圍繞房地產(chǎn)的討論和預(yù)測(cè)不少，房產(chǎn)稅開征與否、如何征收這個(gè)話題幾乎每年都會(huì)引發(fā)熱議。即便不討論稅制本身的合法性，房產(chǎn)稅至少在“調(diào)節(jié)壓低房?jī)r(jià)”這一期待上，難以發(fā)揮預(yù)想的作用。［詳細(xì)］

房產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)初衷就不是為了調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)

中國(guó)的房產(chǎn)稅制，始于1986年國(guó)務(wù)院正式頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，其征稅客體是房屋不動(dòng)產(chǎn)，征稅范圍也限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋或出租房屋。按照該條例，房產(chǎn)稅只是一種普通的財(cái)產(chǎn)稅，是依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%。

2003年中共十六屆三中全會(huì)《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的決定》第一次提出，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！彼闶侵袊?guó)房產(chǎn)稅改革的新開端。從征收背景來看，原有的稅制體系更重視與生產(chǎn)和流通有關(guān)的增值稅、營(yíng)業(yè)稅等間接稅種，相對(duì)忽視財(cái)產(chǎn)稅等直接稅稅種。房產(chǎn)稅概念的提出，是稅收機(jī)制改進(jìn)完善需求下的產(chǎn)物，并不直指房?jī)r(jià)調(diào)控。從1998年房改開始到2003年，房?jī)r(jià)其實(shí)并不高，數(shù)年間房?jī)r(jià)平均每年漲幅只有3.5%。

2010年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示：“對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的。這既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，也有利于健全地方稅體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。”該負(fù)責(zé)人還說，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所有的住房普遍征收，并不分是二套房產(chǎn)，還是唯一的房產(chǎn)，一律進(jìn)行征收。如果旨在抑制房?jī)r(jià)，就應(yīng)該區(qū)分唯一房產(chǎn)與二套以上，而不是針對(duì)普通居民個(gè)人?？梢娋椭贫仍O(shè)計(jì)的初衷而言，官方表態(tài)里房產(chǎn)稅指向的到底是調(diào)節(jié)收入分配、完善房地產(chǎn)稅收體系，還是抑制高房?jī)r(jià)，至今都不明晰。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅并不是房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)的利器

在國(guó)際上房產(chǎn)稅是一種通行稅種，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界對(duì)住宅征收房產(chǎn)稅的國(guó)家和地區(qū)有40個(gè)左右，都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地區(qū)。房產(chǎn)稅屬于歐美等國(guó)縣、市以下政府的主要財(cái)政來源。加拿大、澳大利亞、新西蘭等國(guó)家的財(cái)產(chǎn)稅（主要是房產(chǎn)稅）占地方稅收的比重都比較高。16個(gè)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織國(guó)家（OECD）這一比重的平均水平約為43%。1942年，美國(guó)房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比例高達(dá)92.2%，到1977年下降到80%，2007年，比例仍然達(dá)到72%。1977年，美國(guó)50個(gè)州征收的房地產(chǎn)稅總額為625億美元，到2007年達(dá)到3831億美元，增加了5倍。一般來說，房地產(chǎn)稅主要會(huì)被用到街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等公共開支上。

遺憾的是，就公眾所期待的抑制房?jī)r(jià)而言，迄今為止各國(guó)家地區(qū)都沒有用房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲的成功經(jīng)驗(yàn)。18世紀(jì)末，美國(guó)就開始征收財(cái)產(chǎn)稅，到19世紀(jì)中期各州普遍開征了財(cái)產(chǎn)稅，但扣除通貨膨脹因素之后的統(tǒng)計(jì)顯示，從1997年到2006年美國(guó)房?jī)r(jià)總體上漲了57%。1991年日本為了調(diào)控房?jī)r(jià)，創(chuàng)設(shè)了地價(jià)稅，但并沒有起到應(yīng)有的作用，房地產(chǎn)泡沫破滅后，1998年地產(chǎn)稅被停止征收。

韓國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)同中國(guó)一樣也經(jīng)歷過一段快速上漲的時(shí)期，1997年的亞洲金融危機(jī)之后，韓國(guó)政府為了擺脫金融危機(jī)所帶來的不利局面，快速恢復(fù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，也實(shí)行了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)積極鼓勵(lì)其發(fā)展的一系列政策。在2001-2006年這段時(shí)間，韓國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格平均每年以超過10%的速度增長(zhǎng)，為了抑制全國(guó)房?jī)r(jià)的過快上漲，韓國(guó)政府于2005年頒布了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，試圖抑制房?jī)r(jià)攀升，根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值的不同對(duì)稅率，基本上每年的稅率在0.75%-2%之間。但是事與愿違，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅雖然增加了擁有房產(chǎn)的成本，但也降低了投資、投機(jī)的獲利，在每年所要承擔(dān)的賦稅跟不上房?jī)r(jià)上漲的速度的情況下，房地產(chǎn)投機(jī)行為依然還是存在。

上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)抑制作用有限

在目前的中國(guó)，城鄉(xiāng)差別很大、地區(qū)差異很大，一線城市和二、三線城市差別也很大，且存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷，而在已有的房產(chǎn)稅研究中，因個(gè)人房產(chǎn)稅在中國(guó)仍未大規(guī)模推行，致使所需數(shù)據(jù)欠缺而難以定性。實(shí)際效果，也只能從上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來管中窺豹。

