“2002年以來中國的房價(jià)一路上漲，主要是由于中國經(jīng)濟(jì)，尤其是土地制度中存在一些根本的體制性問題?！碧杖徽f。

在陶然看來，要解決當(dāng)前中國城市商品房價(jià)格過高問題，以及未來戶籍改革后外來流動(dòng)人口入戶后的居住問題，進(jìn)行有效住房與土地制度改革非常重要。

“特別是城郊村、城中村的集體建設(shè)用地入市，不僅可降低城市地價(jià)和房價(jià)，且有助于解決包括城市流動(dòng)人口中較高收入群體在內(nèi)的所有人購買產(chǎn)權(quán)房的問題?！碧杖徽f，“這樣不僅解決了城中村和城郊村的基礎(chǔ)設(shè)施改造問題，也兼顧了失地農(nóng)民利益，并最終降低戶籍改革的成本。”

記者：你一直強(qiáng)調(diào)，中國城市住宅用地供給過少，而工業(yè)用地過多，原因在哪？

陶然：目前中國的增長模式中，地方政府之所以可以大規(guī)模從農(nóng)村征地，并將征來土地大部分低價(jià)出讓給制造業(yè)投資者，少部分高價(jià)招、拍、掛給商、住用地投資者，其根本原因在于現(xiàn)有征地制度和土地出讓體制賦予了地方政府壟斷城市用地一級(jí)市場的權(quán)力。

住宅用地被過少供給的原因，首先是在目前土地制度下，地方政府是中國城市土地市場的壟斷供給者。

其次，住宅用地被過少供給也與房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)主要為本地消費(fèi)者提供住房的服務(wù)行業(yè)有關(guān)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，住宅業(yè)提供的是屬于“非貿(mào)易品”的服務(wù)。由于服務(wù)提供商（房地產(chǎn)商）必須在本地提供住房來銷售給本地人群，地方政府就可以利用其對(duì)本地商、住用地一級(jí)市場壟斷的權(quán)力，構(gòu)建一個(gè)住宅用地的“局域性賣方市場”，這也就是為什么我們看到各地地方政府總是通過設(shè)立“土地儲(chǔ)備中心”來控制商、住用地的供地規(guī)模，并同時(shí)以“招、拍、掛”方式高價(jià)出讓住宅用地的原因。

與住宅業(yè)供地過少相反，中國工業(yè)用地供給卻過多。大多數(shù)國家城市化過程中工業(yè)用地只占新增用地的10%-20%，城市新增的大部分土地被用于老百姓居住與城市公益事業(yè)建設(shè)。與此形成鮮明對(duì)比，雖然中國城市空間擴(kuò)張速度很快，但大約一半以上的土地被用于搞工業(yè)開發(fā)區(qū)。

我們看到，各地為工業(yè)招商引資不惜壓低地價(jià)，地方政府的招商引資政策中幾乎毫無例外地設(shè)置了用地優(yōu)惠政策，包括以低價(jià)協(xié)議出讓工業(yè)用地，按投資額度返還部分出讓金等。于是，經(jīng)常出現(xiàn)的情況是，基礎(chǔ)設(shè)施完備的工業(yè)用地僅以成本價(jià)甚至是所謂的“零地價(jià)”出讓給投資者50年。

于是我們自然會(huì)觀察到，與商住用地過少供給，形成“局域性賣方市場”不同，工業(yè)用地由于各地投資競爭而形成“全國性買方市場”，結(jié)果是過多供給，價(jià)格奇低，工業(yè)園區(qū)過度擴(kuò)張，用地浪費(fèi)。

需要在建設(shè)用地制度方面進(jìn)行根本體制性改革，才能夠遏制地方政府大規(guī)模圈地并低價(jià)出讓的局面。

記者：如何解決一些城市住宅價(jià)格過高問題？

陶然：要想實(shí)現(xiàn)上述根本改變，必須要進(jìn)行土地制度和配套財(cái)稅制度改革。

通過土地制度改革，允許農(nóng)民與制造業(yè)用地者直接談判用地補(bǔ)償水平，能遏制工業(yè)用地的零地價(jià)乃至虧本出讓局面，遏制目前沿海欠發(fā)達(dá)地區(qū)和內(nèi)地大量城市大建工業(yè)開發(fā)區(qū)的熱潮，逐漸消除中國經(jīng)濟(jì)中的過剩流動(dòng)性。

通過土地制度改革，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入城市商、住用地一級(jí)市場，允許農(nóng)村集體在城市規(guī)劃、土地規(guī)劃到位的情況下進(jìn)行商品房（包括產(chǎn)權(quán)房和租住房）的開發(fā)，能夠改變目前地方政府壟斷、過少供應(yīng)住宅用地的局面。

記者：你在接受采訪時(shí)多次提出，農(nóng)民雖然進(jìn)城了，但是并沒有實(shí)現(xiàn)“市民化”，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市能夠在很大程度上解決這一問題么？

陶然：近幾年，城市地價(jià)、房價(jià)高漲，不少地方于是以“改造城中村”、“提升城市形象”為名開始了“運(yùn)動(dòng)式”拆遷。雖然改造后的城中村基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌大大改善，但其中部分變成了中高檔商品房小區(qū)和商業(yè)開發(fā)區(qū)，基本喪失了對(duì)流動(dòng)人口的容納功能。

即使有配建的廉租房，但由于其成本和管理方面的問題，還無法向普通農(nóng)民工開放，無法真正與戶籍等公共服務(wù)均等化改革對(duì)接。

反之，如果逐步放開以宅基地為主體的城郊村、城中村之集體建設(shè)用地入市，允許城市內(nèi)部和周圍“城中村”、“城郊村”的農(nóng)民、村集體為流動(dòng)人口和城市中低收入群體建設(shè)出租房乃至商品房開發(fā)，那么，不但可大幅度減輕政府投資壓力，而且由于低成本土地供應(yīng)大幅度增加，可支付住房供應(yīng)大幅度增加，將能夠有效抑制乃至降低高房價(jià)。