隨著樓市進入調(diào)整期,房價逐漸趨于平穩(wěn),今后,行政調(diào)控將逐漸退出舞臺。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹日前表示,用市場的手段調(diào)控市場的問題,將是下一步樓市調(diào)控的主要方向和手段。

階段使命完成 市場調(diào)節(jié)發(fā)力

房地產(chǎn)投資增速放緩

今年以來,樓市量價齊跌,降溫超出市場預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計,從5月份起,70個大中城市平均房價首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。9月份70個大中城市新建商品房價格環(huán)比全面停漲,環(huán)比最大降幅1.9%,與去年同期相比,70個大中城市住宅價格下降的達到58個,同比最大降幅7.9%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和貸款增速也在放緩。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年前三季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元,同比增長12.5%,增速比上半年回落1.6個百分點。住宅新開工面積下降13.5%,住宅銷售面積下降10.3%。

央行發(fā)布的報告顯示,截至三季度末,中國主要金融機構(gòu)及小型農(nóng)村金融機構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額16.74萬億元,同比增長18.2%,增速比上季末低1個百分點。

目前,市場向好因素增加,比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松,政策支持力度加強等,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計樓市未來將“量增價穩(wěn)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析,房貸新政釋放了大量需求,起碼可以增加30%的可購房人群,這一政策的松綁效果相當(dāng)于限購松綁影響的5倍以上。他預(yù)測,整體四季度依然會是量增價穩(wěn)的市場形態(tài)。

淡化行政干預(yù)明朗

為抑制曾經(jīng)過熱的房地產(chǎn)市場,國家出臺了一系列調(diào)控措施?！爸?新一屆政府的主導(dǎo)思路是要求在結(jié)構(gòu)性改革中,實行去杠桿化和以短痛換取經(jīng)濟長期可持續(xù)發(fā)展的潛力。在這一主導(dǎo)思路下,房地產(chǎn)市場的調(diào)整勢在必行?！睒I(yè)內(nèi)人士稱。

現(xiàn)在,市場發(fā)生了變化,中國國際經(jīng)濟交流中心信息部部長徐洪才對本報記者說,過去,為抑制投機性需求,防止房地產(chǎn)市場過熱,國家采取了行政干預(yù)手段。現(xiàn)在,有些地區(qū)供過于求,三、四線城市房價下跌。為維護市場平穩(wěn)運行,保障市場不大起大落,同時,也為了解決房地產(chǎn)拖經(jīng)濟增長后腿的問題,需要因時制宜,放棄特殊時期的行政干預(yù)手段,讓市場機制發(fā)揮作用。

“運用政府的行政力量來對市場實施干預(yù),短期內(nèi)能夠收到立竿見影的效果,但長期來看,市場的力量是難以戰(zhàn)勝的?！敝袊康禺a(chǎn)研究會副會長胡志剛表示,房地產(chǎn)市場需要在行政調(diào)控之外“呼吸”的空間,這與本屆政府想要還市場一定自發(fā)調(diào)整空間的工作思路相吻合,而解決房地產(chǎn)市場問題的真正“良方”還是應(yīng)該來源于市場。

專家認(rèn)為,行政性干預(yù)手段是階段性政策,需要逐漸淡出市場,樓市最終要建立一種以市場規(guī)律為核心的長效調(diào)控機制?！捌瞥龑π姓侄蔚囊蕾?不追求一時的效果,而是追求長期的穩(wěn)定發(fā)展,相信這才是中央對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的新認(rèn)識?！焙緞偙硎?。

用經(jīng)濟手段分類調(diào)控

當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化格局日漸明顯,一、二線城市需求仍旺,三、四線城市供過于求,過去“一刀切”的調(diào)控方式顯然已不合時宜,以市場手段分類調(diào)控成為主要方式。今年年初,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)明確樓市調(diào)控的主基調(diào)是“分類調(diào)控”,專家指出,未來調(diào)控將根據(jù)各地具體情況進行分類指導(dǎo),即熱點城市繼續(xù)增加供應(yīng),抑制、遏制投資投機性需求;而對于庫存量較高的城市,則要控制住宅用地供地規(guī)模,控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

“對于房地產(chǎn)的調(diào)控,政府工作報告中有56個字,對四個方面進行了表述:調(diào)控、供給、需求和市場。”倪虹說,用市場的手段調(diào)控市場的問題,將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。未來一段時期,政府將更傾向于運用金融、財稅等市場化手段,而行政化手段相信會越來越少。

在分類調(diào)控中,保障民生是重要內(nèi)容。倪虹介紹,在調(diào)控方面的表述是“分類調(diào)控”,所以給出的信號是,政府做好政府的事情,市場發(fā)揮經(jīng)濟規(guī)律做好市場的事情。其中,政府做好政府的住房保障工作,也是政府做好政府的事情的一個表現(xiàn)。

按照國務(wù)院的要求,2014年保障性安居工程要基本建成480萬套,新開工700萬套。倪虹說,大城市特別是特大城市,保障房的建設(shè)規(guī)模就應(yīng)大一些,比例適當(dāng)高一些,綜合考慮困難程度不同群眾的基本住房需求;而對小城鎮(zhèn)來說,重點可能就是推進棚戶區(qū)、危舊房改造。