美聯(lián)儲(chǔ)從1月起將每月削減100億美元長(zhǎng)期債券購(gòu)買額，這意味著全球最大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體正式拉開了退出量化寬松的序幕。

自2008年國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)的貨幣寬松周期趨于結(jié)束，內(nèi)地在港上市房企過(guò)去幾年所依存的境外融資優(yōu)勢(shì)面臨負(fù)面沖擊。

2014年剛剛開局，內(nèi)房企中富力地產(chǎn)又一城富力盛悅居、合景泰富、五洲國(guó)際、中海地產(chǎn)中海尚湖世家等紛紛拋出境外發(fā)債計(jì)劃。

有業(yè)內(nèi)人士分析，在量化寬松政策退出影響顯現(xiàn)之前，內(nèi)房企將搶抓境外融資的窗口期，更多房企將在上半年加入境外融資潮。

房企搶閘境外發(fā)債

1月8日，五洲國(guó)際和中海地產(chǎn)在同一日發(fā)布公告，宣布將推出新一輪境外債券融資計(jì)劃。

中海地產(chǎn)公告稱，控股股東擬通過(guò)全資附屬公司COFI用現(xiàn)金回購(gòu)2007年發(fā)行并于2014年到期的5億美元零票息擔(dān)保可交換債券。

在債券回購(gòu)的同時(shí)，中海地產(chǎn)還將通過(guò)COFI發(fā)行最多8.5億美元于2021年到期新的零票息擔(dān)保可交換債券。

根據(jù)五洲國(guó)際公告，公司建議額外發(fā)行2018年到期的美元優(yōu)先票據(jù)，但并沒(méi)表示此次融資計(jì)劃的具體規(guī)模。

五洲國(guó)際表示，擬建議將發(fā)行額外票據(jù)所得款項(xiàng)凈額用于投資現(xiàn)有及新房地產(chǎn)項(xiàng)目，余下款項(xiàng)則用作一般公司用途。

此前兩天內(nèi)，富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)和合景泰富也先后披露擬發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)。

1月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將通過(guò)聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人花旗、中信里昂證券、德意志銀行、高盛等機(jī)構(gòu)，將發(fā)行2019年到期的10億美元利率為8.5%優(yōu)先票據(jù)。

扣除包銷折扣及傭金等費(fèi)用后，此次票據(jù)發(fā)行估計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為9.82億美元。富力地產(chǎn)表示，擬使用所得款項(xiàng)凈額為現(xiàn)有債項(xiàng)再融資及作一般公司用途。

另一家港股上市房企佳兆業(yè)公告表示，擬根據(jù)2013年3月發(fā)行一筆原有優(yōu)先票據(jù)的條款和條件，額外發(fā)行一筆美元優(yōu)先票據(jù)。

原有票據(jù)是指2013年3月13日，佳兆業(yè)發(fā)行的一筆利率為8.875%、2018年到期規(guī)模為5.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。

佳兆業(yè)此次額外發(fā)行的2018年到期之2.5億美元8.875厘優(yōu)先票據(jù)，擬將有關(guān)款項(xiàng)用于再融資現(xiàn)有債務(wù)、撥資現(xiàn)有及新物業(yè)項(xiàng)目及作一般公司用途。

與上述房企發(fā)債用途基本相同，合景泰富公告稱，已在2014年1月7日與花旗、渣打銀行及瑞銀就票據(jù)發(fā)行訂立購(gòu)買協(xié)議。

合景泰富此次將發(fā)行于2019年到期本金總額6億美元利率為8.975%優(yōu)先票據(jù)，所得款項(xiàng)將現(xiàn)有債項(xiàng)再融資，并投資其現(xiàn)有及全新項(xiàng)目。

此外，碧桂園也將于1月10日或前后發(fā)行10年期7.5億美元優(yōu)先票據(jù)。每年息率為7.5%。公司已獲得原則上批準(zhǔn)將票據(jù)在新加坡交易所上市。

