11月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市中，有66個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。2013年，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房?jī)r(jià)同比升幅超過(guò)20%。然而，自三中全會(huì)后，多達(dá)15個(gè)城市提出或落實(shí)增加土地供應(yīng)，另有18個(gè)地方政府出臺(tái)調(diào)控新政；2014年，眾地產(chǎn)商或?qū)⑼嗜ヤN售高增長(zhǎng)的光環(huán)。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪的房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)接受了《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》的專訪。穆迪副總裁、高級(jí)分析師曾啟賢表示，一線城市的供求失衡較為明顯，預(yù)料自住型商品房會(huì)從北京推廣至其他一線城市，但整體供應(yīng)不會(huì)顯著增加，主要城市房?jī)r(jià)仍將溫和上升；房貸進(jìn)一步收緊的可能性不大，這些因素將支持地產(chǎn)商2014年的合約銷售按年增長(zhǎng)10%。

值得關(guān)注的是，內(nèi)房企業(yè)再融資的需求并沒有因?yàn)殇N售額的增長(zhǎng)而出現(xiàn)任何減少；相反，赴境外發(fā)債無(wú)論從數(shù)量還是規(guī)模上都遠(yuǎn)勝往年。根據(jù)Dealogic截至10月底的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)房已累計(jì)發(fā)行了171億美元債，而2012年全年只有83億美元。

“2014年，49家地產(chǎn)商共有40多億美元的債務(wù)到期，約占所有外債的10%，加上部分買地款項(xiàng)將集中在上半年兌付，預(yù)料內(nèi)房企業(yè)會(huì)在2014年繼續(xù)發(fā)債滿足新資本和再融資需求?！痹鴨①t預(yù)料，美國(guó)退市至少在明年上半年不會(huì)明顯影響融資成本，多家房企有意搶閘發(fā)債，惟股權(quán)融資將受到市場(chǎng)抑制。

市場(chǎng)機(jī)制取代行政調(diào)控

12月結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議5年來(lái)首次沒有把房地產(chǎn)調(diào)控列入新一年主要目標(biāo)，惹來(lái)市場(chǎng)猜測(cè)是否行政手段會(huì)逐漸退出，取而代之以房產(chǎn)稅等市場(chǎng)機(jī)制。

“新政府的樓市思維更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，明白價(jià)格調(diào)控不是解決高房?jī)r(jià)的癥結(jié)。只有大幅度增加多層次房屋供應(yīng)，才能引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定地發(fā)展?！蹦碌现砀笨偛?、企業(yè)融資分析師梁鎮(zhèn)邦認(rèn)為，在未來(lái)12-18個(gè)月，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，選擇性增加自住型商品房，可避免房?jī)r(jià)因過(guò)快上漲而泡沫破裂。

10月底，北京率先出臺(tái)自住型商品房政策，以大部分小于90平方米的中小戶型面向社會(huì)夾心階層，售價(jià)原則上較同區(qū)普通商品房低30%。年內(nèi)配建2萬(wàn)套自住型商品房的任務(wù)已超額完成，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售。

“政策推出伊始，對(duì)北京樓價(jià)有負(fù)面影響。但北京目前房屋供應(yīng)遠(yuǎn)低于需求，自住型商品房類似香港的‘居屋’，可緩解供求緊張，改變房?jī)r(jià)預(yù)期?！痹鴨①t認(rèn)為，同樣的措施可進(jìn)一步推廣至上海、廣州等一線城市和部分房?jī)r(jià)升幅較快的二線城市；但不可“照本宣科”到三、四線城市，因小城市恰恰供過(guò)于求，夾心供應(yīng)會(huì)起到反作用。

梁鎮(zhèn)邦分析，中央不再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，不意味著行政措施將徹底退出，各地方政府仍會(huì)根據(jù)自身情況調(diào)整房貸和限購(gòu)細(xì)則。但是，整體上將逐步由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。

穆迪預(yù)期，2014年房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將在上海、重慶的基礎(chǔ)上擴(kuò)容，今年漲幅居前的10大城市都有可能納入試點(diǎn)。房產(chǎn)稅可減少地方債務(wù)規(guī)模，是擴(kuò)大政府稅基的快捷方式。

融資潮

今年以來(lái)，穆迪先后共給予內(nèi)房企業(yè)18次正面評(píng)級(jí)，負(fù)面評(píng)級(jí)則只有4次，顯示年內(nèi)開發(fā)商的信貸狀況顯著改善。除了融創(chuàng)中國(guó)和恒大地產(chǎn)年初配股集資8.9億美元外，大部分地產(chǎn)商均利用離岸美元債儲(chǔ)備大量資本。

曾啟賢表示，從2012年底以來(lái)，開發(fā)商的合約銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，利潤(rùn)率平穩(wěn)，導(dǎo)致確認(rèn)的收入增加。開發(fā)商預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)退市會(huì)增加融資成本，紛紛搶先利用窗口期鎖定較低的發(fā)債成本，以恒大和佳兆業(yè)為例，今年新債的發(fā)行利率普通低于存量外債，由此提升了利息覆蓋水平。

根據(jù)穆迪的測(cè)算，2014年受評(píng)49家開發(fā)商的再融資風(fēng)險(xiǎn)較低，明年到期的境外債券占截至10月底未償還債券總額的10%以下。至于2014年到期的境外銀行貸款主要集中于中海外、華潤(rùn)置地、SOHO中國(guó)等流動(dòng)性較好的開發(fā)商。

“美聯(lián)儲(chǔ)退市長(zhǎng)期會(huì)推升債券孽息，但由于退市步伐較為緩慢。至少在明年首6個(gè)月，美元債的發(fā)債成本不太會(huì)增加。多家積極買地的開發(fā)商有意繼續(xù)發(fā)行離岸債券提早為到期債務(wù)融資?！痹鴨①t分析。

與小型開發(fā)商擔(dān)心資金鏈斷裂形成鮮明對(duì)比，數(shù)家大型開發(fā)商在2013年積極向海外擴(kuò)張。其中以綠地集團(tuán)和廣州富力最為激進(jìn)。

富力12月初斥資85億元購(gòu)買馬來(lái)西亞6宗永久產(chǎn)權(quán)土地。穆迪分析，單筆收購(gòu)價(jià)格龐大，占集團(tuán)截至6月底總資產(chǎn)的7.3%，項(xiàng)目預(yù)售前，需要龐大的前期投資和建設(shè)成本，將直接導(dǎo)致富力未來(lái)一兩年的債務(wù)資產(chǎn)比達(dá)到60%的高水平。另一家房企綠地集團(tuán)的海外資產(chǎn)占比已接近10%。