繼10月25日北京國土局集中推出4宗自住型商品房相關(guān)地塊后，10月30日，國土局再次開槌。北京市通州運(yùn)河核心區(qū)3宗多功能用地以招標(biāo)出讓方式進(jìn)行投標(biāo)，綠地、建工、富華、中建一局參與全部投標(biāo)。

記者注意到，在“京七條”政策公布后僅兩天，北京市立即推出了一批供地，里面就配建自住型商品房。

實(shí)際上，自住型商品房大規(guī)模推出，是“京七條”政策的核心，而這樣一項(xiàng)大膽援助“夾心層”的住房結(jié)構(gòu)調(diào)控計(jì)劃，其實(shí)是“早產(chǎn)”的。

記者獨(dú)家獲悉，按照北京市有關(guān)部門原計(jì)劃，自住型商品房政策本要再晚些時(shí)候出臺(tái)，相關(guān)細(xì)則還在制定和完善中。但是，9月北京房?jī)r(jià)同比上漲超過20.6%，這又一次給北京市房地產(chǎn)調(diào)控部門帶來了巨大的壓力，自住型商品房政策提前出爐。

“現(xiàn)在市里對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)仍然盯得很緊，要求相關(guān)部門盡快拿出有效辦法?！币晃唤咏本┳〗ㄎ娜耸扛嬖V記者，“按照市里原定的計(jì)劃，這類‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’的自住型商品房政策還可以再晚一點(diǎn)推出，因?yàn)橄嚓P(guān)細(xì)則還在完善中。”

之前，限價(jià)房和保障房采取配建的手段，如今定位為商品房的自住型商品房也采取開發(fā)商配建的手段，顯然是匆忙之舉。因?yàn)?，由開發(fā)商配建和搖號(hào)分配自住型商品房，在監(jiān)管上存在很大的敞口風(fēng)險(xiǎn)。

2萬套的供地難題

“到目前為止，計(jì)劃供應(yīng)的與自住型商品房有關(guān)的地塊已經(jīng)有20塊，除明確配建自住型商品房的地塊，其他全部為超過限價(jià)競(jìng)爭(zhēng)配建自住型住宅地塊。”北京市國土局一位官員對(duì)記者表示。

不過，即便如此，按照北京市政府有關(guān)部門要求的“今年落實(shí)不低于2萬套自住房，明年計(jì)劃再推出5萬套”的計(jì)劃，土地供應(yīng)仍然存在壓力。

“在未來一段時(shí)間內(nèi)，自住型商品房政策將是國土局、住建委和相關(guān)主管部門主要推動(dòng)落實(shí)的政策，與經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等保障性住房相比，預(yù)計(jì)在土地供應(yīng)上將會(huì)有所側(cè)重?！鄙鲜鼋咏本┦凶〗ㄎ娜耸扛嬖V記者。

但據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，按照北京最近幾個(gè)月住宅類土地供應(yīng)的情況，預(yù)計(jì)這些土地中的30%-40%以上將被配建為自住型住宅，總面積在70萬平米左右。按照單套戶型面積90平米計(jì)算，預(yù)計(jì)這部分土地供應(yīng)的套數(shù)也僅在8000套左右，與“京七條”要求的2萬套仍有不小差距。

根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市前三季度在土地交易市場(chǎng)共推出住宅用地835公頃，其中商品住宅用地供應(yīng)589公頃，同比增長(zhǎng)128%。在這樣的背景下，北京市在2014年土地供應(yīng)中繼續(xù)增加土地供應(yīng)需要克服的壓力較大。

“現(xiàn)在國土局和住建委仍然在自住房的供地來源上想辦法，比如利用中央在京企事業(yè)單位的自有土地開發(fā)自住型改善型商品住房等?！鄙鲜鼋咏本┦凶〗ㄎ娜耸扛嬖V記者。

在此之前，在京企事業(yè)單位雖然擁有大量自有用地，并通過員工集資建房等方式開發(fā)住宅，但是，此類住宅沒有北京市住建委核發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋的產(chǎn)權(quán)屬于用地單位所有。

“開發(fā)商要捧場(chǎng)”

