《不動產(chǎn)登記暫行條例》3月1日開始實(shí)施。面對同一個《暫行條例》,人們的反應(yīng)大不相同:有人擔(dān)心后續(xù)可能的房產(chǎn)稅;有人顧慮如果“以人查房”惹出不必要的麻煩;因各種原因手握多套房子的“土豪”們,擔(dān)心房價(jià)下跌急于拋售變現(xiàn);最焦慮的還有丈母娘們,房子登記在誰名下才最靠譜……

盡管不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財(cái)產(chǎn),包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。但對3月1日開始實(shí)施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》,大多數(shù)人最關(guān)心的還是房產(chǎn)。

此前,江蘇徐州、四川瀘州等地已發(fā)出第一張不動產(chǎn)登記證書。西安,作為首批試點(diǎn)城市之一,西安市國土資源局明確表示,認(rèn)真籌備不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)工作。

但其實(shí),面對同一個《暫行條例》,每一個人的反應(yīng)卻大不相同:有人擔(dān)心后續(xù)可能的房產(chǎn)稅;有人顧慮如果“以人查房”惹出不必要的麻煩;因各種原因手握多套房子的“土豪”們,則擔(dān)心房價(jià)下跌急于拋售變現(xiàn);最焦慮的還有丈母娘們,房子到底應(yīng)該登記在誰的名下,才最靠譜……

二手房拋售“能賣就賣,關(guān)鍵要快”

進(jìn)入3月,此前一直半死不活的國內(nèi)二手房市場驟然“回暖”。

3月13日,西安。高樓林立的雁南五路上,不足千米的距離就盤踞了五六家二手房交易門店。透過玻璃門,能清楚看到內(nèi)部人頭攢動的熱鬧景象。各門店還在自家門口醒目位置擺出“招聘房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)英才”的招牌。

“去年以來,明顯感到人手不夠用!”二手房老板肖先生一邊和記者說話一邊收拾桌上的資料。幾分鐘前,他剛剛親自給一對上門的小兩口介紹過幾處物美價(jià)廉的“優(yōu)質(zhì)”房源。

華商報(bào)記者對近日西安的二手房交易市場調(diào)查發(fā)現(xiàn),《不動產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施前后,二手房交易市場的“房源”幾乎出現(xiàn)一度“井噴”。而讓中介和購房者竊喜的是,去年年底每平方米7000元的房子,春節(jié)后已經(jīng)降到6000元。

賣房子的,有人連房號都記不住

官員拋房的故事此前一直在“江湖”流傳。而這種傳說在2014年變得尤為清晰和現(xiàn)實(shí)。

在曲江多年從事二手房交易的袁女士說,不動產(chǎn)登記正式實(shí)施后,她交往多年的一位公務(wù)員朋友有點(diǎn)焦慮?！八谇幸惶状蠓孔?閑置多年,這次怕被登記發(fā)現(xiàn)”。

雁南五路上的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小黃去年的業(yè)績很好。她注意到,拋售閑置房屋大都集中在2013年年底至2015年年初,也就是《不動產(chǎn)登記條例》頒布實(shí)施前,僅他們門店去年共銷售房屋20多套,盡管不能完全確認(rèn)房主真實(shí)身份,但從對方對交易隱蔽性要求和急于出手不難推斷。

28歲的小黃去年賣出了曲江一套復(fù)式別墅,房主是一位官員,最早買房100多萬,裝修花了100多萬,最后成交價(jià)350多萬,來來回回辦理各種委托手續(xù)的一直是這位領(lǐng)導(dǎo)的司機(jī)。她只在最后簽字時才見到這位房主,年齡大約50歲左右,簽完字就走。

還有一套位于曲江翠竹園的房子,150多平方米,閑置。對方一直都是電話聯(lián)系,直接給出最低價(jià)――每平方米6800元,“能賣就賣,關(guān)鍵要快,價(jià)格好商量”。

采訪中,小黃不斷接到委托賣房業(yè)主的咨詢電話。“剛才,有個客戶咨詢此路段的房價(jià),房子200多平方米,可這位連自己的房號都記不住”。

這條路上另一家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人小董也有這樣的客戶,賣房人也是一位官員,房子位于曲江翠竹園,150多平方米,南北通透,另外,贈送20萬的車庫,總價(jià)110萬,還可以再優(yōu)惠,就是要盡快賣出房子,明確表示怕被“登記”。去年年底,此人就來委托賣此房,當(dāng)時要價(jià)很高,剛一過完年就直接來到門店,大跳水直降房價(jià)40萬,外加送車位。

房產(chǎn)不申報(bào),可能惹出大麻煩

本土地產(chǎn)商趙先生多年從事房地產(chǎn)開發(fā)。他直言:“現(xiàn)在最著急的是,那些掌握實(shí)權(quán)、接受開發(fā)商贈送房屋的官員們?！?/p>

“這種現(xiàn)象很普遍的,辦證拿地跑各種關(guān)系,送錢不如送房子經(jīng)濟(jì)實(shí)惠,尤其位置好的樓盤,辦事的人更喜歡接受?！壁w先生說:“每一個開發(fā)商,都多多少少會存在這樣的問題?！泵鎸τ浾咦穯?他說:“這個問題只能談到這里,你懂得?！?/p>

