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國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，9月份全國70個大中城市中，新建商品住宅房價環(huán)比上漲的有65個，同比上漲的城市有69個。而北京（樓盤）也出臺“京七條”以控樓市，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進長效機制建設(shè)。在房價持續(xù)上漲的同時，中國樓市是否正如本文所言“面臨大風險”呢？

趙曉

從近幾個月數(shù)據(jù)看，中國整體樓市仍在升溫，但也有局部地區(qū)已現(xiàn)涼意。展望未來，中國樓市是繼續(xù)升騰呢還是會突然掉頭向下甚至陷于崩盤，從國際國內(nèi)環(huán)境來看，應(yīng)該說兩種可能性都存在，但筆者以為此時此刻更多考慮風險也許是明智的。

金九銀十，按往常，這是房地產(chǎn)市場成交最火熱的季節(jié)?？稍跍刂荩潜P），房價早已不再像這座城市的名字那樣溫暖。在房價連續(xù)下跌兩年之后，許多此前爆炒到高位的房價已近腰斬。8月以來，溫州市場不斷曝出一定數(shù)量的斷供商品房，數(shù)目甚至達到15000套之多。當溫州人發(fā)現(xiàn)手中房子市值還抵不上所欠銀行的債務(wù)時，斷供就是不得已的選擇。由此，許多炒房客已棄房逃生，上萬套住房或被銀行收回。

溫州當?shù)亟鹑跀?shù)據(jù)也顯示，斷供并非房價腰斬的主要原因，經(jīng)營者資金鏈斷裂才是導(dǎo)火索。另據(jù)測算，由借款人資金鏈斷裂形成的不良房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋不良貸款總額的46.14%。溫州房地產(chǎn)危機，不單單是房地產(chǎn)投資過熱的問題，它只是當?shù)孛耖g金融危機的一個方面。除此以外，當前的溫州還面臨民營經(jīng)濟危機、高利貸泡沫危機。無

目前看，在中國房地產(chǎn)價格版圖上，城市房產(chǎn)價格則仍處高位。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，僅溫州同比下跌2.3%。不過漲幅較高的城市，主要是一線城市和個別二、三線城市，而且漲幅也呈現(xiàn)梯度遞減。一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%-20%之間，天津（樓盤）等31個二線城市同比上漲大都在7%-10%之間，唐山（樓盤）等35個三線城市同比平均上漲6%左右。中國房地產(chǎn)市場是不是仍高枕無憂？從宏觀環(huán)境看，非但不是，甚至還有樓市泡沫破滅的風險。

不妨看一組數(shù)據(jù)。二季度以后，房地產(chǎn)各項重要指標增速已呈現(xiàn)逐月回落的態(tài)勢，這或許是房價見頂?shù)奶卣?。首先來看房地產(chǎn)開發(fā)投資，這項數(shù)據(jù)實際在今年一二月份已達到增速的最大值22.8%，平穩(wěn)了一段時間后，到八月份它跌破了20%。這說明開發(fā)商對未來其實已有所警惕，并沒有順著竿子一路上爬。所以說，今年的房地產(chǎn)投資并不是逐漸升高，實際上是在回落，開發(fā)商的心理開始變淡。

最近，海外盛傳第二次亞洲金融危機或?qū)砼R。當美聯(lián)儲討論QE退出時，新興市場已被沖擊，資本外流對亞洲新興市場的房地產(chǎn)而言絕非好事！鮮活的例子就是李嘉誠開始拋售香港和內(nèi)地的大量資產(chǎn)。顯然，樓市是繼續(xù)升騰還是突然毀滅，這是一個問題。而無論樓市升騰還是毀滅都不是好事情，兩難的走向都將考驗新一屆中國政府的出牌。

中國經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場目前面臨著三大風險：美元回流可能引發(fā)的經(jīng)濟周期性風險；中國經(jīng)濟內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性風險正引發(fā)結(jié)構(gòu)性危機，尤其是實體經(jīng)濟不振凸顯傳統(tǒng)增長模式已走到盡頭；全面改革壓力引發(fā)的社會震蕩、資本外流等制度性風險。面對此三大風險的疊加，第二次亞洲金融危機可能并非空穴來風。

外部因素主要是美國量化寬松的貨幣政策，目前來看QE3減少購債規(guī)模只是一個時間問題。QE3減持購債規(guī)模直接會導(dǎo)致美國金融市場收益率上升，其中會直接導(dǎo)致MBS資產(chǎn)與美國國債收益率上升，從而間接推高其他金融產(chǎn)品的收益率。在減持購債基礎(chǔ)上，美聯(lián)儲還可能會上調(diào)基準利率，這也是時間的問題。

一旦美聯(lián)儲開啟實質(zhì)性的購債縮減，從而使得大量熱錢流入美國，那么新興市場很容易引發(fā)流動性緊張的風險，特別是中國，尤其要警惕！近日美元回流態(tài)勢明顯，美國本土的資產(chǎn)價格及其衍生品，又進入新一輪的上漲周期。美元回流，金融產(chǎn)品收益率上漲這都是必然事件，加之國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)已陷入深重的危機，以及全面改革所帶來的制度性風險，當前已經(jīng)處于價格高位的中國房地產(chǎn)必然成為風險的爆發(fā)口。

有數(shù)據(jù)顯示，我國空置住房總面積接近60億平方米，空置住房達到6800萬套。另據(jù)不完全估計，我國城鎮(zhèn)商品房存量已經(jīng)超過240億平方米。據(jù)此測算，我國城鎮(zhèn)住宅空置率將達到25%，遠遠超過國際合理的5%到10%的區(qū)間。過去，我們一直強調(diào)房子是消費品，國家也試圖通過房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，來抑制房地產(chǎn)市場過熱的投資需求，但結(jié)果都不盡人意。事實上，隨著價格的高漲，房子正在和翡翠、黃金一樣，投資屬性越來越強。樓價和任何商品價格一樣，都不可能無節(jié)制地持續(xù)上漲。如果超越市場現(xiàn)狀，過度透支樓盤未來的升值空間，必然會造成房地產(chǎn)市場泡沫的增加、甚至破裂。

與房屋過度投資引起的高空置率、泡沫化對應(yīng)的是，國內(nèi)還出現(xiàn)了房地產(chǎn)資金外流，向海外置業(yè)投資的“輸出效應(yīng)”。在最近的北京秋季房展上，海外參展項目達260項，超過參展項目總數(shù)的一半。另據(jù)中國海外投資聯(lián)合會新近公布的數(shù)據(jù)，2012年以來，中國內(nèi)地開發(fā)商在海外的房地產(chǎn)項目，總規(guī)模超過百億美元。未來預(yù)計，中國個人投資者將有1.1萬億元人民幣投向海外置業(yè)領(lǐng)域。

房地產(chǎn)市場“輸出效應(yīng)”的出現(xiàn)，不禁讓人回想起20年前日本的狀況。1985年到1990年，日本經(jīng)過了5年的房價的瘋狂上漲。到1991年左右，日本國內(nèi)炒房人賺足錢之后，就開始向海外擴張。加上當時日元的升值，他們就到美國買房子，這甚至讓美國人驚呼，日本人準備買下整個美國。但最后的結(jié)果眾所周知，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟經(jīng)歷了長期的蕭條。筆者不希望中國成為下一個日本，為此就一定要未雨綢繆。警惕潛在的第二次亞洲金融危機，倒逼改革并啟動2008年停頓了的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而加快中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，所謂“不破不立，不塞不行”，未嘗不是一件好事。期待風險過后，中國經(jīng)濟能堅實前行！