不久前,網(wǎng)上瘋傳“70年產(chǎn)權(quán)取消”的新聞,尤其是在微信朋友圈里,關(guān)于房地產(chǎn)稅加快進(jìn)入立法、中央取消房產(chǎn)證70年權(quán)限的帖子被轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去。雖然有關(guān)部門和專家學(xué)者已經(jīng)出來辟謠,但對(duì)于大多數(shù)人來說,房子這最重要的財(cái)產(chǎn)可不容一點(diǎn)馬虎!

70年產(chǎn)權(quán)到期怎么辦?70年產(chǎn)權(quán)到期,房子難道就不是我的了嗎?這大概是購房者心里最大的疑問。不僅如此,還有40年、50年產(chǎn)權(quán)的房子,這些項(xiàng)目到期后產(chǎn)權(quán)會(huì)不會(huì)延長、續(xù)期如何續(xù),有沒有法律規(guī)定,對(duì)買了房的、打算買房的都是關(guān)乎切身利益的大事。在“以房養(yǎng)老”政策開始在一些地區(qū)試點(diǎn)時(shí),“房子70年后怎么辦”的問題再次變得迫切和現(xiàn)實(shí)。

“房屋產(chǎn)權(quán)”最多只有70年

剛剛在北京買下一套商品房的陸超(化名)原本并沒有去想70年之后的事,直到他無意中看到《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法(試行)》,在這部2005年頒布的地方法規(guī)中明確規(guī)定:“土地有償使用期限屆滿,土地使用者需繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請(qǐng),未申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的,期滿后的土地使用權(quán)由政府無償收回。”

“屆滿”“未獲批準(zhǔn)”“無償收回”這些字眼讓陸超開始擔(dān)心自己房子未來的命運(yùn)。一想到有一天自己傾全家之財(cái)買下的房子可能會(huì)不屬于自己,陸超就惴惴不安。

之所以陸超有這樣的擔(dān)心,是因?yàn)槲覈耐恋厥褂脵?quán)是有期限的,產(chǎn)權(quán)計(jì)算時(shí)間也是從開發(fā)商獲得土地時(shí)開始計(jì)算,而不是從購房人獲得房子的那一刻算起。最常見的也是產(chǎn)權(quán)時(shí)效最長的就是70年的住宅產(chǎn)權(quán),而商住則多為40年或50年的產(chǎn)權(quán)。

那么、40年、50年或者70年后,“我的房子還是我的嗎?或者說,要怎樣它才能繼續(xù)屬于我呢?”陸超的困惑也代表了很多購房人心中的疑問。

土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)分離

到期后可續(xù)約產(chǎn)權(quán)

要想知道房屋產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦,首先要了解我國的房屋制度,土地和土地上面的房屋是具有不同的所有權(quán)的。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別就在于:房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的,沒有期限限制,只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有,“房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的”;而土地使用權(quán)是有期限的,比較常見的是40年、50年和70年。

也就是說房子的所有權(quán)是永久的,只要房子不塌,這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的,但土地是國家的。根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同,租用國家土地的周期也不同:像住宅用地產(chǎn)權(quán)為70年,工業(yè)、科教文衛(wèi)體綜合類用地產(chǎn)權(quán)為50年,商業(yè)、旅游、娛樂用地產(chǎn)權(quán)為40年。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的,將自動(dòng)續(xù)期?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出,補(bǔ)交土地出讓金,這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格,類似于成本價(jià)和市場價(jià)的差額。

另外,如果土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的,土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國家無償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。

還有一種情況是,土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng),根據(jù)法律規(guī)定沒有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的),土地使用權(quán)國家無償收回,但對(duì)于地上房產(chǎn),根據(jù)收回時(shí)的殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。

續(xù)期價(jià)格或?qū)凑债?dāng)時(shí)樓面毛地指導(dǎo)價(jià)格

雖然住宅產(chǎn)權(quán)期滿后可自動(dòng)續(xù)期。但再次申請(qǐng)土地使用需要補(bǔ)繳多少土地出讓金,應(yīng)該以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳,擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳,能否繳得起,一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納,土地上的房屋該怎么處理?這一系列的問題暫時(shí)還沒有明確的政策能夠回答。

有些人悲觀地認(rèn)為,雖然土地產(chǎn)權(quán)歸國家,房屋產(chǎn)權(quán)是個(gè)人的,但70年土地使用權(quán)到期后仍可能會(huì)出現(xiàn)“房隨地走、國家補(bǔ)償”的情況。畢竟房屋的價(jià)值隨著時(shí)間的推移會(huì)減少,土地的價(jià)值則剛好相反,而這也是人們會(huì)擔(dān)心產(chǎn)權(quán)到期后的根源所在。不過,在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來,這不太可能成為一種普遍的方式。

楊紅旭認(rèn)為,根據(jù)國家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定,土地到期后按照當(dāng)時(shí)的樓面毛地指導(dǎo)價(jià)格,依一定比例繳費(fèi)。這也是當(dāng)下最被認(rèn)同的方式。另外,根據(jù)《物權(quán)法》“自動(dòng)續(xù)期”的法律精神,保障房屋產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)物業(yè)的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)是立法的基本出發(fā)點(diǎn),直接收回土地,或是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)繳巨額土地差價(jià)的可能性微乎其微?！皣視?huì)適時(shí)地進(jìn)行政策調(diào)整,在商品住宅土地使用權(quán)集中到期前肯定會(huì)出臺(tái)相對(duì)完善和公平的法律、法規(guī)。”

商住樓已有到期后補(bǔ)地價(jià)續(xù)期先例

除了70年產(chǎn)權(quán)的住宅,樓市中還存在大量的商住樓。由于商住樓的土地性質(zhì)屬于商業(yè)綜合用地,產(chǎn)權(quán)一般為40年或50年。當(dāng)然也有一些例外,像朝陽門的佳匯國際中心、亞奧板塊的傲城融富中心等少數(shù)幾個(gè)商住項(xiàng)目,是為數(shù)不多的幾個(gè)具有70年大產(chǎn)權(quán)但同樣屬于商業(yè)用地的項(xiàng)目。

相比較70年的住宅,不少商住項(xiàng)目因?yàn)槲恢煤?價(jià)格較便宜,吸引了大量購房人。同樣,產(chǎn)權(quán)年限較少的原因,也讓商住項(xiàng)目先于住宅產(chǎn)權(quán)到期。而政府對(duì)于產(chǎn)權(quán)到期商住樓的處理也為住宅項(xiàng)目提供了借鑒。

深圳的國際商業(yè)大廈就是國內(nèi)第一個(gè)續(xù)約土地使用權(quán)的案例。該項(xiàng)目由于歷史遺留問題,在同一棟樓內(nèi),有20年、30年、40年、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證。最早的20年產(chǎn)權(quán)部分早已到期,為此,政府出臺(tái)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出,到期房地產(chǎn),業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的,在不改變用途的情況下,按有償使用土地的原則,延長土地使用年期,在剩余年期(國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的,補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%,并按約定年期一次性支付。按照該《規(guī)定》,國際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源,都通過補(bǔ)交土地出讓金,完成了續(xù)期,也令眾多商住項(xiàng)目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。