不同地區(qū)漲跌互現(xiàn)市場預(yù)期趨于理性

樓市調(diào)控別指望一副藥方治百病

在剛剛過去的“十一”長假期間，各地樓市熱度不減，北上廣和不少二線城市成交量回升，房價(jià)上漲勢頭明顯。據(jù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，9月份全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比8月上漲1.07%，其中79個(gè)城市環(huán)比上漲，21個(gè)城市環(huán)比下跌。專家認(rèn)為，在調(diào)控政策相對平穩(wěn)、貨幣政策基調(diào)未變、土地市場趨于升溫和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快等因素共同作用下，當(dāng)前房價(jià)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢。目前樓市調(diào)控已取得一定成效，應(yīng)加快研究制定房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制，穩(wěn)定市場情緒和預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

樓市價(jià)格呈現(xiàn)連續(xù)上揚(yáng)

“以北京為例，截至9月底，全市住宅成交量已超過去年全年?！毖芯吭焊痹洪L黃瑜表示，“銀十”旺季，樓市繼續(xù)升溫。在當(dāng)前房源銷售壓力不大的情況下，房企擁有更多市場定價(jià)權(quán)，通過高價(jià)加推、減小優(yōu)惠力度等方式提價(jià)。

“去年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)上行，今年已形成‘漲勢’?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，就近期而言，土地市場的火爆，明顯增加了人們看漲房價(jià)的預(yù)期。根據(jù)相關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月份，全國10大城市土地出讓金環(huán)比8月大增79%，同比去年9月暴增199%。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來北京陸續(xù)推出限房價(jià)、競地價(jià)地塊，是期望通過行政手段來平穩(wěn)房價(jià)。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，北京后期限房價(jià)競地價(jià)每年有2萬套的供應(yīng)量，以及其他可能的長效機(jī)制將會(huì)在四季度逐漸出臺(tái)，這對市場的影響非常大，有望逐漸抑制房價(jià)的上漲幅度。

調(diào)控政策取得一定成效

分析人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得了一定的成效。根據(jù)研究院發(fā)布的最新百城房價(jià)指數(shù)報(bào)告，2013年9月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，環(huán)比8月上漲1.07%。值得注意的是，其中79個(gè)城市環(huán)比上漲，另外還有21個(gè)城市在環(huán)比下跌。

實(shí)際上，近兩年來房地產(chǎn)市場分化明顯，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，一線城市、二線城市和三四線城市的房價(jià)漲幅相差甚遠(yuǎn)，一些三四線城市房價(jià)已經(jīng)下滑。專家認(rèn)為，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，越來越多的農(nóng)村人口涌向城市，住房等需求陡增，尤其在北上廣等一線城市，教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源過于集中，進(jìn)一步導(dǎo)致城市人多地少、供不應(yīng)求的矛盾加劇，房價(jià)上漲在所難免。此外，由于統(tǒng)計(jì)口徑的緣故，更多的三四線城市房價(jià)數(shù)據(jù)并未統(tǒng)計(jì)公布，大中城市房價(jià)上漲一定程度上被當(dāng)作全國樓市普漲的假象。

“今年的房地產(chǎn)市場已經(jīng)回歸到一種市場化、理性化的狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及人均收入同步上升，這是一個(gè)正常、合理的局面，而脫離了經(jīng)濟(jì)基本面的房價(jià)上漲則是不正常的?！敝腥A全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕、地價(jià)繼續(xù)上漲、貨幣政策穩(wěn)定，在這樣的大環(huán)境下，房價(jià)的走向更加市場化，房價(jià)的上漲和下跌在不同的城市同時(shí)存在，總體來說同比漲幅趨緩，房價(jià)回歸了理性，市場化作用逐步取代了行業(yè)干預(yù)。

調(diào)控也需要與時(shí)俱進(jìn)

針對一線城市和二三線城市價(jià)格漲勢分離，特別是北上廣深等城市新房價(jià)格同比漲幅較大的現(xiàn)象，專家認(rèn)為，這暗示著一線城市對政策調(diào)控具有很強(qiáng)的抗受性，以往“一刀切”的調(diào)控需要與時(shí)俱進(jìn)，更不要指望一副藥方治百病，應(yīng)分區(qū)域?qū)ΠY開方，在嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)政策的針對性、靈活性和有效性。

“盡管目前來看，今年整個(gè)房價(jià)漲得有點(diǎn)兒多。但總體來講，目前整個(gè)市場的預(yù)期還是比較平穩(wěn)的?！必?cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)表示，現(xiàn)在老百姓最擔(dān)心的是假調(diào)控，一方面是行政調(diào)控不利，另一方面通過行政調(diào)控本身又延誤長效機(jī)制的建設(shè)。這樣的市場既傷害政策的公信力，又傷害了我們未來對整個(gè)房地產(chǎn)正確的預(yù)警，所以政策一定要明確。

專家認(rèn)為，當(dāng)前在導(dǎo)致房價(jià)上漲情緒升溫的因素中，調(diào)控政策扮演了重要角色。政府部門要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，從土地、金融、稅收等體制機(jī)制入手，抓緊研究制定房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，進(jìn)一步弱化樓市調(diào)控行政色彩，強(qiáng)化市場主導(dǎo)作用。