從今年第四季度起，暫停房貸的消息不斷傳出。近日更有消息稱，32個(gè)城市中已有17個(gè)城市出現(xiàn)暫停房貸現(xiàn)象。

對(duì)于大面積收緊房貸的原因，銀行方面普遍的說(shuō)法是額度緊張。而《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪中發(fā)現(xiàn)，背后的深層次原因或許是，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房貸收益不高，導(dǎo)致部分銀行無(wú)意大力發(fā)展房貸按揭業(yè)務(wù)，而將部分額度轉(zhuǎn)向收益率更高的經(jīng)營(yíng)性貸款，2014年股份制銀行或許會(huì)繼續(xù)延續(xù)收縮房貸的趨勢(shì)。

收緊房貸

暫停房貸現(xiàn)象已由一線城市發(fā)展到二三線城市，停貸的產(chǎn)品也逐漸由原來(lái)的僅限二套房擴(kuò)展到首套房。

“12月分行給了我們支行2000萬(wàn)元放貸資金，但我們到這個(gè)月的貸款需求有2億元?！?2月2日，某國(guó)有大型銀行廣州某支行的經(jīng)理說(shuō)，四季度以來(lái)貸款額度緊張，每個(gè)月銀行都只給支行一點(diǎn)放貸資金，11月中旬就用完了，12月則更快，2日是周一，一上班就放完了，“今年再?zèng)]有新的放款額度了?！?/P>

“都在排隊(duì)，每個(gè)月有一些名額。”上述經(jīng)理告訴記者，該行的一位客戶10月申請(qǐng)房貸，但至今仍沒(méi)拿到房貸?！耙酝抠J做商業(yè)貸款一般只需一個(gè)多月，做公積金貸款一般需兩個(gè)月，所以做商業(yè)貸款比公積金貸款快。但是現(xiàn)在反過(guò)來(lái)了，因?yàn)槟甑咨虡I(yè)貸款沒(méi)有額度，兩個(gè)多月都放不出貸款，只能等明年，反倒是住房公積金中心的貸款還有額度，所以到年底，房貸做公積金貸款反倒還放得快些?！?/P>

12月2日，記者以客戶身份咨詢廣州的近十家銀行，各家銀行都表示，現(xiàn)在申請(qǐng)房貸，年底不可能拿到房貸，以往半個(gè)月到二十多天可辦妥的房貸，現(xiàn)在無(wú)法做到，銀行均對(duì)記者表示，“明年才會(huì)有額度?！?/P>

記者在咨詢過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)，貸款利率也水漲船高。“今年年初的時(shí)候，我行第一套房的房貸利率是八五折，但從今年5月份起房貸利率就在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了10%。”某股份制銀行廣州某支行的一位經(jīng)理建議客戶，不如明年再做房貸，那時(shí)貸款額度充足，因而貸款利率可能會(huì)降到基準(zhǔn)利率，即5年以上期貸款年利率6.55%。而在廣州，現(xiàn)階段第一套房貸一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率，或上浮5%、10%，第二套房貸利率一般上浮20%或30%。

近期，中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)和融360研究院對(duì)全國(guó)32個(gè)重點(diǎn)城市近500家銀行房貸產(chǎn)品摸底調(diào)查顯示，根據(jù)10月11日~11月11日的樣本數(shù)據(jù)，有17個(gè)城市出現(xiàn)暫停房貸現(xiàn)象。暫停房貸現(xiàn)象已由一線城市發(fā)展到二三線城市，停貸的產(chǎn)品也逐漸由原來(lái)的僅限二套房擴(kuò)展到首套房。截至目前，全國(guó)已有北京、上海、廣州、深圳、珠海、濟(jì)南、合肥、濟(jì)南、無(wú)錫、武漢等城市相續(xù)出現(xiàn)暫停房貸現(xiàn)象。其中，珠海、濟(jì)南停貸比例已超過(guò)30%。

報(bào)告中還提及，首套房?jī)H有6.37%的銀行可執(zhí)行八五折利率優(yōu)惠，16.04%的銀行執(zhí)行九折利率優(yōu)惠，44.58%的銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，16.27%的銀行執(zhí)行基準(zhǔn)以上利率，16.75%的銀行表示已停止住房貸款。

第四季“拐點(diǎn)”

“兩個(gè)月前，廣州一些中小銀行就不放房貸了?！蹦硣?guó)有大型銀行在廣州某支行的經(jīng)理說(shuō)。

央行2013年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，9月末主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額14.17萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19%。盡管這一數(shù)據(jù)仍遠(yuǎn)遜色于2010年的27.4%，但已高于2011、2012年的13.9%和12.8%，顯示房地產(chǎn)貸款增速回升。

與房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的同時(shí)，個(gè)人購(gòu)房貸也明顯回暖。第三季度數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人購(gòu)房貸余額9.47萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.2%，這一增速較之2012年的13.5%已提高不少；1～9月增加1.37萬(wàn)億元，同比多增6931億元。

