大智慧阿思達克通訊社11月25日訊，央視有關土地增值稅的報道引發(fā)市場普遍關注，大智慧通訊社根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，梳理了此項稅收的相關規(guī)定。

有業(yè)內(nèi)人士指出，土地增值稅，作為房地產(chǎn)開發(fā)相關行業(yè)所涉的最關鍵稅種之一，其征收一直頗受關注，相關各級政府部門也曾多次對土地增值稅發(fā)文進行規(guī)范并明確表態(tài)，但從具體征收情況看，爭議確實一直存在。

央視《每周質(zhì)量報告》24日報道，北京執(zhí)業(yè)律師李勁松根據(jù)房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)測算，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

【暫行條例】

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]138號），轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依照本條例繳納土地增值稅。

《條例》要求，納稅人應自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

《條例》指出，在繳納土地增值稅時，需扣除以下項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

《條例》同時規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

【實施細則】

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。

此外，《國家稅務總局、建設部關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[1996]48號）要求，凡是轉讓房地產(chǎn)的納稅人，應當根據(jù)土地增值稅的有關規(guī)定，在規(guī)定的期限內(nèi)到主管稅務機關辦理土地增值稅的納稅登記和申報手續(xù)，經(jīng)主管稅務機關審核后，按照規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對于已經(jīng)完稅的納稅人，由主管稅務機關發(fā)給完稅證明；對于不屬于征稅范圍或應予免稅的，由主管稅務機關發(fā)給免稅證明。

凡沒有取得主管稅務部門發(fā)放的完稅（或免稅）證明的，房地產(chǎn)管理機關不予辦理有關的權屬變更手續(xù)，不予發(fā)放房地產(chǎn)權屬證書。

【預征管理】

《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）提出，為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。

除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。

對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

【清算管理】

2006年出臺的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。