國務院日前印發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》,針對當前養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展面臨的“融資難”、“用地難”、“用人難”和“運營難”等問題,提出一系列扶持政策。這給本已躍躍欲試的眾多投資者注射了一針“強心劑”,甚至有人預言,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很快就將“井噴”。而近些年來紅火起來的“養(yǎng)老地產(chǎn)”在其中扮演著極其重要的角色。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的春天來了嗎?請看記者一線調(diào)查――

誘人蛋糕群雄逐鹿

■我國老年人口已達2億,2010年老年人消費規(guī)模超1.4萬億

“孫子小的時候,還可以幫忙帶帶,可等孫子長大了,咱能干什么?”家住西安的王麗君說,隨著自己年紀越來越大,“以后不要給孩子添麻煩”的心理也越來越強烈。在“421”結(jié)構(gòu)家庭中,老年人會越來越多地走出居家養(yǎng)老模式,更多地依賴于社會機構(gòu)養(yǎng)老,王麗君如是判斷。

“敬老院誰去啊?沒人管了才去呢?！?6歲的陜西師范大學教授陳錦屏卻是如此反應。不過,她也承認,現(xiàn)在不跟子女住在一起,她和老伴“有時會感覺生活寂寞”。而且,住宅樓沒有電梯,上上下下很不方便。

“如果有這樣一個社區(qū):環(huán)境安靜幽雅,建筑設計、配套設施都能滿足老年人的需求;有一個專業(yè)團隊,能給老年人提供及時、必要、適當?shù)尼t(yī)療和生活服務,幫助我們結(jié)識一幫朋友。那該有多好啊!”陳錦屏憧憬道。

陳錦屏的構(gòu)想在一個名為“養(yǎng)老地產(chǎn)”的新概念中似乎能夠?qū)崿F(xiàn)。何為養(yǎng)老地產(chǎn)?簡言之,就是從建筑設計、園林規(guī)劃、裝飾標準,到健康管理、文體活動、餐飲服務和日常起居呵護,無不體現(xiàn)適老化設計,并為此配備相應的設施設備和精心打造專業(yè)管理團隊。

“養(yǎng)老養(yǎng)生的好去處”,“退休后的適意居所”,“全新退休生活的桃源勝地”……翻閱報紙,連接網(wǎng)絡,打開收音機,以及從馬路邊上遞過來的宣傳資料中,類似廣告的出現(xiàn)頻率越來越高。

目前,我國是老年人口最多的國家,已達2億,到2015年,全國60歲以上老年人將增加到2.21億,老年人口比重將達到16%。

老齡社會的來臨,讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為一塊誘人的大“蛋糕”。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2010年我國老年人口總體消費規(guī)模超過1.4萬億元。瞄準這塊蛋糕,眾多房企、保險公司紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn),養(yǎng)老地產(chǎn)進入“群雄逐鹿”的時代。

養(yǎng)老床位供應不足、基礎設施薄弱、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡也使得養(yǎng)老地產(chǎn)更顯必要和誘人。西安市民政局統(tǒng)計顯示,截至2012年底,西安60歲以上老年人口已達120.68萬人,其中空巢老人占到老年人家庭總數(shù)的57.2%。加之“421”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍,傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老功能越來越脆弱。與此同時,西安市養(yǎng)老服務基礎設施依舊薄弱,目前每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)不足20張,城鄉(xiāng)之間養(yǎng)老服務發(fā)展并不均衡。

業(yè)內(nèi)人士表示,原有由政府興辦的敬老院、養(yǎng)老院普遍存在床位緊缺、供不應求的問題,且其服務對象主要定位于經(jīng)濟水平較低、亟須福利救濟的“鰥寡孤獨”者。如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務?養(yǎng)老地產(chǎn)無疑是一種新的可資借鑒的模式。

生機勃勃魚龍混雜

■概念模糊,標準缺失,部分投資商以養(yǎng)老之名行圈地之實

近日,記者走進西安市未央?yún)^(qū)一個被冠以“西北首家養(yǎng)老地產(chǎn)”的在建樓盤。銷售人員介紹樓盤情況時,卻自始至終未提“養(yǎng)老”二字。直到記者忍不住開口詢問,銷售人員才介紹說,社區(qū)內(nèi)確有一棟養(yǎng)老公寓作為規(guī)劃配套項目,但具體情況尚不得知。

該項目開發(fā)商總裁助理夏永宏介紹說,項目將嘗試與養(yǎng)老旅游相結(jié)合,在小區(qū)業(yè)主的基礎上,向社會開放,計劃通過租售、委托代管等方式將養(yǎng)老公寓“作為資產(chǎn)來運作”。

在北京市順義區(qū),有一個一期于2003年就全面入住,業(yè)內(nèi)公認國內(nèi)發(fā)展較早的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目。在宣傳手冊封面上,也赫然印有“全新退休生活的領跑者”幾個大字。可當記者詢問該社區(qū)是否是老年城時,工作人員卻回應道:“我們這里是普通住宅社區(qū),只是老年人比較多而已?！?

一面是“養(yǎng)老地產(chǎn)”的高調(diào)宣傳,一面是“普通社區(qū)”的低調(diào)回應。這一怪象的出現(xiàn),恰恰是開發(fā)商們糾結(jié)心態(tài)的真實寫照:既希望在龐大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中分一杯羹,又害怕被人揪住小辮子,受到“名不符實”的輿論指責。

“生機勃勃,魚龍混雜。”北京市民政局副局長李紅兵這樣概括養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。

業(yè)界人士陳俊也持有類似觀點。“眼下‘養(yǎng)老地產(chǎn)’的概念并不清晰?！蹦壳?國內(nèi)絕大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目做得不溫不火,不死不活?！氨热?北京昌平區(qū)某老年公寓,400多張床位,僅入住50來人,只能通過接待旅游團來彌補虧空。那為什么這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展還如此迅速?在于許多人以做養(yǎng)老為由頭,意在圈地?！?

