可以說，住宅專項(xiàng)維修資金是業(yè)主“既愛又恨”的一筆資金。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說：“實(shí)際上，住宅專項(xiàng)維修資金與保險(xiǎn)投入類似，有些小區(qū)可能幾十年內(nèi)都很少啟用，甚至有些業(yè)主可能一輩子也不會(huì)享受到這筆資金帶來的好處。”

雖然管理現(xiàn)狀與保險(xiǎn)投入類似，但住宅專項(xiàng)維修資金并非“自愿投?！?。住宅專項(xiàng)維修資金是每位購(gòu)房者繞不開的一項(xiàng)費(fèi)用，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）第十三條規(guī)定：未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。

面對(duì)強(qiáng)制收取、難以支取的困境，多位接受記者采訪的業(yè)主、律師、專家以及房屋中介機(jī)構(gòu)均表示，已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，相對(duì)比較容易支取。

“不能采取頭疼治頭，腳疼治腳的思路解決類似社區(qū)公共維修的事情?！北本┞蓭焻f(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)副主任畢文強(qiáng)指出，做好社區(qū)頂層設(shè)計(jì)，成立業(yè)主委員會(huì)不僅能實(shí)現(xiàn)維護(hù)公共設(shè)施，保障居民生活，還能獲得公共利益。

畢文強(qiáng)還建議設(shè)立共有產(chǎn)權(quán)證制度，保障社區(qū)公共空間所帶來的收益。

二問：

業(yè)主的權(quán)利被誰拿走了？

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的業(yè)主認(rèn)為維修資金由居委會(huì)掌管，有的業(yè)主認(rèn)為由物業(yè)公司掌握，也有業(yè)主認(rèn)為是開發(fā)商拿走了維修資金。對(duì)誰來監(jiān)督資金的使用更是一頭霧水。

《辦法》明確，業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

《辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？梢?，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金支配起到關(guān)鍵作用的，是各級(jí)政府的建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，有關(guān)聯(lián)的部門則是同級(jí)財(cái)政部門、銀行。

著名《物權(quán)法》研究專家、中國(guó)政法大學(xué)教授劉智慧在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，房屋屬于業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，如何維修、何時(shí)維修、按什么標(biāo)準(zhǔn)維修應(yīng)屬于業(yè)主自治范疇，法律上屬私法領(lǐng)域。建議可以通過采取委托中介機(jī)構(gòu)介入的制度，建立公示制度、審計(jì)制度、業(yè)主查詢制度，也就是說通過制度來監(jiān)督。

三問：開發(fā)商挪用維修金

為何時(shí)有發(fā)生

回顧過去十幾年住宅專項(xiàng)維修金的“滄桑”，開發(fā)商挪用維修金的現(xiàn)象并不少見：2005年，北京有房地產(chǎn)開發(fā)商挪用業(yè)主千萬元公共維修資金成立公司；2010年，惠州市新時(shí)代花園小區(qū)開發(fā)商挪用280萬元維修資金。2012年，南京市鐘樓區(qū)勤德家園開發(fā)商豐臣地產(chǎn)集團(tuán)未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，挪用120多萬元電梯維修基金；業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)后，于今年4月向鐘樓區(qū)人民法院起訴，要求豐臣地產(chǎn)集團(tuán)賠償本應(yīng)屬于全體業(yè)主的這筆資金，最終經(jīng)過法庭調(diào)解，開發(fā)商同意支付326萬余元。此外，在蘭州、東莞等地均發(fā)生過開發(fā)商挪用住宅專項(xiàng)維修資金的案例。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“不排除部分地方存在管理漏洞的可能性，或者監(jiān)督不力的情況?！?/P>

據(jù)記者了解，北京市的住宅專項(xiàng)維修資金歸集于中國(guó)光大銀行北京花園路支行。據(jù)了解，2005年，原北京市建委（現(xiàn)北京市住建委）下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)北京市住宅專項(xiàng)維修資金歸集管理工作的公告》規(guī)定，從當(dāng)年7月5日開始，凡建設(shè)單位（包括物業(yè)管理企業(yè)、經(jīng)紀(jì)公司等）受業(yè)主委托代收維修資金的，應(yīng)在三日內(nèi)將維修資金匯繳到市住宅專項(xiàng)維修資金歸集銀行：中國(guó)光大銀行北京花園路支行。

