房產(chǎn)稅試點城市重慶一些專家建議

擴容范圍不宜過寬稅率不宜過高

一段時間以來，有關個人住房房產(chǎn)稅(以下簡稱“房產(chǎn)稅”)試點擴容的消息不時見諸報端和網(wǎng)絡媒體，各方輿論將房產(chǎn)稅視為樓市調(diào)控的“最后一根稻草”，紛紛期待開征房產(chǎn)稅，以期立竿見影地抑制居高不下的房價。對此，記者來到最早開展房產(chǎn)稅試點工作的重慶，一些業(yè)內(nèi)人士和專家在接受記者采訪時表示，開征房產(chǎn)稅是一個復雜的系統(tǒng)工程，在很多方面還缺乏實踐和認識，他們建議，要將擴容和開征前的基礎工作做好、做實。房產(chǎn)稅擴容乃至將來正式開征，須遵循一個重要原則，那就是征收范圍不宜過寬，稅率不宜過高，要循序漸進，把握好節(jié)奏。

政策效應初顯約束高端住房消費

2011年1月28日起，重慶市按照國務院部署，以完善稅制、調(diào)節(jié)分配、引導消費、便于操作為原則，制定了房產(chǎn)稅改革試點方案，在主城區(qū)對獨棟住房、新購住房價格超過上兩年商品住房均價兩倍的住房，市外在重慶市“無戶籍、無企業(yè)、無工作”人員所購第二套及以上的住房，開征房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅試點工作開展三年來，“政策約束”效果明顯。一是遏制了高檔住房帶動房價上漲的趨勢。試點以來，主城區(qū)高檔住房成交建筑面積均價持續(xù)下降，年均降幅在6%左右。二是調(diào)節(jié)了商品住房供需結構。開征房產(chǎn)稅，增加了應稅住房購買者的持有成本，一定程度上抑制炒作心理，引導市民合理住房消費，促進商品住房供求關系理性回歸。

此外，房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配。重慶市規(guī)定，房產(chǎn)稅收入全部用于公租房建設，實現(xiàn)了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。據(jù)了解，房產(chǎn)稅收入每年在一億元左右。

房價居高不下期待房產(chǎn)稅擴容

近年來，針對不斷飆升的房價，國家連續(xù)出臺了一系列調(diào)控措施，措施不可謂不全，力度不可謂不大，但房價上漲的態(tài)勢總體上沒有得到遏制。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，與7月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市僅有兩個，上漲的城市有66個。同比來看，70個大中城市中，價格下降的城市僅有1個，上漲的城市卻有69個。

8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%至20%之間，天津等31個二線城市同比上漲在7%至10%之間，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。

應當看到，在當下投資渠道較窄的情況下，許多購房者都將房地產(chǎn)視為投資品，一方面他們對房價預期是上漲，另一方面也不希望房價下跌。

房產(chǎn)稅一直被看成是樓市調(diào)控的一大利器，是根治炒房的“殺手锏”。

“鑒于房地產(chǎn)調(diào)控的嚴峻形勢，中央政府有必要再選擇一些大中城市開展房產(chǎn)稅試點?！敝貞c市社會科學院財政金融研究所所長鄧濤表示，從完善我國地方稅收體系來看，房產(chǎn)稅改革是有必要的；開征房產(chǎn)稅，有利于縮小貧富差距。更為重要的是，征收房產(chǎn)稅可以增加地方財政收入，使地方政府減少對土地財政的依賴。

房產(chǎn)稅不能沖抵土地出讓金

很多人認為，目前，購房者在購買商品房時已經(jīng)繳納了土地出讓金，征房產(chǎn)稅是否涉及重復收費？

對此，長期從事房地產(chǎn)問題研究的重慶工商大學校長楊繼稅認為，房產(chǎn)稅是國家作為社會管理者收取的一種稅，而土地出讓金則是國家作為土地所有者將國有土地使用權在一定年期讓渡給土地使用者而收取地租的資本化。稅收具有無償性、強制和固定性。稅收沒有交換的對價，不可能討價還價。土地出讓金是獲得一定年期土地使用權的對價，它是一種市場配置資源的交易費用，而且土地出讓金的標準不僅是千差萬別的，而且是波動的。

顯然，房產(chǎn)稅與土地出讓金不能混為一談。二者的性質(zhì)不同，征稅與收費的范圍、時限、條件等都不一樣，因此房產(chǎn)稅的征收不能沖抵土地出讓金。世界上實行土地國有、地區(qū)所有的國家或地區(qū)，政府對國有或地區(qū)所有的土地出租、出讓既收取租金或出讓金，也征收房地產(chǎn)稅，兩者并行不悖。例如，我國香港特區(qū)政府對讓渡地區(qū)土地使用權時，既要收取批租的租金(出讓金)，又要征收具有房產(chǎn)稅性質(zhì)的差餉。