1月8日，中建國(guó)際宣布，惠譽(yù)將該公司的長(zhǎng)期企業(yè)信貸評(píng)級(jí)和高級(jí)無(wú)擔(dān)保評(píng)級(jí)由“BBB-”提升至“BBB”，展望“穩(wěn)定”。有分析認(rèn)為，這可能是為中建國(guó)際將展開新一輪境外融資作鋪墊。

境外融資難度或上升

除五洲國(guó)際尚未披露此次額外美元優(yōu)先票據(jù)融資規(guī)模外，上述5家內(nèi)地房企在一周內(nèi)拋出的境外融資計(jì)劃規(guī)模達(dá)到34.5億美元。

從融資用途來(lái)看，這一輪房企境外融資潮仍然以融資置換為主，通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期票據(jù)，來(lái)償還即將到期的短期債務(wù)，以優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

以碧桂園為例，公司此次擬發(fā)行的10年期7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，估計(jì)所得款項(xiàng)凈額約7.37億美元，其中約9.572億元人民幣用作贖回今年到期以人民幣計(jì)值以美元結(jié)算利率2.5厘的可換股債券。

同樣面臨短期償債壓力的富力地產(chǎn)，在2014年將有兩筆總額約為81億元人民幣的債券到期，包括2009年首次嘗試公司債的融資方式，發(fā)行了55億元5年期債券，票面利率為6.85%；2011年發(fā)行的一筆26.12億元、利率為7%、2014年到期的優(yōu)先票據(jù)。

2013年8月，富力地產(chǎn)宣布將在境內(nèi)發(fā)行本金總額不超過(guò)60億元人民幣的公司債券，用于償付2014年將到期的55億元債券。

房企新年伊始就展開境外融資的另一背景，與房企銷售業(yè)績(jī)大幅上漲存在關(guān)聯(lián)，因?yàn)闃I(yè)績(jī)和信用評(píng)級(jí)才是房企獲取低成本境外融資的關(guān)鍵。

根據(jù)已公布的銷售數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)在2013年的銷售金額分別實(shí)現(xiàn)了23%和38%的大幅增長(zhǎng)，碧桂園的年銷售金額甚至飆升1.22倍。

一個(gè)更深層次的原因是，美聯(lián)儲(chǔ)宣布退出量化寬松政策，將宣告內(nèi)地港股上市房企此前所享有的寬松融資環(huán)境逐漸仄平。

過(guò)去一年內(nèi)，受惠于量化寬松政策等多種因素，內(nèi)房企發(fā)債次數(shù)大幅上升。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至去年12月中旬，內(nèi)地房企境外融資總額合計(jì)高達(dá)3256億元人民幣，比2012年全年額度上漲超過(guò)100%。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，2013年前11月，40家上市房企的境外債券融資平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。

但在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，隨著美國(guó)退出量化寬松政策，國(guó)際市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)變好，投資回報(bào)率加大，大量資本開始回流美國(guó)等發(fā)達(dá)市場(chǎng)，大型房企對(duì)于境外市場(chǎng)的融資規(guī)?；?qū)?huì)收窄。

這種影響有一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程。盛富資本總裁黃立沖認(rèn)為，目前美國(guó)量化寬松政策退出的影響還不明顯，內(nèi)地房企抓緊機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)境外融資可謂是未雨綢繆。預(yù)計(jì)最快到下半年，美國(guó)量化寬松政策退出的影響將逐步顯現(xiàn)。

以此來(lái)看，目前香港市場(chǎng)流動(dòng)性依然充裕，上半年成為內(nèi)地房企境外融資的一個(gè)窗口期，多家房企希望搶抓這個(gè)短暫的窗口期實(shí)現(xiàn)融資。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉預(yù)測(cè)，美國(guó)量化寬松政策退出將導(dǎo)致房企融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)大大增加，內(nèi)地房企未來(lái)在境外融資難度上升。