去年,檢察機(jī)關(guān)查處一起國土部門官員受賄案,趙先生還配合過檢察院的調(diào)查,據(jù)他所知好多開發(fā)商都被核查過,此事當(dāng)時在圈內(nèi)曾引起不小轟動。

近日,扶風(fēng)縣11名擬提拔干部被組織提醒談話,并被要求對個人房產(chǎn)情況做出書面說明,原因是他們的申報(bào)情況與核查不符。

該縣此前要求39名科級干部申報(bào)家庭財(cái)產(chǎn),包括儲蓄、車輛房產(chǎn)、證券股票等,經(jīng)過申報(bào)登記、聯(lián)合核查、會議分析等環(huán)節(jié),查實(shí)上述11人申報(bào)信息與組織調(diào)查不一致。

產(chǎn)生原因主要是,這11人房產(chǎn)大多轉(zhuǎn)讓未銷戶,也就是說其原先名下的房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)手,但未及時更名過戶。

這則新聞在當(dāng)?shù)毓珓?wù)員隊(duì)伍里炸開了鍋。當(dāng)?shù)毓珓?wù)員劉先生說,如果以后都這么嚴(yán)格審核的話,房產(chǎn)登記就得小心了,不登記不申報(bào),提拔可能受影響,“甚至還可能惹出更大麻煩”。

一位不愿透露姓名的官員說,春節(jié)前他們單位打算提拔幾名副處級干部,組織部門送來申報(bào)表后沒有認(rèn)真講解如何填報(bào),大家都按照各自記憶填寫完畢,等交到組織部門審核后,幾名干部漏報(bào)了幾筆小額存款和股票而被暫緩提拔。

對一二線城市來說,房價(jià)影響有限

對地產(chǎn)開發(fā)商來說,這一兩年日子確實(shí)不好過,至少可以明顯感覺到這個行業(yè)已經(jīng)不可能有“暴利”了。

“開盤2年了,才賣了400套房子,還剩余800多套,不動產(chǎn)登記條例實(shí)施后,客戶很多都持幣觀望,3月來銷量慘淡……”面對華商報(bào)記者,開發(fā)商馬先生坦言,最近他的壓力比較大,他的樓盤在郊區(qū),前期資金壓力就緊張,面對眼下如此不景氣的房地產(chǎn)市場,合伙人都要提前撤資。馬先生介紹,眼看3月過了大半,一季度才售出4套房子,都是100平方米以下的小戶型,還是附近村民為子女購置的婚房,“整個市場基本上不動,資金壓力太大了”。

“我自己名下共有6套房子,春節(jié)前已經(jīng)賣出2套,現(xiàn)在還剩余4套,位置都在城中心繁華路段,缺點(diǎn)是小區(qū)綠化不太多,快10年的房齡,面積100平方米至150平方米,簡單裝修過,一直想出售,但是來看的人多,下手買的人少?！瘪R先生直言不諱地說?！叭ツ晟习肽?我在曲江購置了三層復(fù)式別墅,近300平方米,總價(jià)500多萬,單價(jià)2萬多,可現(xiàn)在價(jià)格直降到1萬多,很后悔,這次投資算失敗了,加之已經(jīng)實(shí)施不動產(chǎn)登記了,將來被征稅是必然的,不管是登記在兒子或自己名下,將來都是麻煩事”。

至于不動產(chǎn)登記,馬先生認(rèn)為“影響不大”,因?yàn)槟壳皼]有實(shí)施細(xì)則,“對房產(chǎn)多的人可能有威懾作用,國家可能征收房產(chǎn)稅什么的。”他承認(rèn)房子暫時不好賣了,但并不能說明什么問題,“不動產(chǎn)登記,對一二線城市來說,影響并不大,因?yàn)榇蠹叶纪蟪鞘袛D,有剛需支撐,更何況西安房價(jià)在全國同類城市來說并不高。地級市、縣城等三四線城鎮(zhèn)可能影響大,相對來說,這些地方的房價(jià)已經(jīng)不低了?！?/p>

登不登記,對普通家庭影響不大

對于不動產(chǎn)登記,很多普通人卻顯得無所謂。

“什么不動產(chǎn)登記不登記的,我們都不知道,學(xué)校比較封閉,沒人關(guān)心這個?！泵鎸θA商報(bào)記者的提問,西安未央?yún)^(qū)一中學(xué)的劉老師這樣回答。

劉老師說,這事情同事都沒人說起,好像都不關(guān)心。他有2套房子,第一套是單位2004年分配的廠區(qū)房,60多平方米,有房產(chǎn)證,目前出租,每月租金1500元。

2010年又購買了第二套住房,80多平方米,銀行按揭的,第一套房子租金剛好夠交房貸,沒什么經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

