，這個敲打非常重要，保證了在2010年到2012年的房價相對平穩(wěn)。尤其到了2012年年底，我們同比上漲的城市已經(jīng)變成了極少數(shù)，大部分的城市即使上漲的話，也是1%、2%的上漲?，F(xiàn)在這一年過去了以后，再沒有這樣的聲音，那么這時大家的預(yù)期發(fā)生了變化，也就是說房價就是這個樣子，再不調(diào)控了。在這種情況下，我一定要買，就產(chǎn)生了現(xiàn)在的購房高潮。在短短的一年多的時間里，北京、上海、廣州、深圳，這樣的城市漲到接近20%，二線城市漲到接近10%。這就是預(yù)期的改變，就是大家都認(rèn)為房價一定會漲，讓一些本來沒買房打算的人也積極地進入市場，這一定會在一段時間里形成房價不斷攀升的勢頭，這樣最終積累的泡沫肯定會越來越多，而且一定會有泡沫破裂的危險。

我講一個真實的案例，一個小伙子今年以前一直喜歡攝影，也沒有什么積蓄。上個月決定要買房子，他其實沒有存款，他賣了一架自己的相機，賣了兩萬塊錢。然后首付的80萬塊錢是東拼西湊得來的，而且辦了五張信用卡，然后貸了186萬，在北京的六環(huán)外，買了一套房子，而且他現(xiàn)在說，每天他在半夜里要笑醒，為什么？因為下一期開盤的房子已經(jīng)飆到了2萬3，他買的時候是2萬，他說我已經(jīng)省了50萬。如果越來越多的人有了這樣的一個預(yù)期，通過這樣的一種方式進入樓市，那樓市的上漲勢頭在一段時間里就是不可逆轉(zhuǎn)的。

馬光遠(yuǎn)：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)熱到空投死絕了

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

因為我們觀察房地產(chǎn)市場也很多年了，中國房地產(chǎn)市場化也十多年了，但是今年非常奇怪。在這十多年里面，房地產(chǎn)的熱潮經(jīng)過了很多輪，但唯有在這一輪里，你會發(fā)現(xiàn)，在每一年的九月、十月，市場也好，專家也好，還有各界人士都會討論有沒有金九銀十，但今年根本沒有人討論，大家已經(jīng)默認(rèn)了這種事實，就是金九，也是金十。我時常去參加一些討論會，基本上感覺，從六月份到現(xiàn)在以來，空投的人數(shù)越來越少，以前看空房地產(chǎn)市場的，認(rèn)為房價還會降的幾個著名人物，有些轉(zhuǎn)了向，有些甚至現(xiàn)在也會看好房價。

我們知道每一年的多空對峙非常激烈，特別九月、十月份。因為到明年馬上開兩會，到年底地方要開兩會，在這種情況下，事實上九月、十月是一個市場的轉(zhuǎn)折點，也是一個大家看好的轉(zhuǎn)折點，今年沒有轉(zhuǎn)折點，這個轉(zhuǎn)折點到現(xiàn)在沒有到來，我認(rèn)為這是非常可怕的。就是房地產(chǎn)市場熱到這個程度，熱到空投死絕了，沒有一個人敢出來承認(rèn)我是空投，我還看空房價。那么這個一邊倒的市場，在某種程度上，一方面我們看到它的熱，另外一方面我覺得很可怕。而且我們看全球性的房地產(chǎn)一些泡沫，有一個現(xiàn)象基本是共同的，就是當(dāng)所有的人都撲向房地產(chǎn)，認(rèn)為該去買房的時候。前兩天有一個粉絲連發(fā)了幾個私信給我，說他所在的村是一個非常落后的，非常窮的村子，但是現(xiàn)在村子里邊有相當(dāng)一部分人在探討怎么樣到城市里去買房、圈地，村支書也說拿出錢來去圈地。他認(rèn)為在這么一個窮的地方，大家都在討論房地產(chǎn)的時候，是不是意味著某種危險的勢頭已經(jīng)來臨了？

馬光遠(yuǎn)：一方面感覺到一個很燥熱的市場另一方面是危險正在來臨

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

中國房價有三個基本邏輯：它是一個政策市，政策本身對它的影響很大。今年是政策的沉默期，大家都在說究竟國五條有沒有執(zhí)行？是不是放棄了？第二是資金市，資金今年沒有變化。我們現(xiàn)在的貨幣政策是既不收緊也沒有放松。第三個需求，也就是城鎮(zhèn)化的需求導(dǎo)致。后面的這兩個因素今年的帶動力非常大，在這種情況下，政策方面如果沒有預(yù)期，就是一線城市帶動所有人認(rèn)為現(xiàn)在所有的城市都在暴漲，然后帶動了很多人進入。在這種情況下，我覺得大家應(yīng)該分地域來看，并不是說所有的地方都在漲。一線城市的確在漲，但事實上就全國來看，比如說長三角地帶，上海雖然是一線城市。但是現(xiàn)在因為高鐵讓長三角一帶的距離特別小，上海到無錫只有二十分鐘，那么它的產(chǎn)業(yè)也向周邊進行疏散。那么未來，上海的房價要暴漲的可能性不大。為什么呢？有一個沉積，那么珠三角也是。還有一些城市，在今年漲的過程中，只有溫州沒有漲。

我們經(jīng)常講美國的次貸，有相當(dāng)一部分的收入不夠，職業(yè)不穩(wěn)定，未來的收入預(yù)期也不確定的人加入了購房的隊伍。那么當(dāng)這部分人進入以后，以后如果說斷供，如果不可持續(xù)怎么辦？在這種情況下，一方面，你感覺到一個很燥熱的市場，另一方面是危險正在來臨。

