不出所料，北京首個自住型商品房項目御景灣剛一推出便引發(fā)搶購，截止12月16日，累計已有14.8萬家庭報名申請，而尷尬的是該項目提供的房源僅為2000套，相當(dāng)于每74戶家庭“搶”一套房源，由于申請人數(shù)太多，開發(fā)商的服務(wù)器一度癱瘓。僧多粥少的局面不得不由近年來的獨具特色的政策――搖號解決。

造成自住型商品房如此火爆的原因有三：首先是價格優(yōu)勢，御景灣的售價在2.2萬元/平米，周圍二手房價格普遍在3萬元/平米；其次是首都強(qiáng)大的購買力，據(jù)悉目前北京市經(jīng)適房和限價房輪候家庭在13萬左右，而自住型商品房今明兩年的總供給量只有7萬套，巨大的供需矛盾短期難以改變；第三也是最關(guān)鍵的一點是自住型商品房思路設(shè)計存在問題，滿五年后可擁有產(chǎn)權(quán)而出售只需上繳30%盈利，這樣的制度設(shè)計讓購買此房的居民穩(wěn)賺不賠。

如居民以2.2萬/平購買到此處自住商品房，周圍商品房均價為3萬/平，假設(shè)五年之后周圍商品房與自住商品房都漲到4萬元/平，商品房房主出售房產(chǎn)，可獲得1萬元/平收益，如非唯一住宅還需上繳20%個稅，可賺0.8萬/平。而自住商品房五年后出售除上繳30%的收益外還可獲利1.26萬/平收益，獲益顯著高于同期購買的同地段商品房。另一種假設(shè)，如果五年后周圍商品房房價下跌至2.5萬/平，那么商品房房主出售房產(chǎn)將損失0.5萬/平，而自住型商品房出售還可獲得2100元/平的收益。

如此穩(wěn)賺不賠的買賣定會引起市場的熱烈追捧，造成此問題的根本原因是沒有正確界定商品房與保障房之間的界限。保障房一般由政府建造，主要針對低收入群體，居住者沒有房屋產(chǎn)權(quán)。商品房則面向中高收入群體，居住者可獲產(chǎn)權(quán)。此次自住型商品房是介于保障房與商品房之間的住房產(chǎn)品，主要針對中等收入階層，既有保障房屬性又有商品房屬性。保障房屬性體現(xiàn)在地方政府在稅收、土地等方面讓渡了一部分利益，使自住商品房價格低于同地段商品房價格，商品房屬性主要體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)方面。

因自住型商品房的雙重屬性特點，其產(chǎn)權(quán)也應(yīng)包括兩個方面，一部分是政府讓渡部分，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，另一部分則是市場化部分，由購房者所有。但本次北京推出的自住型商品房卻可在五年后給予購房者全部產(chǎn)權(quán)，顯然政策制定有失偏頗，推出后引發(fā)市場哄搶也就不足為奇，畢竟市場是最聰明的。且更讓人擔(dān)心的事還在后面，購買自住型商品房獲利模式如此簡單定會招來優(yōu)勢階層的進(jìn)入，進(jìn)而影響市場的公平，經(jīng)濟(jì)適用房的前車之鑒仍歷歷在目。相比較而言，上海針對夾心層保障房的共有產(chǎn)權(quán)模式可更為有效地減少保障房的套利空間，提高市場效率。

因此只需將自住型商品房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)稍作改變，將購買者5年后可獲全部產(chǎn)權(quán)改為有限產(chǎn)權(quán)，政府前期讓渡的30%價格以政府產(chǎn)權(quán)形勢進(jìn)入，其“使用權(quán)”受讓于購房者，居民只擁有70%產(chǎn)權(quán)。滿五年后居民若轉(zhuǎn)讓此房，或優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給共有產(chǎn)權(quán)人，或向政府按當(dāng)時的市價購買產(chǎn)權(quán)獲得完整產(chǎn)權(quán)。如此一來，購買自住商品房的超額收益大幅度減少，很多人便沒有足夠動力介入，市場效率將顯著提高。

此次北京自住型商品房的設(shè)計缺陷只是近年來我國保障房市場的一個縮影。從2000年起，全國商品房價格快速上漲，但保障房建設(shè)卻遲遲沒有跟上，造成中低收入階層住房困難，原因一方面是地方政府建設(shè)保障房的動力不足，另一方面也是保障房保障的對象、范圍沒有有效界定。廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和自住型商品房等種類繁多，卻不能形成完善的體系，既讓申請人難以有效區(qū)分，又加大了監(jiān)管難度與行政成本，造成部分地區(qū)真正有住房需求的中低收入階層沒有得到住房保障，而一些人卻開著豪車住進(jìn)保障房。

因此，未來除了要加大保障住房的政府投入外，還應(yīng)規(guī)范保障房市場，減少保障房種類，提高保障房效率。近期住建部已發(fā)文推進(jìn)廉租房與公租房并軌，未來還應(yīng)加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房與自住型商品房合并，并以共有產(chǎn)權(quán)模式出讓，減少尋租情況發(fā)生，住建部副部長齊驥日前就表示，將開展共有產(chǎn)權(quán)保障房探索。而商品房市場的則應(yīng)以市場為導(dǎo)向、相關(guān)行政干預(yù)逐漸退出，最終形成低收入者依靠公租房、中等收入者依靠共有產(chǎn)權(quán)式保障房、高收入者選擇商品房的完整住房體系。

建立合理有效的保障房市場今后還有很長的路要走，但就目前看方向已逐漸明確，大量保障房的入市不僅可以解決廣大中低收入者住房難題，也可有效分流商品房需求，減輕商品房價格上漲壓力，還利于社會穩(wěn)定，可謂一舉多得。