同樣是教師的高校郭老師也認(rèn)為,登不登記對普通家庭意義不大,目前他只有一套房子,2008年入住的,120平方米,是購買學(xué)校的房子,沒有房產(chǎn)證,“就是想去登記,國家也不會讓你登記的”。他認(rèn)為,登記對國家意義重大,從定量角度上可以摸清全國房地產(chǎn)家底,從宏觀上對整個房地產(chǎn)有指導(dǎo)和干預(yù)作用。

“中國房子功能有點(diǎn)異化了,扭曲了其居住功能,完全成了財(cái)富的象征,人們瘋狂地購買房子,有能力沒能力的都在囤房,身邊這種事例太多了。”郭老師說:“有多套房子人感覺心里踏實(shí),就以為占有了財(cái)富,造成欲望的惡意膨脹,這次不動產(chǎn)登記,應(yīng)該對這種腐敗行為會有一定的遏制作用”。

無房戶“觀望”,等待房價(jià)回落

采訪中華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),這次不動產(chǎn)登記影響最大的似乎是“無房”群體。

“不知道不動產(chǎn)條例實(shí)施后,能否促使房價(jià)下降?我想買房不知道該不該買,幾時出手比較合適些?”最近何女士有點(diǎn)糾結(jié)。何女士剛剛來西安工作,目前暫時在郊區(qū)租住2居室房子,月租1500元,年租金近2萬多,她感覺不劃算,打算買套房子。但買新房還是二手房讓她很糾結(jié):新房大都在建設(shè)中,交房還需要一兩年;二手房可直接入住,但是房屋使用年限少了幾年。

盡管很多人在觀望,但市場對不動產(chǎn)登記實(shí)施的反應(yīng)還有待觀察。西安美城房地產(chǎn)顧問有限公司首席市場分析師嚴(yán)九遠(yuǎn)認(rèn)為,隨著反腐力度不斷加強(qiáng),西安市場局部拋盤有一定量的增加,集中在2014年,西安南郊別墅、洋房價(jià)格降一半,高層降幅30%至40%。但目前西安二手房市場并無明顯拋售現(xiàn)象,只是個別項(xiàng)目受民間借貸或個人原因等因素影響出現(xiàn)拋售,但只屬于短期波動行為。21世紀(jì)不動產(chǎn)西安區(qū)域總經(jīng)理邵濤表示,現(xiàn)在低價(jià)掛牌的二手房,有相當(dāng)一部分是政府、企事業(yè)單位團(tuán)購的樓盤,他們大多名下已有房產(chǎn),受不動產(chǎn)登記的影響,急于轉(zhuǎn)手。

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年1月,西安城七區(qū)二手房掛牌量總量39萬套,比去年12月上漲60.39%。高先生也在糾結(jié),他準(zhǔn)備明年結(jié)婚,最近一直在尋找合適房源,最后還是決定購置二手房。他瞅準(zhǔn)的是急需拋售的房源,價(jià)格是最大的優(yōu)勢,最后決定購買南三環(huán)邊上的曲江某處100平方米的房子,贈送車位,總價(jià)60萬,他很滿意。他覺得,不動產(chǎn)登記的實(shí)施,短期來說對房價(jià)影響不大,但肯定是有影響的,至于影響有多大,他也不知道。

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國外不動產(chǎn)登記用來干什么

據(jù)《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》報(bào)道的《國外不動產(chǎn)登記:模式各異旨在規(guī)范》一文中列舉了美國、英國、德國、法國等發(fā)達(dá)國家的做法。

德國

實(shí)行不動產(chǎn)登記的歷史由來已久,不動產(chǎn)登記制度保證了100多年來德國不動產(chǎn)交易市場的平穩(wěn)有序運(yùn)行和透明規(guī)范。不動產(chǎn)登記是由德國民法典規(guī)定的,不動產(chǎn)登記由地方法院的不動產(chǎn)登記局掌管,專司不動產(chǎn)登記。

在德國,房產(chǎn)登記制度在很大程度上是公開的,如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟(jì)方面的合法關(guān)系,登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息可以在不動產(chǎn)登記局進(jìn)行查詢。這種公開透明的不動產(chǎn)登記制度,一方面配合著德國的稅收政策,對房價(jià)起到了調(diào)節(jié)作用。另一方面,也能防止官員腐敗問題的滋生。德國前總統(tǒng)武爾夫就是因?yàn)楸幻襟w發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購房抵押貸款后,不得不于2012年2月17日宣布辭職。而在這一過程中,不動產(chǎn)登記制度給調(diào)查取證帶來了方便。

美國

在美國,無論是房地產(chǎn)買賣、抵押、出租及房地產(chǎn)證券化等,都有一個前提,就是產(chǎn)權(quán)清楚。房地產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度,多數(shù)地方實(shí)行的是契約登記制度,主要用于公示和地方政府征稅。

英國

英國也是較早建立明確土地權(quán)屬關(guān)系制度的國家。英國土地登記局的資料顯示,英國于1535年進(jìn)行了最早的自愿土地登記,隨后建立了早期的權(quán)利契據(jù)制度。直至1990年底,英國開始在英格蘭和威爾士境內(nèi)實(shí)施強(qiáng)制土地登記制度,早期的土地制度才得以終止。