除了開發(fā)商挪用住宅專項(xiàng)維修資金外，一位北京的業(yè)主告訴記者：“物業(yè)管理公司不僅阻礙成立業(yè)主委員會(huì)，即便是成立以后，在需要支取維修資金時(shí)，物業(yè)管理公司也會(huì)從中作梗。我們小區(qū)2006年成立業(yè)主委員會(huì)，但因?yàn)槲飿I(yè)管理公司背后阻撓，一直未推進(jìn)實(shí)質(zhì)性工作?！?/P>

物業(yè)管理公司騙領(lǐng)住宅專項(xiàng)維修資金的案例也時(shí)有發(fā)生。今年9月份，深圳市住建局致函福田區(qū)住建局，要求對(duì)通過偽造公章，擅自組織征集簽名，騙領(lǐng)48.6萬余元物業(yè)專項(xiàng)維修資金的深圳市利豐物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)行處罰。

據(jù)深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心有關(guān)人士介紹，福田區(qū)翰嶺花園尚未成立業(yè)委會(huì)，現(xiàn)由深圳市利豐物業(yè)服務(wù)有限公司提供物業(yè)服務(wù)。今年8月5日，該花園有業(yè)主通過深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金網(wǎng)站公開的維修資金使用數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理處申請(qǐng)了一筆486725.91元的專項(xiàng)維修資金；而該小區(qū)多數(shù)住戶均不知道有該筆專項(xiàng)維修資金的使用。該業(yè)主隨后向市維修金中心及福田區(qū)維修金管理機(jī)構(gòu)反映，并同時(shí)向轄區(qū)梅林派出所報(bào)案。據(jù)悉，該公司將面臨近百萬元的罰款。

四問：誰來監(jiān)督維修金

記者采訪了解到，目前全國(guó)各城市住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的比例較低。2011年8月，北京市住建委公布數(shù)據(jù)顯示：北京市住宅物業(yè)管理項(xiàng)目超過3600個(gè)，業(yè)主大會(huì)數(shù)量840個(gè)，成立比例為23.3%。2011年6月15日，太原市房管局的數(shù)據(jù)顯示，太原市業(yè)主委員會(huì)成立比例僅為7%-8%。在2012年年初，據(jù)長(zhǎng)沙市住建委對(duì)外披露，長(zhǎng)沙2000多個(gè)有物業(yè)管理的小區(qū)中，業(yè)主委員會(huì)成立率不足三成，而規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)比例更小。

據(jù)劉智慧介紹，對(duì)于住宅維修資金的管理和使用，各國(guó)模式不同。例如在美國(guó)，公共維修資金的管理是完全市場(chǎng)化的操作。業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金都是由基金公司來負(fù)責(zé)管理。如果房屋需要維修，就由物業(yè)公司報(bào)到基金公司，基金公司到市場(chǎng)上尋找維修公司進(jìn)行維修。

而日本的房屋維修資金采取“開發(fā)商包攬”的方式，住宅維修金就包含在房?jī)r(jià)中，業(yè)主房屋的所有修繕費(fèi)用完全由開發(fā)商承擔(dān)。新加坡并沒有明確業(yè)主在收房時(shí)交納公共維修基金，但“樓宇翻新”計(jì)劃是小區(qū)里不斷進(jìn)行的一項(xiàng)活動(dòng)――擁有50%以上業(yè)權(quán)的業(yè)主同意，樓宇翻新計(jì)劃就得強(qiáng)制進(jìn)行。

據(jù)悉，武漢市近年來采取多種措施給維修資金使用“松綁”：除了業(yè)主委員會(huì)外，無業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)可以由居委會(huì)組織整修；緊急情況下，還可以由區(qū)房管局應(yīng)急代修。維修資金申請(qǐng)主體擴(kuò)大后，怎樣防范維修資金被濫用甚至是挪用，成了一大難題。今年10月初，武漢市房管局啟動(dòng)了維修資金中介機(jī)構(gòu)備選庫(kù)的建立，從社會(huì)遴選一批工程造價(jià)咨詢工程監(jiān)理的第三方中介機(jī)構(gòu)，組建備選庫(kù)；使用維修資金需要經(jīng)過備選庫(kù)中隨機(jī)選取的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，避免維修資金使用不當(dāng)。這意味著該市引入第三方監(jiān)管，以保證維修資金的安全使用。

為了規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的使用，劉智慧建議，“從行政法規(guī)，甚至從人大立法的層級(jí)上，應(yīng)對(duì)維修資金的使用和管理做出更明確的規(guī)定”。