"逆經(jīng)濟(jì)周期"發(fā)展特征仍將呈現(xiàn)不同城市樓市分化特征明顯

"雙軌制"解決城鎮(zhèn)化后顧之憂"城市群"戰(zhàn)略迎來新機(jī)會(huì)短期內(nèi)政策收緊并加大供地

在日前舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在部署2014年工作時(shí)表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作。”同時(shí)傳遞出三個(gè)政策信號(hào)：更加注重分類指導(dǎo)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。而此前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也剛剛閉幕，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2014年是全面貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)精神、全面深化改革的第一年，改革任務(wù)重大而艱巨。

歲末年初，辭舊迎新，關(guān)于樓市引發(fā)諸多猜想，2014年樓市將何去何從？

“本次住建部工作會(huì)議強(qiáng)化對(duì)不同城市的分類指導(dǎo)，馬年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)差別化特征，調(diào)控政策總體偏中性，不會(huì)有持續(xù)從嚴(yán)措施?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，馬年樓市將呈現(xiàn)如下五大特征。

“逆經(jīng)濟(jì)周期”發(fā)展特征仍將呈現(xiàn)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了2014年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)。指出要做好明年經(jīng)濟(jì)工作，最核心的是要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新。要穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營，統(tǒng)籌穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，鞏固穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)大局穩(wěn)定，為全面深化改革創(chuàng)造條件。同時(shí)，要積極推動(dòng)全面深化改革，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，勇于突破創(chuàng)新，以改革促發(fā)展、促轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生改善。

“從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底的階段特征仍將持續(xù)，2014年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)仍然不會(huì)太高，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)，市場(chǎng)基本面還會(huì)持續(xù)回升，這將帶動(dòng)市場(chǎng)成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價(jià)格持續(xù)回升。”張宏偉認(rèn)為，只要馬年市場(chǎng)和房價(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將不會(huì)有太大變化，市場(chǎng)成交量還會(huì)延續(xù)2013年行情，整個(gè)市場(chǎng)基本面也會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征。

不同城市樓市分化特征明顯

本次住建部工作會(huì)議強(qiáng)化對(duì)于不同城市的分類指導(dǎo)，導(dǎo)致不同城市調(diào)控政策具有分化特征，通過政策“分化”有望使不同城市市場(chǎng)需求釋放得以平衡，以使總體市場(chǎng)回歸合理。但是，短期內(nèi)來看，不同城市市場(chǎng)之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。

數(shù)據(jù)顯示，2013年一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對(duì)較熱，房價(jià)有持續(xù)上漲和反彈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市市場(chǎng)供應(yīng)量充裕，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市，市場(chǎng)成交量低迷，房價(jià)還處于下跌或停漲的狀態(tài)。此間，蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市出臺(tái)了定向?qū)捤纱胧?，而北上廣深等一線城市、鄭州、西安、武漢等部分熱點(diǎn)二線城市則有出現(xiàn)階段性收緊的政策，合理調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，以完成年度房價(jià)控制目標(biāo)。

在張宏偉看來，2014年調(diào)控政策強(qiáng)化對(duì)于不同城市的分類指導(dǎo)，將導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有分化特征，通過政策分化有望使不同城市的市場(chǎng)需求釋放得以平衡，以使總體市場(chǎng)回歸合理，但是，短期內(nèi)來看，不同城市市場(chǎng)之間仍將呈現(xiàn)“分化”特征。

“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。此前，政府會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。

數(shù)據(jù)顯示，近年來保障性住房領(lǐng)域利好消息頻出。如從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當(dāng)?shù)陀谕囟巍⑼愋妥》渴袌?chǎng)租金水平確定。政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對(duì)象的支付能力實(shí)行差別化租金，對(duì)符合條件的保障對(duì)象采取租金減免；最近相關(guān)部門也提出2014年會(huì)探索共有產(chǎn)權(quán)房的保障性住房模式。

“住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，是為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展?！睆埡陚フJ(rèn)為，要切實(shí)落實(shí)各地住房保障計(jì)劃，切實(shí)做到保障低收入群體在積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化過程中的居住問題，要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長作用，但不能因?yàn)樵诖耸袌?chǎng)背景下商品住宅市場(chǎng)價(jià)格過快上漲而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的再度提高。

“城市群”戰(zhàn)略迎來新機(jī)會(huì)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，積極促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。要繼續(xù)深入實(shí)施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，完善并創(chuàng)新區(qū)域政策，重視跨區(qū)域、次區(qū)域規(guī)劃。堅(jiān)定不移實(shí)施主體功能區(qū)制度，扎扎實(shí)實(shí)打好扶貧攻堅(jiān)戰(zhàn)。此前，政府也多次提出新型城鎮(zhèn)化，借機(jī)破除城鄉(xiāng)“二元”結(jié)構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，促進(jìn)地區(qū)之間協(xié)調(diào)發(fā)展。

“從城市發(fā)展角度講，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃后，建立和完善跨區(qū)域城市發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制‘城市群’戰(zhàn)略迎來新機(jī)會(huì)。”張宏偉認(rèn)為，從政府對(duì)“城市群”戰(zhàn)略規(guī)劃看，中央政府在“十一五”計(jì)劃中正式提出“大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”，在“十一五”規(guī)劃中，中央還首次提出“把‘城市群’作為推進(jìn)城市化的主體形態(tài)”。而在“十二五”規(guī)劃中，中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“城市群”概念，提出要“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的‘城市群’，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。

目前，大城市面臨日益沉重的人口、交通和資源等壓力，而小城鎮(zhèn)仍具有巨大增長潛力。伴隨新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的建立，未來可以帶動(dòng)這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)，有助于縮短地區(qū)差距，平衡地區(qū)間發(fā)展，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)市場(chǎng)日益緊張的供求矛盾。

因此，在新型城鎮(zhèn)化市場(chǎng)背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來大發(fā)展的機(jī)會(huì)。并且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，同城效應(yīng)將日益凸顯。

短期內(nèi)政策收緊并加大供地

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。會(huì)議精神顯示，無論是通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，還是通過提高土地容積率，仍然是通過增加供應(yīng)的方式盡可能緩解特大城市市場(chǎng)供求關(guān)系，調(diào)控市場(chǎng)化特征明顯。

其實(shí)，十八屆三中全會(huì)之后，繼北上廣深等一線城市出臺(tái)地方調(diào)控措施后，廈門、南昌、沈陽等二線城市樓市調(diào)控開始階段性“收緊”。在樓市政策短期“收緊”市場(chǎng)背景下，供求關(guān)系較為緊張的一線城市、部分二線城市開始采用增加土地供應(yīng)的方式解決日益增長的市場(chǎng)需求問題。

“城鎮(zhèn)化會(huì)推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，在‘城市群’、‘城市圈’規(guī)劃與發(fā)展中，房企重返一二線城市布局策略將傾向‘城市圈’的核心城市、中心城市，因此，‘城市圈’的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與布局機(jī)會(huì)?！睆埡陚フJ(rèn)為，短期內(nèi)收緊的調(diào)控政策對(duì)一些樓市供求關(guān)系相對(duì)緊張的城市難有大的改變，尤其一線城市，很難通過增加土地供應(yīng)、提高容積率改變?nèi)硕嗟厣俚默F(xiàn)狀。