有專家指出，要真正走出“以房養(yǎng)老”的困境，還需要考慮到中國國情，進(jìn)行一系列的制度改革。而據(jù)記者觀察，目前要實(shí)行這一新的模式，依然有“三關(guān)”難過，其中最核心的是中國家庭的倫理觀。

第一關(guān)：房子不留給子女成嗎？

“孝道”是中國社會文明中的一個關(guān)鍵詞。由此，養(yǎng)兒防老以及贍養(yǎng)老人是約定俗成的社會風(fēng)俗。由之而來的是“養(yǎng)兒防老”“子承父業(yè)”的家庭倫理觀念：子女贍養(yǎng)父母，父母的財產(chǎn)包括房產(chǎn)則由子女繼承。在某網(wǎng)站一項公開的社會調(diào)查中，八成人表示“以房養(yǎng)老”難以接受。國資委2010年的一項調(diào)查顯示，擁有房產(chǎn)自主權(quán)的老人已經(jīng)多于群體人數(shù)的72%，但是房子的處置權(quán)卻并不是老人自己說了算。如果在這個時候，將房子賣掉來養(yǎng)老，無疑是在間接割斷親情的紐帶。因此，大部分老人更愿意把財產(chǎn)留給子孫。

記者走訪中，很多老年人也認(rèn)為，房子是自己一生努力得來的最大遺產(chǎn)。如果需要用房子養(yǎng)活自己，不僅自己內(nèi)心會有挫敗感，在外也會覺得自己和孩子都無顏面。

第二關(guān)：70年房屋產(chǎn)權(quán)是硬傷？

目前，中國銀行（機(jī)構(gòu)）中開展的“以房養(yǎng)老”“倒按揭”業(yè)務(wù)極其有限，主要是因為這些用來做“倒按揭”的抵押房產(chǎn)房齡較老，70年土地使用權(quán)所剩時間不多，房屋價值難以認(rèn)定所致。基于此前多次失敗的經(jīng)驗考慮，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”的核心在于如何真正盤活閑置住房。2007年出臺的《物權(quán)法》雖然規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但目前并沒有任何規(guī)定能夠明確，70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋自動續(xù)期是否有償，如果存在續(xù)期費(fèi)，這對金融機(jī)構(gòu)而言將是一個巨大的未知風(fēng)險。

北京一家知名養(yǎng)老保險機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人為記者分析，如果現(xiàn)在30歲的年輕人，貸款30年，等到他退休時，房產(chǎn)所在的土地使用權(quán)已經(jīng)出讓了至少42年以上，因為這其中還要包括開發(fā)商的買地、建房、出售這段時間在內(nèi)。如果以房養(yǎng)老，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。將如此殘缺的住房來出售很難賣出好價格，很可能會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)到期時，人還活著錢卻花光的尷尬情況。

另有一個核心的問題是，要保證“以房養(yǎng)老”的順利實(shí)施，前提和基礎(chǔ)是過硬的建筑質(zhì)量。住建部副部長仇保興曾表示，“每年20億平方米新建面積，讓我國成為世界上每年新建建筑量最大的國家，而建筑的平均壽命卻只能維持25-30年。

反觀發(fā)達(dá)國家，英國的建筑平均壽命達(dá)到132年，美國的建筑平均壽命也達(dá)到了74年?！翱梢姡绻荒茉诮ㄖ勖唾|(zhì)量上有實(shí)質(zhì)性突破，”以房養(yǎng)老“就是個偽命題。

第三關(guān)：準(zhǔn)入門檻是否太高？

中信銀行于2011年10月在國內(nèi)率先公布實(shí)施“以房養(yǎng)老”方案，考慮到風(fēng)險的防控和按揭到期后的退出問題，該行的“養(yǎng)老按揭”要求老年人或法定贍養(yǎng)人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于處置，貸款期限也不得超過10年。并且，貸款利息按照銀行基準(zhǔn)利率執(zhí)行，意味著10年的貸款利息也價值不菲。

有專家指出，既然擁有多套房屋，為什么還要抵押房屋貸款呢？賣一套多省事。況且，55歲開始辦理住房抵押養(yǎng)老貸款，65歲就到期了，真的需要養(yǎng)老時，沒有錢了，房子也歸銀行了，那么這個貸款的意義在哪里？就適用的階層而言，其適用范圍也是十分有限的。一方面，對于那些退休待遇十分優(yōu)厚的城市人口（如機(jī)關(guān)事業(yè)單位退休人員）來說，依靠不菲的退休金便足以養(yǎng)老，根本就沒有“以房養(yǎng)老”的必要；另一方面，對于那些沒有自有產(chǎn)權(quán)住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口來說，雖然他們確實(shí)有養(yǎng)老之憂，但是又根本沒有條件和資格奢談“以房養(yǎng)老”。

也就是說，有房子的人大多不需要“以房養(yǎng)老”，沒房子或者沒產(chǎn)權(quán)房的人根本沒辦法“以房養(yǎng)老”，這是“以房養(yǎng)老”最大的局限性。