中國農(nóng)科院副研究員盧布認為,養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的混亂與標準缺失也有關系。當前,我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度體系、產(chǎn)業(yè)標準和政策體系,準備都還不足。在我國,商業(yè)化養(yǎng)老時代尚未到來,一方面當前國民的收入結(jié)構(gòu)不符合大面積商業(yè)化養(yǎng)老的需求,有錢人不會參與商業(yè)化養(yǎng)老過程,一般工薪階層尚無能力支撐商業(yè)化養(yǎng)老;另一方面養(yǎng)老項目投入大、回收周期長,讓許多投資者望而卻步。

李紅兵指出,一般情況下,只有那些失能失智的老人,在一對一服務成本太高、難以為繼,但又要保證他們相對穩(wěn)定的生活水平時,集中養(yǎng)老才顯出必要性。居家養(yǎng)老目前是、未來也依然會是絕大多數(shù)老人的選擇。

此外,政府在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中應當扮演怎樣的角色,同樣引人矚目。夏永宏告訴記者,他們的養(yǎng)老公寓項目,土地規(guī)劃已經(jīng)通過政府有關部門批復,但“并沒有在拿地等方面享受更多的優(yōu)惠政策”。

今年4月,北京市國土資源管理局公布了今年土地供應計劃,其中100公頃養(yǎng)老設施用地首次單獨列項。相關負責人介紹,這些養(yǎng)老設施用地的供應方式,一部分是政府投資的、社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老設施,將通過劃撥方式供應;一部分是非政府投資的,利用國有土地建養(yǎng)老設施的,將通過招拍掛等方式出讓。

但據(jù)媒體報道,北京總共推出的7塊養(yǎng)老設施用地,目前僅出讓1塊,原因在于“土地指標有限及財政壓力,各區(qū)縣并不熱衷于推動養(yǎng)老設施用地”。

也有業(yè)內(nèi)人士分析,根本還在于養(yǎng)老地產(chǎn)的模糊性,許多投資商“項莊舞劍”,意在圈地,是“用肥油養(yǎng)瘦骨頭”。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)因為是微利產(chǎn)業(yè),故很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資者在拿到土地以后,只會將其中的一部分用來建養(yǎng)老設施,另一部分則投入其他用途。而投資者的心思到底在“油”上還是“骨頭”上,實際運行中很難判斷,故政府也不敢輕易給地。

商業(yè)還是公益?養(yǎng)老地產(chǎn)在兩者中糾葛不清。

先懂老人再做地產(chǎn)

■破局尚待時日,解決服務問題是根本出路

9月5日,北京市民政局通報的一項調(diào)查顯示,13.5%的老人心理健康狀況較差或差,希望得到“精神關懷”的老人占27.9%,與選擇物質(zhì)支持(29.7%)的老人比例相當,位居老人最希望得到關懷的前兩位。

在一個個專業(yè)表述和數(shù)據(jù)的背后,人們似乎能看到一顆顆孤獨而又充滿期盼的心。

“現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)多在地產(chǎn)上做文章,卻不在養(yǎng)老上做文章。這也是這些項目之所以慘淡經(jīng)營的根由?！标惪≌f,如果只是盯著老人的荷包,而不關注老人的需求,養(yǎng)老地產(chǎn)不可能成功。要想成功,就得先研究和讀懂老人。

以北京某老年養(yǎng)生城為例,17萬平方米的建筑,設施奢華,游泳池、棋牌室、健身房等應有盡有,但活動室里空空蕩蕩,就是沒有老年人過來享受這些服務。

“服務人員、管理人員都是從售樓部轉(zhuǎn)過來的。服務跟不上,再高檔、豪華的配套設施也無法滿足老人精神層面的需求?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。“‘銀發(fā)’產(chǎn)業(yè)化,根本還是要解決服務的問題。”

有的養(yǎng)老機構(gòu)“一床難求”,有的養(yǎng)老機構(gòu)床位卻大量空置。李紅兵說,對此現(xiàn)象很多人習慣用公辦和民辦來加以區(qū)分。實不盡然,根本還在于機構(gòu)的服務跟不上。北京空置率高的養(yǎng)老機構(gòu)其實是鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院,不是它地處郊區(qū)、交通不發(fā)達,核心在服務能力和水準,這些敬老院基本無醫(yī)療支撐。這也從另一角度給養(yǎng)老地產(chǎn)投資者提了個醒。

盧布則認為,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及很廣,不一定首先經(jīng)過房地產(chǎn)這個門檻。“尤其是一些中小企業(yè),應從養(yǎng)老服務業(yè)創(chuàng)新中求出路。”

今年8月底,按照降低門檻、規(guī)范運營的思路,西安市民政局和財政局聯(lián)合出臺了一系列辦法,試圖吸引更多的社會資金進入養(yǎng)老領域。例如,對屬于新建類養(yǎng)老機構(gòu),在城六區(qū)范圍內(nèi)的,每張床位將給予建設補助4000元,在城六區(qū)范圍外的補助3000元。對屬于購買、改擴建類養(yǎng)老機構(gòu),在城六區(qū)范圍內(nèi)的,每張床位補助1500元,在城六區(qū)范圍外的補助1000元。同時,對養(yǎng)老機構(gòu)等級評定設定三個檔次,對其接納自理老人、半失能老人和失能老人按人次分別給予不同程度資金獎勵……

政策亟待細化,相關標準應盡快出臺,讓投資者的心里更敞亮,讓消費者的判斷更有方向,這是陳俊的心聲。