7月28日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布《2014年中國(guó)住房發(fā)展(中期)報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱報(bào)告)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了又一次市場(chǎng)調(diào)整，未來(lái)10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段，投資“暴利”時(shí)代終結(jié)。根據(jù)報(bào)告，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品住房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2-3年的調(diào)整期。

住房市場(chǎng)步入低速增長(zhǎng)期

報(bào)告稱，經(jīng)歷了2013年大中城市房?jī)r(jià)全線上漲，2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整，全國(guó)樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩階段。

今年1月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有62個(gè)，持平的有2個(gè)，環(huán)比下降的僅6個(gè)。而過了半年之后，今年6月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市僅8個(gè)，環(huán)比持平的城市7個(gè)，環(huán)比下降的城市增至55個(gè)。

報(bào)告顯示，2011年以來(lái)，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的總體態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年上半年，全國(guó)住房成交量萎縮明顯，其中一線城市的住房銷售量跌幅較大。今年1-6月，我國(guó)商品住房銷售面積近4.25億平方米，同比增長(zhǎng)-7.8%;商品房銷售額為25632億元，同比增長(zhǎng)-9.2%，銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負(fù)增長(zhǎng)。

報(bào)告中提到，隨著全國(guó)銷售不暢和大中城市房?jī)r(jià)微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑，住房市場(chǎng)步入低速增長(zhǎng)期。

“暴利”時(shí)代已終結(jié)

對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，倪鵬飛認(rèn)為，我國(guó)樓市又一次進(jìn)入了一個(gè)自發(fā)調(diào)整期，未來(lái)10年樓市將進(jìn)入“白銀時(shí)代”，即需求雖依然強(qiáng)勁，但房地產(chǎn)市場(chǎng)低速增長(zhǎng)的階段，投資投機(jī)的“暴利”時(shí)代終結(jié)。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華表示，本輪市場(chǎng)調(diào)整是由市場(chǎng)力量自發(fā)形成，表明市場(chǎng)供求形勢(shì)正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)短期下跌難以避免。

從全國(guó)看，由快速城鎮(zhèn)化與收入增長(zhǎng)導(dǎo)致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，三、四線城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。從一、二線城市看，2013年市場(chǎng)的瘋狂上漲將誘發(fā)大量新房集中上市。

據(jù)鄒琳華預(yù)計(jì)，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品住房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2-3年的調(diào)整期。

報(bào)告還根據(jù)城市人口長(zhǎng)期變動(dòng)和生育政策變化展望了我國(guó)城市住房長(zhǎng)期需求。據(jù)預(yù)計(jì)，2015-2030年我國(guó)城市住房需求的總體走勢(shì)呈現(xiàn)出“上升―平穩(wěn)―下降”的“倒U型”特征，拐點(diǎn)大致出現(xiàn)在2020-2025年間，屆時(shí)中國(guó)城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。

相關(guān)鏈接1:熱點(diǎn)問答

問：房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)崩盤?

鄒琳華：房?jī)r(jià)短期下跌難以避免，但居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤。

具體看，房?jī)r(jià)是否會(huì)崩盤主要取決于兩個(gè)因素：一是人們改善住房條件的動(dòng)力是否衰竭;二是我國(guó)的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點(diǎn)或逆轉(zhuǎn)?？傮w來(lái)看，由于人們改善居住條件的動(dòng)力仍然強(qiáng)勁，人口流向也沒有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點(diǎn)，因而我國(guó)還不會(huì)進(jìn)入住房普遍過剩時(shí)代，但已經(jīng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩時(shí)代。短期內(nèi)市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)整不可避免，但不會(huì)進(jìn)入持續(xù)衰退與蕭條。

倪鵬飛：房?jī)r(jià)整體不會(huì)崩盤，但不排除出現(xiàn)局部崩盤情況，有可能在一些房?jī)r(jià)漲幅較高、前期開發(fā)量過大的中小城市出現(xiàn)發(fā)生。

問：新一輪的市場(chǎng)調(diào)整中，是否能放松限購(gòu)政策?

倪鵬飛：這一輪市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整有利于消化2010年以來(lái)過度的庫(kù)存，目前情況還沒有達(dá)到需要政府救市的程度。政府應(yīng)該支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整過程，尤其是一、二線城市不適合放松“限購(gòu)”。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后楊慧：一線城市和熱點(diǎn)二線城市松綁限購(gòu)的可能性不大，信貸支持增加會(huì)促進(jìn)主要指標(biāo)回升但幅度不大，購(gòu)房者觀望態(tài)度不會(huì)有太大轉(zhuǎn)變。建議一線城市和熱點(diǎn)二線城市應(yīng)通過長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)住房市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

預(yù)計(jì)其它的二線城市和熱點(diǎn)三線城市松綁限購(gòu)的范圍會(huì)逐步擴(kuò)大，住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)將延續(xù)至下半年。

相關(guān)鏈接2:未來(lái)展望

【土地市場(chǎng)】 下半年或有大量低價(jià)地入市

報(bào)告顯示，上半年全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)總體供大于求，成交面積大幅減少21%的情況下，樓面地價(jià)卻上漲21%，特別是一線城市地價(jià)翻倍增長(zhǎng)至102%。這固然與土地的稀缺性等自然屬性，以及市場(chǎng)依然看好未來(lái)房?jī)r(jià)有關(guān)，但也與地方政府采取招拍掛出讓方式有關(guān)。地價(jià)繼續(xù)成為推高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)過高的主體因素。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員張慧芳表示，2014年，大規(guī)模地方債償還在即，加上上半年政府推地較少，下半年政府或低價(jià)大量推地?？紤]季節(jié)性因素，下半年房企銷售將進(jìn)入高峰期，資金會(huì)相對(duì)充裕，拿地意愿也會(huì)有所抬頭，帶動(dòng)市場(chǎng)逐漸活躍。

【信貸走勢(shì)】 按揭貸款政策可能松動(dòng)

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士高廣春認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款特別是個(gè)人按揭貸款在下半年有望持續(xù)回暖。報(bào)告顯示，個(gè)人按揭貸款與開發(fā)貸款之比在上半年大幅下滑，與去年同期相比，降幅數(shù)月保持在10%以上。

高廣春表示，從決策層面來(lái)看，“去庫(kù)存”已是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下半年的重要工作之一，同時(shí)貨幣政策從6月份開始出現(xiàn)趨松跡象，預(yù)計(jì)下半年的貨幣政策和監(jiān)管有望對(duì)個(gè)人按揭貸款均實(shí)施定向?qū)捤刹呗?，下半年的按揭貸款因此可能持續(xù)回暖。