在新三中全會《決定》中，房地產(chǎn)稅被視為“完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重”而被器重。不過要開征房產(chǎn)稅，還有一個問題必須考慮，那就是采用從價計征還是從量計征。

以房屋套數(shù)或者面積作為稅收減免的標準，會產(chǎn)生稅負不公平―――兩套有同樣價值的房產(chǎn)，面積少的會被免于征收房產(chǎn)稅，而面積多的則被課征了房產(chǎn)稅。如果采取這種征稅方式，就是變相給高收入階層免稅，同時還會扭曲房產(chǎn)市場，推高市區(qū)內的房產(chǎn)價值，并影響代際公平。

從價計征的方式將改變這種局面。從國外征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗看，從價計征是基本準則，其各種稅收減免均直接以金額作為減免標準。同時，這種方式也照顧了代際公平。

房產(chǎn)稅當然是件大事，并不因為它能夠如很多人所說的扭轉房價快速上漲的趨勢，更重要的是它的開征能夠為地方政府尋找到一個穩(wěn)定的稅源。也正是如此，在新三中全會通過的《決定》中，房地產(chǎn)稅被視為“完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重”而被器重。

不過要開征房產(chǎn)稅，還有一個問題需要考慮，那就是房產(chǎn)稅在今后是采用從價計征還是從量計征？所謂從價計征，那就是按照每個家庭所擁有房產(chǎn)價值的多少來決定所要繳納的房產(chǎn)稅；而從量計征則是按照每個家庭所擁有房產(chǎn)面積的多寡來決定所要繳納的稅額。

從目前公眾的討論來看，絕大多數(shù)人都支持從量計征，網(wǎng)絡上廣為流傳的版本也可作為佐證，即據(jù)稱自“2014年1月1日起，對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費，每年按市場評估價征收1%-3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額”。為什么公眾大都會認為今后要采取從量計征的方式？一個可能的原因是目前在重慶和上海的試行方案中，都是以面積作為征收標準。

以上海的方案為例，盡管在《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》規(guī)定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為“參照應稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)?！闭Э粗拢@個方案似乎是從價計征。但是同樣在這個辦法中卻規(guī)定了六項減免標準，而無論采取哪個標準，都是和面積掛鉤，而不是與房產(chǎn)價值有關。

比如稅收減免的第一條是這么規(guī)定的，“本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅?！睋Q句話說，只要是購買第一套住房或者家庭人均住房面積在60平米以下，就免繳房產(chǎn)稅。

為什么要從量計征？據(jù)公開的說法，如果要對每套房都征房產(chǎn)稅，對那些只擁有一套房的普通工薪階層來說，則是一個沉重的負擔。為了廣大工薪階層的利益考慮，應當設定一定的減免標準。但問題是，這樣的免稅標準真的是為工薪階層考慮？那倒未必。筆者認為，以房屋套數(shù)或者面積作為稅收減免的標準，會產(chǎn)生稅負不公平。一個很有可能出現(xiàn)的現(xiàn)象是，兩個擁有同樣價值的房產(chǎn)，面積少的會被免于征收房產(chǎn)稅，而面積多的則被課征了房產(chǎn)稅。這樣的計稅依據(jù)很有可能出現(xiàn)的情況是，中低收入階層承擔了與其財產(chǎn)不成比例的稅負，甚至還會出現(xiàn)這種荒唐事：一個擁有180平米、每平米價值高達10萬元的三口之家免征房產(chǎn)稅；而擁有200平米、每平米只有5000元的家庭卻需要繳稅。

如果采取這種從量計征的征稅方式，那么就是變相給高收入階層免稅，同時還會扭曲房產(chǎn)市場，推高市區(qū)內的房產(chǎn)價值。今年以來，“宇宙中心”五道口以每平米10萬的價格而被公眾所知悉，為何它能夠有這么高的價格？因為它符合學區(qū)房、面積小這兩個特征。假如今后的房產(chǎn)稅采取從量計征，那么這些小面積學區(qū)房的價格就會越來越高：其不僅具有學區(qū)房的功能，同時還有保稅功能――― 這可能是房產(chǎn)稅的設計者所沒有想到的。

