從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到普通投資者，中國資本正興起一輪投資海外房地產(chǎn)熱潮，戰(zhàn)場(chǎng)開始由國內(nèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場(chǎng)。

根據(jù)中國海外投資聯(lián)合會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，萬達(dá)、綠地、碧桂園及中國鐵建、中國建筑、萬通等10余家內(nèi)地大型房企，已經(jīng)在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或明確的投資計(jì)劃，總投資規(guī)模達(dá)上百億美元，且這個(gè)數(shù)字還將持續(xù)增長。

海外攻城

近日，北京朝陽區(qū)，一家神秘的中國房企與美國奧克蘭項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人舉行了媒體見面會(huì)。

此前，這家名為澤信控股的房企很少占據(jù)媒體頭條，不過，它現(xiàn)在有機(jī)會(huì)改變這一局面：以15億美元的價(jià)格收購了奧克蘭65英畝的土地。

不過，最激動(dòng)的還不是這家來自內(nèi)蒙古的企業(yè)，而是大洋彼岸的開發(fā)商。這位名叫邁克爾?杰爾梅蒂的開發(fā)商曾經(jīng)歷長達(dá)10年的公開聽證、訴訟和游說，項(xiàng)目一直處于停歇之中。當(dāng)?shù)弥袊髽I(yè)將其收購時(shí)，他很難抑制住激動(dòng)的心情：“我很期待中國貴客的到來?！?/P>

當(dāng)然，在龐大的海外房產(chǎn)收購大軍中，澤信控股只是其中之一。從2012年開始，中國開發(fā)商開始紛紛走出去攻城略地，而在今年，更是迎來了爆發(fā)式增長。

今年2月，萬科宣布以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發(fā)舊金山一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目(萬科還投資新加坡等地的項(xiàng)目)；6月，以張欣家族為首的SOHO中國聯(lián)手巴西財(cái)團(tuán)以7億美元的價(jià)格購得了美國通用大樓40%的股權(quán)；8月，萬達(dá)宣布在倫敦建造酒店的計(jì)劃；10月初，上海綠地集團(tuán)以超過50億美元持有美國森林城公司70%股權(quán)，雙方共同開發(fā)位于布魯克林大西洋廣場(chǎng)的地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)價(jià)格也創(chuàng)造了中國房企海外投資的最高數(shù)額；幾天后，復(fù)興國際以7.25億美元買下紐約曼哈頓摩根大通第一大樓……

與此同時(shí)，還未跨出國門的保利、富力等大型房企也正在為進(jìn)軍海外做功課。

值得注意的是，美國成為了中國房企海外投資的首選，2008年中國房企在美投資僅為2200萬美元，但到2012年這一數(shù)字漲至17億美元。此外，澳大利亞、加拿大、新西蘭也是它們熱衷的投資市場(chǎng)。

“出海”為哪般

對(duì)于知名房企扎推“出海”原因，世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉向記者指出，正是由于國內(nèi)許多房企看到個(gè)人海外置業(yè)的投資需求漸成趨勢(shì)，同時(shí)，受人民幣升值，國內(nèi)限購、銀行限貸等樓市調(diào)控政策影響，國內(nèi)房產(chǎn)投資渠道受限、投資風(fēng)險(xiǎn)加大，為分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，國內(nèi)地產(chǎn)商紛紛將目標(biāo)瞄準(zhǔn)海外市場(chǎng)。

根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布《中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》報(bào)告顯示，按中國當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣的高凈值人群資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，約占個(gè)人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。

與此同時(shí)，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)正在持續(xù)回暖，今年英國房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)較去年上漲了9.7%，且沒有下滑跡象。截至7月，美國房?jī)r(jià)已連續(xù)18個(gè)月上漲，同比漲幅為8.8%――這無疑給了中國房企一針強(qiáng)心劑。

同樣值得樂觀的是，越來越多的中國人選擇在海外投資房產(chǎn)。也就是說，中國房企在海外開發(fā)的項(xiàng)目，未來還會(huì)賣給熟悉的中國面孔。以綠地在韓國濟(jì)州島的項(xiàng)目為例，其大部分賣給中國人，其核心優(yōu)勢(shì)是，買了該房產(chǎn)可以獲得韓國政府附送的永久居留權(quán)。

全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)的報(bào)告也同時(shí)印證了這一趨勢(shì)，該報(bào)告稱，截至今年3月的過去一年中，國際買家在美買房規(guī)模達(dá)到682億美元，其中中國面孔貢獻(xiàn)了82億美元，成為美國房地產(chǎn)第二大買家。

合作布局 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

“海外投資房地產(chǎn)一定要正視政策、市場(chǎng)、匯率、貸款、稅費(fèi)以及自身信貸條件等風(fēng)險(xiǎn)。由于各國政策與中國不同，如果不了解當(dāng)?shù)胤桑瑫?huì)在購房后的房屋看管、出租以及出售等方面面臨各種障礙?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)向記者指出，對(duì)于個(gè)人投資者方面而言，“買房容易養(yǎng)房難”是很多海外置業(yè)者所要面臨的現(xiàn)實(shí)問題。

而對(duì)于企業(yè)投資者，“雖然目前多數(shù)進(jìn)軍海外的房企在國內(nèi)均有相對(duì)豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但進(jìn)軍海外的中國房企仍然存在對(duì)當(dāng)?shù)胤杉笆袌?chǎng)規(guī)則條例缺乏了解認(rèn)識(shí)、在當(dāng)?shù)厝狈I(yè)績(jī)記錄亦不再擁有國內(nèi)的規(guī)模效應(yīng)，從而導(dǎo)致談判能力下降、學(xué)習(xí)曲線較長等一系列問題。此外，由于不同國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)操作、市場(chǎng)運(yùn)營方面大相徑庭，加之潛在回報(bào)與各國貨幣表現(xiàn)關(guān)聯(lián)密切，在拿地、銷售、團(tuán)隊(duì)、匯率管理等各方面均將面臨挑戰(zhàn)。”陳仲偉對(duì)記者坦言。若從全球范圍成熟的物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展曲線來看，即使是目前中國的龍頭房企進(jìn)軍海外，也仍處在海外投資發(fā)展的早期階段。

顯然，聰明的開發(fā)商也意識(shí)到了這一點(diǎn)，所以在投資海外過程中，中國房企大多是戰(zhàn)略上的考慮，投資規(guī)模并不大，而且大多選擇了與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作的方式，在陌生的法律、文化、背景下，這種低風(fēng)險(xiǎn)合作無疑被視作是最為保險(xiǎn)（放心保）與理想的布局模式。