實(shí)際上，對(duì)于這類限價(jià)銷售的商品房而言，土地推出之后的開發(fā)商接盤、房源上市后的分配和監(jiān)管能否到位將直接影響政策效果。

“現(xiàn)在我們也在評(píng)估參建這類‘自住型改善型商品住房’的實(shí)際利潤和隱性收益，除此之外，我們也準(zhǔn)備看看北京市接下來還有什么具體的鼓勵(lì)政策?！北本┮槐镜胤科筘?fù)責(zé)人向記者表示，“從現(xiàn)在看來，這類住房的銷售應(yīng)該是沒有問題，但利潤確實(shí)比較低?！?/P>

而據(jù)記者從幾位開發(fā)商處了解到，在這類地塊推出之前，北京市住建委曾經(jīng)多次牽頭組織關(guān)于此類自住房的座談研討會(huì)，討論這類地塊入市后的開發(fā)商熱情和市場(chǎng)反應(yīng)。

“如果這類地塊推出之后沒有開發(fā)商接盤，那場(chǎng)面就尷尬了，后續(xù)政策也無的放矢?！鄙鲜龇科筘?fù)責(zé)人表示，“其實(shí)住建委是希望這類地塊推出時(shí)開發(fā)商能捧場(chǎng)拿地，當(dāng)然住建委也會(huì)給拿地開發(fā)商一些優(yōu)待?！?/P>

而在不少業(yè)內(nèi)人士眼中，讓開發(fā)商搖號(hào)分房，就是住建委給拿地開發(fā)商的“補(bǔ)償”。根據(jù)政策設(shè)計(jì)，自住房入市銷售將由開發(fā)商組織搖號(hào)，確定選房順序。

業(yè)內(nèi)人士分析，由于有諸多限制政策存在，在操作中很容易出現(xiàn)漏洞，產(chǎn)生權(quán)力尋租的空間，未來在執(zhí)行過程中主管部門還需要出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則。

事實(shí)上，早在2011年北京就曾試點(diǎn)過類似的商品房項(xiàng)目。2011年4月，北京推出的首個(gè)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”中小套型普通商品房項(xiàng)目“房山長(zhǎng)陽國際城”，均價(jià)被限制為不得高于12500元/平米，但這一低價(jià)樓盤在分配上也受到了“特別關(guān)注”。原規(guī)劃2394套限價(jià)商品房的長(zhǎng)陽國際城項(xiàng)目，只有1594套房源售罄，還有800套房源則被媒體報(bào)道稱“被房山區(qū)政府截留”。

能否穩(wěn)定房?jī)r(jià)？

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，最近幾年北京剔除保障房后的純商品房住宅供應(yīng)每年平均在8萬套左右。如果明年5萬套的計(jì)劃能成為事實(shí)，那么自住房將占到市場(chǎng)供應(yīng)的一半以上。

“供應(yīng)達(dá)到一定規(guī)模，肯定會(huì)影響到新建商品住宅的定價(jià)?！北本┓康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志在騰訊房產(chǎn)新品上線發(fā)布會(huì)上表示，隨著自住型商品住房體量增大，明年上半年，老百姓的購房需求也許就會(huì)向這些房源流動(dòng)，平抑價(jià)格的作用將會(huì)逐漸得到體現(xiàn)。

另有一位不愿具名的專家表示，自住型商品房形成供應(yīng)量在1-2年以后，今后北京樓市發(fā)生怎樣的變化，還不得而知。但是北京市釋放了這樣一個(gè)信號(hào)，改變了買房人對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

不過，從技術(shù)上來說，指望在北京這樣的大城市，通過改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)來影響房?jī)r(jià)仍然較難。因?yàn)樵诒本┦锌偼恋毓?yīng)規(guī)模不大量增加，地價(jià)不下降的情況下，僅僅改變?cè)械纳唐贩抗┑亟Y(jié)構(gòu)，只會(huì)讓純商品房?jī)r(jià)格越來越高。而自住型商品房的價(jià)格是隨著純商品房?jī)r(jià)格上漲的，未來北京整體房?jī)r(jià)的上漲壓力仍然很大。

此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，由于自住房的購買人群準(zhǔn)入門檻較低、購買政策也比較寬松，管理上會(huì)有一定難度。