于是，一個非常奇怪的現(xiàn)象就會出現(xiàn)：本來出臺房產(chǎn)稅的初衷是為了抑制房價，卻發(fā)現(xiàn)這種計稅方式會推高市區(qū)內小戶型面積的房價；同時，這種本來為“完善地方稅體系”而推出的稅種也背離了初衷：如果以面積征稅，那么城市中心區(qū)域的地方政府可能會面臨無米下鍋的境況―――因為這些區(qū)域的戶型大多都足夠小且符合免征標準。于是，一個很有意思的現(xiàn)象就出現(xiàn)了，那些享受了優(yōu)質公共服務的居民卻不需要為房產(chǎn)而納稅。

考慮到當代中國的城市化進程，這種從量計征的方式還隱藏著對新進入城市階層的價格歧視。一個需要注意的現(xiàn)象是，那些剛進城者由于經(jīng)濟能力往往會將第一套住房選擇在非市中心，而且面積也較市中心要大――― 同樣的200萬在京滬等城市或許只能買50平米甚至更少面積的住房，但在郊區(qū)則可能會有100平米。盡管房產(chǎn)價值相同，但是兩者對應的公共服務卻不盡一致，一般而言市中心的會更為好些；但不可忽視的一個問題是，遠在郊區(qū)的居民更容易被征收房產(chǎn)稅。

從這個角度而言，從量計征的房產(chǎn)稅不僅僅會扭曲高收入階層和低收入階層的稅負，同時還會影響代際公平，“先富起來的人”將會永遠受到優(yōu)待，無論是公共服務還是稅收。

不過，如果采取了從價計征的方式，那么這種局面就會改變。從國外征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗來看，從價計征是基本準則，他們也有各種稅收減免，但都是直接以金額作為減免的標準。以美國加州為例，用于自住的住宅幾乎都可以獲得7000美元的房產(chǎn)稅減免；如果居民是殘疾退伍軍人，則可免除最高額為15萬美元的房產(chǎn)稅。這種從價計征的方式更加公平，享受優(yōu)質公共服務的居民往往也需要承擔更多的稅負。

同時，從價計征的方式也照顧了代際公平。由于核心區(qū)域的居民住宅大都屬于城市原住民，他們通過祖?zhèn)骰蛘吒＠址空紦?jù)了核心區(qū)域，目前他們中的絕大多數(shù)已經(jīng)瀕臨退休，這個群體最大的優(yōu)勢是坐擁巨額財富，但收入?yún)s很一般。如果房產(chǎn)稅從價計征，盡管每年1%-2%的數(shù)額相對于其資產(chǎn)價值來說是九牛一毛，但卻會對其現(xiàn)金流產(chǎn)生致命影響，甚至會發(fā)生收入不夠繳稅的現(xiàn)象。也正是如此，從價計征的房產(chǎn)稅還會產(chǎn)生這樣一個意想不到的后果，為了減少稅負，這些居民將不得不把房產(chǎn)易主，搬到更為偏遠的郊區(qū)。

或許很多人認為這樣對他們不公平，為什么在市區(qū)內居住了大半輩子，在晚年卻要被逐出市區(qū)？不過在筆者看來，這樣好處更多：第一是可以減輕城市的交通壓力，因為可以讓更多的上班族聚集市區(qū)內；第二是讓城市永遠保持活力，如果市區(qū)內都是年老者居住，那么城市的魅力將會大打折扣。盡管如此表述似有不尊重年長者之嫌，但必須考慮到的一個現(xiàn)實是，現(xiàn)在城市住宅價格之所以上漲，就是因為有不斷的外來者涌入，老一輩人是坐享了房產(chǎn)價格上漲的代際紅利，同時，在現(xiàn)收現(xiàn)付的養(yǎng)老金體系下，他們的養(yǎng)老金也是由目前的上班族所供養(yǎng)的。換句話說，市區(qū)內房產(chǎn)易主也是代際公平的體現(xiàn)。

從這個意義上來說，選擇從量計征還是從價計征，體現(xiàn)了我們是偏向既得利益階層還是選擇迎接變革，茲事體大，不得不慎重。