但進(jìn)入第四季度，個(gè)人購(gòu)房貸并不樂(lè)觀。

“兩個(gè)月前，廣州一些中小銀行就不放房貸了。”上述某國(guó)有大型銀行廣州某支行的經(jīng)理說(shuō)。

此前媒體報(bào)道稱，9月份，深圳4家銀行公開(kāi)宣布暫停房貸；重慶部分銀行暫停受理二手房貸款；合肥4家銀行暫停了二手房貸款，其中包括幾家國(guó)有大行。

而房貸政策也在近期收緊，以廣州為例，11月25日起，各家銀行開(kāi)始執(zhí)行人民銀行廣州分行發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整廣州市差別化住房信貸政策的通知》，對(duì)貸款購(gòu)買首套自住住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%；同時(shí)繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

房貸政策的收緊，給人印象最深的是對(duì)二套房貸的調(diào)整，目前全國(guó)商業(yè)銀行二套房貸基本已實(shí)行首付六成、利率上浮10%的規(guī)定，而京滬廣深甚至進(jìn)一步把二套房首付提至七成。

額度緊張+機(jī)會(huì)成本

部分銀行暫停房貸，更深層的原因在于“機(jī)會(huì)成本”。

對(duì)于大面積收緊房貸的原因，銀行方面普遍的說(shuō)法是額度緊張。

廣州某國(guó)有銀行的一位支行行長(zhǎng)否認(rèn)了市場(chǎng)認(rèn)為銀行暫停房貸是擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)高可能導(dǎo)致房地產(chǎn)進(jìn)一步調(diào)控，進(jìn)而帶來(lái)房貸風(fēng)險(xiǎn)的觀點(diǎn)?！皶和７抠J跟房?jī)r(jià)趨勢(shì)、房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)關(guān)系。如對(duì)二套房貸，廣州執(zhí)行七成首付，我行貸款利率上浮20%，有房產(chǎn)抵押，房貸壞賬風(fēng)險(xiǎn)很低。目前收緊房貸，主要原因是銀根收緊，銀行年底缺錢。”

“房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行不會(huì)放棄這塊業(yè)務(wù)，但現(xiàn)在房貸很難放款，因?yàn)殂y行額度緊張。我行還有一些房貸額度，但大額的房貸，如200萬(wàn)～300萬(wàn)元的按揭貸款，現(xiàn)在很難貸出來(lái)，只有幾十萬(wàn)元的小額房貸還能放?！鄙鲜鲋行虚L(zhǎng)告訴記者，一方面銀行的資金在節(jié)流，另一方面也在努力開(kāi)源，“到年底各行都缺資金，所以拼命拉儲(chǔ)，年底的吸儲(chǔ)大戰(zhàn)已經(jīng)開(kāi)始了，銀行理財(cái)產(chǎn)品的利率都很高，有的甚至年化高達(dá)6%?！?/P>

臨近年底，銀行在年初定下的全年的授信額度所剩無(wú)幾，因而房貸的批貸時(shí)間延長(zhǎng)，許多四季度審批的貸款放款都要拖到2014年初，且房貸利率也出現(xiàn)了不同程度的上漲，最多的達(dá)到上漲25%。不過(guò)，上述支行行長(zhǎng)表示，明年新的額度下來(lái)，房貸放款的情況便會(huì)好轉(zhuǎn)。

然而，或許并非所有的銀行都會(huì)在明年積極做房貸。部分銀行暫停房貸，更深層的原因在于“機(jī)會(huì)成本”?！安环欧抠J，主要是房貸利率不高，銀行對(duì)綜合收益有考核。所以把個(gè)人貸款的房貸部分轉(zhuǎn)給經(jīng)營(yíng)貸款，這樣收益會(huì)更高?！蹦彻煞葜沏y行廣州分行的一位負(fù)責(zé)人坦承，該行從今年年初起就明確了要把綜合收益放在首位，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，誰(shuí)的收益高就放貸給誰(shuí)。

房貸收益要遜于經(jīng)營(yíng)貸款和小微貸款。拿第一套房貸來(lái)說(shuō)，其利率往往執(zhí)行基準(zhǔn)利率，最多上浮10%，且按揭貸款時(shí)間經(jīng)常為20～30年。相對(duì)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性貸款利率往往上浮30%以上，放貸時(shí)間為2～3年。從機(jī)會(huì)成本考量，股份制銀行在資金緊張的情況下，增加經(jīng)營(yíng)性貸款和小微貸款，減少房地產(chǎn)貸款，對(duì)銀行明顯有好處。

“我們這幾年很少做房貸，主要做小微業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)性貸款?！绷硪患夜煞葜沏y行廣州分行的人士也同樣告訴記者，該行的出發(fā)點(diǎn)也是為了收益。

對(duì)于銀行大面積減少房貸，上述股份制銀行廣州分行負(fù)責(zé)人指出：“明年也會(huì)是一樣的情況，至少資金緊張的股份制銀行會(huì)這樣操作。”