在地產(chǎn)圈子里，人們常常把過(guò)去的十年稱為房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金十年”。在這十年間，以一線城市為首的房?jī)r(jià)一路上漲，地產(chǎn)行業(yè)迅速繁榮。盡管自2010年開始調(diào)控升級(jí)，但這十年的黃金期似乎并未就此終結(jié)。在資金及需求的推動(dòng)下，近幾年的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭仍在繼續(xù)。

今年以來(lái)，無(wú)論是地產(chǎn)大佬還是行業(yè)專家，都紛紛表示房地產(chǎn)十年黃金發(fā)展期已經(jīng)過(guò)去。揮別“黃金期”，接下來(lái)的十年是否將成為“白銀期”？全國(guó)房?jī)r(jià)“普漲”勢(shì)頭是否會(huì)終結(jié)？隨著房地產(chǎn)調(diào)控建立長(zhǎng)效化機(jī)制，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房?jī)r(jià)繼續(xù)全面上漲的動(dòng)能已經(jīng)削弱，明年樓市銷量增速將弱于今年，城市間將更為分化。

十年間的“普漲”

近期華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)再次拋出了房?jī)r(jià)“上漲論”，認(rèn)為明年房?jī)r(jià)仍會(huì)保持上漲態(tài)勢(shì)，特別是買房限購(gòu)、買車搖號(hào)的城市，房?jī)r(jià)還會(huì)全面上漲。

從過(guò)去的十年來(lái)看，以一線城市為首，房地產(chǎn)經(jīng)歷了全面“普漲”。數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的十年時(shí)間內(nèi)，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的商品住宅成交均價(jià)累計(jì)上漲了238.9%。其中，北京的商品住宅成交均價(jià)從2004年的4747元/平方米，上漲到今年11月的18290元/平方米，漲幅達(dá)到285%，是四個(gè)城市中漲幅最大的。上海、廣州、深圳十年間的均價(jià)則分別上漲了184%、225%和263%。

“這僅僅是住宅成交的均價(jià)，一線城市市區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù)字?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。以北京北四環(huán)五道口區(qū)域的房?jī)r(jià)為例，在今年年初，曾有中介掛出了每平方米10萬(wàn)元的報(bào)價(jià)，一度激起市場(chǎng)熱議。如今該樓盤的平均報(bào)價(jià)基本維持在7萬(wàn)元/平方米左右。相比之下，2009年該樓盤開盤時(shí)，平均售價(jià)僅在2.2萬(wàn)元/平方米上下。

房?jī)r(jià)的快速上漲不僅僅出現(xiàn)在京滬廣深，重慶、杭州、廈門等熱點(diǎn)城市在過(guò)去的十年間也經(jīng)歷了同樣的過(guò)程。根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，截至今年11月，廈門住宅成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到14696元/平方米，較2004年時(shí)的3768元/平方米上漲了290%。福州盡管前11月的均價(jià)回落至萬(wàn)元以下，但是由于十年前的基數(shù)只有2463元/平方米，累計(jì)仍上漲了294%。天津、重慶、成都、武漢、青島等城市十年房?jī)r(jià)漲幅約200%，而杭州、南京、寧波等城市的漲幅更是在250%以上。

從一線城市的房?jī)r(jià)變化來(lái)看，2005年、2007年及2010年都是房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲的年份。以北京市為例，2005年北京市商品住宅成交均價(jià)為6162元/平方米，同比增長(zhǎng)了19.7%。2007年成交均價(jià)則一舉突破了萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10661元/平方米，同比增幅高達(dá)44.6%。2010年伴隨著調(diào)控升級(jí)，北京市的商品住宅成交均價(jià)達(dá)到17151元/平方米，同比漲幅為29.7%。相比之下，其他年份北京市的均價(jià)漲幅基本保持在10%左右。

成交再創(chuàng)新高

自2010年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷升級(jí)。今年年初，“國(guó)五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”的方向明確。盡管調(diào)控升級(jí)，但百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比仍連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來(lái)累計(jì)上漲10.74%，同比則連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%。

最新報(bào)告顯示，今年重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長(zhǎng)16%，總量為近四年同期最高。同時(shí)，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長(zhǎng)15%，也創(chuàng)下近四年最高。即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位。從全國(guó)來(lái)看，今年的商品房銷售面積和銷售額增速均明顯好于去年，規(guī)模已創(chuàng)歷史新高。

在經(jīng)歷全行業(yè)快速擴(kuò)張后，我國(guó)已經(jīng)誕生了一批大型房企?！叭f(wàn)科從2008年的470多億元到2010年突破千億元，共用了兩年時(shí)間；而碧桂園從2012年銷售額470多億元到2013年破千億，只花了一年的時(shí)間?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士感嘆，在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，只要構(gòu)建獨(dú)特的產(chǎn)品、市場(chǎng)體系，把握市場(chǎng)調(diào)整期機(jī)遇，房企的業(yè)績(jī)會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年銷售額超過(guò)千億元的房企規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)展至7家，除了萬(wàn)科、保利、中海、綠地外，恒大、碧桂園、萬(wàn)達(dá)等公司都將突破千億元銷售大關(guān)。

“標(biāo)桿房企能夠在今年取得這么好的銷售成績(jī)，一方面是聚焦主流客戶需求，優(yōu)化了剛需、改善型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；另一方面是因?yàn)檫@些企業(yè)把握了一二線市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的機(jī)遇。”中指院分析師表示。

今年前11月，十大代表性企業(yè)累計(jì)拿地金額共3086億元，同比增長(zhǎng)了87%，比去年全年水平高出31%?！澳玫嘏c新開工的時(shí)間差一般是六到十二個(gè)月，從2012年四季度土地市場(chǎng)明顯回暖到今年，這些供地將在2014年陸續(xù)開工?！鄙鲜龅禺a(chǎn)人士指出，明年房地產(chǎn)新開工面積還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)提升。

“普漲”動(dòng)力不足

在我國(guó)為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)變化而出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀政策中，房地產(chǎn)政策一直是其中重要組成部分。伴隨著房?jī)r(jià)的波動(dòng)上漲，政策也幾經(jīng)變化調(diào)整。2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好，但房?jī)r(jià)已由“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”，進(jìn)一步促使調(diào)控政策的差異化。

今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)政策在趨于長(zhǎng)效化的同時(shí)，各地的政策取向已有所不同。北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，則在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

“熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在未來(lái)仍將上漲，很難期待限購(gòu)限貸政策放松，現(xiàn)有的行政化調(diào)控手段也很難在短期內(nèi)退出，不同城市的政策取向會(huì)繼續(xù)差別化?！敝兄冈悍治鰩熤毖?，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求的壓力仍很大，雖然2013年新開工項(xiàng)目將增加2014年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)。預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房銷售面積增幅將明顯低于今年。同時(shí)，市場(chǎng)慣性將使得明年上半年同比增速相對(duì)較高，但下半年將有所回落。