上海的征收對(duì)象，為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定為0.4%～0.6%；重慶的征收對(duì)象，則是獨(dú)棟商品住宅和高檔住房，以及無戶籍、無企業(yè)、無工作人員所購(gòu)的第二套房，稅率從0.5%～1.2%不等。上海的房產(chǎn)稅征收范圍比較廣，征稅著重于人均房屋面積，并且只對(duì)“增量”住房征收房產(chǎn)稅；重慶調(diào)控面比較窄，主要是針對(duì)高檔住房，但“存量”和“增量”都要征收。

雖然上海的房產(chǎn)稅征收范圍廣，但并未起到降房?jī)r(jià)的效果。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年，上海商品房成交均價(jià)為15743元/平方米，2013年上半年為17840元/平方米，從征收房產(chǎn)稅至2013年上半年，“房?jī)r(jià)漲幅13%”。重慶房產(chǎn)稅2011年底征收金額已達(dá)1億元，2012年，重慶房產(chǎn)稅的征繳率更達(dá)到了 99%，基本做到了“應(yīng)收盡收”，只有少部分存在產(chǎn)權(quán)糾紛問題的房屋沒有征收。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，重慶市2011年住宅商品房的平均銷售價(jià)格為4492.3元/平米，2012年為4804.8元/平米，房?jī)r(jià)漲幅為6.96%。

通過對(duì)重慶、上海、北京、深圳、西安、杭州、南京等地2010年-2012年的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析可發(fā)現(xiàn)，重慶和上海試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅后，這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)并沒有應(yīng)聲下降，而且房?jī)r(jià)走勢(shì)圖和其他并未實(shí)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的深圳、西安、北京等城市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖并沒有明顯的差異。而且加速的房?jī)r(jià)上漲容易消弭房產(chǎn)稅成本，就以目前中國(guó)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)、房?jī)r(jià)的漲幅來作說明，重慶確定的房產(chǎn)稅稅率為每年征收0.5%-1.2%。只要每年房?jī)r(jià)上漲的幅度為1.2％以上，投資者就會(huì)獲利。以2012年的全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年住宅商品房平均銷售價(jià)格為4993.147元/平方米，2012年的這一數(shù)據(jù)則為5429.93元/平方米，上漲幅度為8.04%，開征房產(chǎn)稅未能成功抑制房?jī)r(jià)上漲。

土地出讓金與房地產(chǎn)稅費(fèi)不調(diào)整，只談房產(chǎn)稅無意義

指望房產(chǎn)稅能調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，低估了地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里，住房產(chǎn)權(quán)其實(shí)僅僅是70年的長(zhǎng)期租賃權(quán)而已。在高企的房?jī)r(jià)里，土地出讓金占了非常高的比重。

自2002年實(shí)施招拍掛制度之后，地價(jià)成為了推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的最主要?jiǎng)恿Α?000-2010年，中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了76.8%，其中商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲了86%，二手房住宅價(jià)格累計(jì)上漲了96%。但同期70個(gè)大中城市地價(jià)累計(jì)上漲了123%，其中住宅用地價(jià)格累計(jì)上漲了163.5%，普通住宅用地價(jià)格上漲了174%，并主要集中于2005年以來“招拍掛”嚴(yán)格實(shí)施之后。全國(guó)土地價(jià)格的上漲幅度均超過房?jī)r(jià)的上漲幅度，且累計(jì)上漲幅度成倍于房?jī)r(jià)的上漲幅度。在房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的同時(shí)，土地出讓金取消從現(xiàn)實(shí)條件來看并不現(xiàn)實(shí)，如若既收土地出讓金又收房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)控制更是無從談起。

除此以外，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)領(lǐng)域其他稅收的關(guān)系也需要審視。2003年，中國(guó)對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行改革之初，基于控制房?jī)r(jià)和完善稅制的目的，提出將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的各種收費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段按年統(tǒng)一收取的物業(yè)稅（即現(xiàn)行房產(chǎn)稅）的思路。然而，近幾年關(guān)于房產(chǎn)稅的改革，無論是重慶、上海的試點(diǎn)，還是總體思路，都只著眼于房產(chǎn)稅的征收，而對(duì)于其他房地產(chǎn)稅種的改革并無動(dòng)作。統(tǒng)計(jì)顯示，2003年-2012年的十年間，房地產(chǎn)業(yè)稅收增幅遠(yuǎn)高于總稅收增幅，僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達(dá)十倍有余。

被有意無意包裝成“房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)利器”的房產(chǎn)稅，無論是從制度設(shè)計(jì)初衷，還是現(xiàn)實(shí)實(shí)踐的結(jié)果看，都很難承擔(dān)起有效遏制房?jī)r(jià)的重任。在事關(guān)房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論中，房產(chǎn)稅或許只是個(gè)錯(cuò)誤的焦點(diǎn)。

數(shù)據(jù)圖：住房市場(chǎng)化改善居民居住條件

自1998年中國(guó)實(shí)行“住房貨幣化”改革以來，市場(chǎng)的能量被釋放，并開始在這一領(lǐng)域發(fā)揮巨大作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1998年中國(guó)的住宅商品房銷售面積僅為1.08億平方米，到2012年這一數(shù)字增長(zhǎng)為1998年的近10倍，達(dá)9.85億平方米。而隨之改變的就是居民的居住條件得到了改善。經(jīng)合組織的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從1998年到2011年，中國(guó)的人均居住面積從14.98平方米，增長(zhǎng)為22.29平方米。