客觀認識和穩(wěn)妥推進房產(chǎn)稅

一些業(yè)內(nèi)人士和專家在接受記者采訪時表示，開征房產(chǎn)稅是一個復雜的系統(tǒng)工程，在很多方面還缺乏實踐和認識，須將擴容和開征前的基礎工作做好、做實，對其有個全面客觀的認識。

首先，房產(chǎn)稅不是遏制房價過快上漲的“最后一根稻草”。開征房產(chǎn)稅，將“流轉環(huán)節(jié)”的收費變?yōu)椤氨Ｓ协h(huán)節(jié)”的收稅，增加了房地產(chǎn)調(diào)控的杠桿與手段，有助于遏制房地產(chǎn)市場的投資投機行為。但是，應當看到，當前樓市深層次的問題尚未得到根本解決，不能指望房產(chǎn)稅一出，房地產(chǎn)市場中的各種問題就能迎刃而解，房價就能降下來。解決房地產(chǎn)問題的關鍵還在于建立樓市調(diào)控的長效機制，從土地、稅收、信貸等各方面打好“組合拳”。同時，要加快推進保障性住房建設，從根本上遏制投機炒房，促使房地產(chǎn)市場理性回歸。

其次，房產(chǎn)稅擴容乃至將來正式開征，須遵循一個重要原則，那就是征收范圍不宜過寬，稅率也不宜過高，要循序漸進，把握好節(jié)奏。

從重慶的試點來看，納入房產(chǎn)稅征稅對象的主要是獨棟商品住宅和新購高檔住房。這類住房具備占有土地等公共資源多、價位高，高端住房消費特征明顯，因而有必要首批納入。但是，從房產(chǎn)稅的性質(zhì)和國外征收情況看，房產(chǎn)稅作為個人住房持有環(huán)節(jié)的稅收，個人住房無論面積、價值，也無論何時以購置、繼承、修建等方式取得，都應是普遍意義上的征稅對象。因此，隨著房產(chǎn)稅試點的步伐，以及房地產(chǎn)市場發(fā)展、居民經(jīng)濟承受能力的增強等，在適當?shù)臅r機應考慮擴大房產(chǎn)稅的征收范圍。比如，將多套或超大面積的住房納入房產(chǎn)稅的征收范圍、逐步將非主城區(qū)的個人住房也納入房產(chǎn)稅的征收范圍。

重慶的房產(chǎn)稅稅率采取0.5%、1%、1.2%分檔差別稅率。主要考慮：按交易總價分檔，相應提高稅率，房屋價值越高，稅負也相應提高，有利于調(diào)節(jié)收入分配，調(diào)整住房供給結構，促進土地集約利用。國際上大多數(shù)國家的房產(chǎn)稅都采用了比例稅率，稅率一般在0.5-3%之間。尤其在房產(chǎn)稅改革試點初期，其稅率不宜過高，應該讓居民有一個適應和逐步增加經(jīng)濟承受力的過程。

第三，開征房產(chǎn)稅，一些基礎性的工作須進一步完善。如，房產(chǎn)價值評估問題。根據(jù)國外經(jīng)驗，房產(chǎn)稅征收是以房產(chǎn)價值為依據(jù)征收的，需要對房價進行評估，確定房產(chǎn)的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標準。但在國內(nèi)，房產(chǎn)價值的確定存在難度，一方面目前我國相關法律法規(guī)不夠健全，評估機構從業(yè)人員數(shù)量和素質(zhì)遠遠跟不上市場需求，另一方面各地城鎮(zhèn)化進程迅猛，交通變更以及城市功能調(diào)整加快，導致房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值評估可變性強，難以做到公平、公正，獲得廣大房產(chǎn)持有者認可。如果不能對房產(chǎn)的價值進行有效評估，將難以確定基、稅率。

再比如，信息障礙。由于全國房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒有聯(lián)網(wǎng)，投機資金從政策執(zhí)行較嚴的一線城市向二、三線城市泛濫，從高端住宅市場流向中低端市場，導致限購、稅收、貸款等調(diào)控政策落不到實處。因此，建立全國性互聯(lián)互通的個人住房信息系統(tǒng)，是征收房產(chǎn)稅的基礎。

此外，開征房產(chǎn)稅還要破解一些法律障礙。當前，要對房地產(chǎn)領域已有的法律、法規(guī)、地方政策做一個梳理和清理，防止出現(xiàn)“法律打架”的現(xiàn)象，影響征收的權威性。同時，制定完善的房產(chǎn)稅征收方面的法律法規(guī)，為房產(chǎn)稅改革順利推進提供法律保障。