在我國，土地拍賣的辦理流程要分為一級土地市場和二級土地市場，其各自的辦理流程都各不相同，那它們各自土地拍賣的辦理程序及流程圖是怎樣的呢？除此之外，土地拍賣所批復(fù)文件、附件又有哪些呢？

一、一級土地市場的土地使用權(quán)拍賣出讓

這里所指的一級土地市場與土地使用權(quán)招標(biāo)所指相同，均指政府出讓經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地批租市場。

1、土地使用權(quán)拍賣的前期工作

①按照市和各鎮(zhèn)區(qū)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，由市局規(guī)劃科完成編寫全市土地使用權(quán)拍賣的詳細(xì)年度計劃，計劃中列明每宗用地的具體位置、面積、用途、規(guī)劃要求等，并提前向社會公布；

②根據(jù)土地使用權(quán)拍賣年度計劃，各鎮(zhèn)區(qū)國土所負(fù)責(zé)組織拍賣土地報批具體資料；

③ 根據(jù)土地使用權(quán)拍賣年度計劃，由市局規(guī)劃科負(fù)責(zé)完成辦理拍賣土地的農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)；

④ 由市局用地科和各鎮(zhèn)區(qū)國土所完成征地手續(xù)；

⑤ 由市局用地科完成供地報批手續(xù)，編寫土地使用權(quán)出讓合同文本；

⑥ 由市地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)完成拍賣土地的拆遷及“三通一平”工作；（或由原土地使用者完成）

⑦ 市地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)完成擬拍賣地塊的評估工作；

⑧ 市招標(biāo)拍賣領(lǐng)導(dǎo)小組確定拍賣地塊的出讓底價。

2、土地使用權(quán)拍賣操作程序

市國土資源局委托市地產(chǎn)交易中心組織土地使用權(quán)拍賣工作。市地產(chǎn)交易中心根據(jù)拍賣年度計劃確定的時間，授權(quán)拍賣主持人在交易中心拍賣大廳主持拍賣。具體操作程序為：

①市地產(chǎn)交易中心在舉行拍賣會前30日向社會發(fā)出拍賣公告，拍賣公告在市報上發(fā)布或在交易大廳掛牌公告；

②競買者領(lǐng)取有關(guān)拍賣文件；

③競買者參加拍賣競投，應(yīng)向市地產(chǎn)交易中心提出申請并繳交一定數(shù)額的保證金，認(rèn)可資格；

④符合資格的競買者于拍賣前到市地產(chǎn)交易中心領(lǐng)取競價標(biāo)志牌，進(jìn)場就座；

⑤ 拍賣主持人按公告規(guī)定的時間、地點主持拍賣活動。拍賣活動遵循“公開、公平、公正”的原則，自由競價，價高者得；

⑥ 競買者最后應(yīng)價低于底價（保留價）時，主持人有權(quán)終止拍賣；

⑦ 競得人即時與市地產(chǎn)交易中心簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》。于拍賣日起3個工作日內(nèi)向沒有競得人退還所收保證金本金；

3、使用權(quán)拍賣的后期工作

① 土地使用權(quán)拍賣舉行后3個工作日內(nèi)，市地產(chǎn)交易中心將《拍賣成交確認(rèn)書》附本及有資料，移交給市局用地科；

② 競得人持《拍賣成交確認(rèn)書》，于拍賣后5個工作日內(nèi)與市國土資源局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并由市國土資源局頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；

③ 競得人按出讓合同付清地價款及有關(guān)稅費后，憑批準(zhǔn)文件到市國土資源局地籍科辦理土地登記手續(xù)。

二、二級土地市場的土地使用權(quán)拍賣出讓

這里所指是原劃撥和出讓土地改用途和使用條件等用于經(jīng)營性房地產(chǎn)項目、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請以拍賣方式進(jìn)行和經(jīng)法院判決需拍賣用于清償債務(wù)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

1、土地使用權(quán)拍賣的前期工作

① 符合城市規(guī)劃，并經(jīng)市規(guī)劃部門同意后，原土地使用者向市國土資源局申請將原經(jīng)批準(zhǔn)劃撥或出讓土地改變土地用途和使用條件等用于經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地；

② 市地產(chǎn)交易中心窗口受理申請后，進(jìn)行初審；

③ 報市國土資源局審批；

④ 完成擬拍賣地塊的拆遷及“三通一平”工作。(由原土地使用者完成或由市土地開發(fā)中心完成）；

⑤ 市地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)完成擬拍賣地塊的評估工作；

⑥ 市地產(chǎn)交易中心會同委托人確定拍賣低價。

2、土地使用權(quán)拍賣操作程序

具體操作程序與一級土地市場的土地使用權(quán)拍賣程序相同（略）。

3、后期工作

① 土地使用權(quán)拍賣舉行后3個工作日內(nèi)，市地產(chǎn)交易中心主持雙方簽訂《出讓合同》，將《拍賣成交確認(rèn)書》附本及有關(guān)資料，移交給市局用地科，由用地科完善劃撥用地的補辦出讓手續(xù)和已出讓土地改變用途的變更手續(xù)；

② 競得人持《拍賣成交確認(rèn)書》于拍賣后5個工作日內(nèi)與市國土資源局簽訂土地使用權(quán)補辦手續(xù)出讓合同和改變用途的出讓合同，由市國土資源局頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》;

③ 競得人按出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同付清地價款及有關(guān)稅費后，憑批準(zhǔn)文件和收費清單到市國土資源局地籍科辦理土地變更登記手續(xù)。

批復(fù)文件、附件

1、建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

2、出讓合同；

3、轉(zhuǎn)讓合同；

4、土地使用證。

收費項目

1、土地增值收益；

2、出讓金（轉(zhuǎn)讓除外）；

3、轉(zhuǎn)讓稅費（出讓除外）；

4、契稅；

5、管理費；

6、土地交易服務(wù)費；

7、土地評估費。