劉戈：如果地方政府達(dá)不到調(diào)控目標(biāo)，是不是需要做出一個解釋？

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

我不知道結(jié)果，因為在當(dāng)時設(shè)定這個目標(biāo)的時候，就沒有說完不成怎么樣。但是既然有這樣一個目標(biāo)，那現(xiàn)在總是要做一個解釋。如果完不成，以后怎么樣。因為大家當(dāng)時很相信這個目標(biāo)，從2011年開始有這樣一個要求，一些大城市對當(dāng)年的房價上漲要有一個目標(biāo)，那么前兩年都達(dá)成了。今年的，很多城市也都信誓旦旦，在地方的兩會上做了承諾。比如在北京就是說的兩個穩(wěn)定，一個要保持交易量的穩(wěn)定，一個是價格的穩(wěn)定。那么我不知道19.3%叫不叫穩(wěn)定？再看上海，上海叫做落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，防止房價反彈，那我也不知道18.5%叫不叫反彈？但是我想既然在年初的時候有過這樣的一個承諾，那么當(dāng)你現(xiàn)在達(dá)不到，眼看著就達(dá)不到這樣一個目標(biāo)的時候，是不是需要一個解釋？

大家對于行政性的調(diào)控會有很多意見。比如說它會讓市場的信號發(fā)生錯配。但是如果行政性的措施，我們不打算再使用了，那么這個時候，我們通過法治的方式，建立起來長效的機制，這是我們的一個期盼。原來，我們也聽到這樣的一種承諾，或者是一種計劃。比如去年年初的時候，就說全國40個大城市的房地產(chǎn)的信息要連網(wǎng)，那么這事后來也聽不到聲音了。再有對于房地產(chǎn)稅，到底推出還是不推出？現(xiàn)在我們也不知道。處于這樣的一個空窗期，那么大家就認(rèn)為所有以前的調(diào)控政策已經(jīng)失效，舊的已經(jīng)走了，新的還沒有來。這個時候產(chǎn)生這樣一個空窗期，大家一定會產(chǎn)生恐慌性的購買。

馬光遠(yuǎn)：老百姓最擔(dān)心的是假調(diào)控所以政策一定要明確

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

從調(diào)控的歷史邏輯來看，如果到年底，再出現(xiàn)嚴(yán)厲的調(diào)控措施，那主要目的是為了配合好兩會，讓人大代表對房地產(chǎn)少提一些意見。但是這種年底的政策效應(yīng)，我認(rèn)為對整個房地產(chǎn)預(yù)期是有害的。盡管今年整個來講，房價漲得有點兒多。但總體來講，目前整個市場的預(yù)期還是比較平穩(wěn)的，我個人認(rèn)為沒有數(shù)字顯示的那么可怕。以前很多年我們最擔(dān)心的是什么？老百姓反映最擔(dān)心的是假調(diào)控。你一方面喊著要嚴(yán)厲調(diào)控，另一方面實際上在制造形勢不利，那么這樣整個預(yù)期讓大家感覺到，我又沒趕上這一波的房價調(diào)控。我覺得還是回到以前整個對房地產(chǎn)的制度設(shè)計，我們不管有沒有頂層設(shè)計，但最起碼我們一直在強調(diào)要形成長效機制。

大家現(xiàn)在又在叫，未來的三中全會可能對整個房地產(chǎn)會有一個比較大的設(shè)計。我倒不覺得這么一個重要的會議就談房地產(chǎn)一個問題。但是房地產(chǎn)到今天為止已經(jīng)不是一個調(diào)控問題，是一個改革問題。比如土地供應(yīng)的改革，比如說集體土地的入市，比如說房地產(chǎn)的信息問題。我們到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)的信息非常模糊。再比如說稅收要調(diào)控，究竟怎么樣進行調(diào)控？我們現(xiàn)在最擔(dān)心的是什么？一方面是行政調(diào)控不利，另一方面通過行政調(diào)控本身又延誤長效機制的建設(shè)，那么這樣一個市場是比較可怕的市場。這樣的市場一方面既傷害政策的公信力，又傷害我們未來對整個房地產(chǎn)正確的預(yù)警，所以政策一定要明確。

李文杰：不斷出現(xiàn)的新地王進一步刺激買家信心和房價上漲的預(yù)期

(中遠(yuǎn)集團首席運營官《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

我們先看這一輪三季度價格恢復(fù)上漲，出現(xiàn)量價齊漲的主要原因，一方面是由于土地供不應(yīng)求；另外一方面其實很大一個因素就是信貸再度恢復(fù)了大量投放的這么一個現(xiàn)象。這兩個原因共同帶動了開發(fā)商拿地，我們看在三季度不斷在全國出現(xiàn)新的地王，已經(jīng)又進一步刺激了買家的信心和房價上漲的預(yù)期。信貸和利率仍舊是目前一個核心調(diào)整整個樓市的調(diào)控節(jié)奏，改變?nèi)藗冑徺I預(yù)期的核心的因素。

劉戈：政府必須對樓市給出清晰和持續(xù)的預(yù)期

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

這些原因都是通過預(yù)期起作用的，如果沒有一個對未來房價繼續(xù)還上漲的預(yù)期。如果剛剛說的那個小伙子不預(yù)期房價會繼續(xù)上漲，他會在一分錢沒有的時候，賣了自己的相機去買房子？他不會去買的。所以關(guān)鍵就是，要么我們的政府完全不給預(yù)期，就讓市場來決定，要么這個預(yù)期是清晰和持續(xù)的。如果你現(xiàn)在給的信息是模糊的，或者是說可以執(zhí)行，又不可以執(zhí)行的，那么這樣必定會導(dǎo)致市場預(yù)期的混亂。