一段時間從公眾視野“淡化”的房地產(chǎn)稅有了新動向。十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃本周向社會公布,包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)進(jìn)入其中,這就意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法已正式列入中國立法規(guī)劃。

 業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)稅立法意味著相關(guān)工作將進(jìn)入快車道,從時間節(jié)拍上也符合之前的市場預(yù)判。作為本屆人大立法規(guī)劃的第一類項(xiàng)目,這也意味著在本屆政府到任兩年之內(nèi)房地產(chǎn)稅法必將落地亮相,房產(chǎn)稅將變得有法可依,一旦坐實(shí)法律,現(xiàn)有的房產(chǎn)稅條例會被廢止?？梢钥闯?房地產(chǎn)稅納入立法,目的在于理順和完善各環(huán)節(jié)法規(guī),以便日后順利推出。

豪宅恐成最大贏家

中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,房地產(chǎn)稅落地,尤其是房產(chǎn)稅的開征會帶來房屋持有成本的大幅上升。相對應(yīng)的,會凈化樓市投資投機(jī)氛圍,對于刺激二手房供應(yīng)也有直接效果,早期入市的投資客必然會大量拋盤,短期內(nèi)顛覆樓市供求格局,推動房價向下發(fā)展。

而從市場上看,偏遠(yuǎn)地區(qū)的大戶型將迎來掛牌潮。一旦開征,大量空置房源拋向市場,房價、租金下跌將是大概率事件,而市場需求也會發(fā)生變化。

同時,偏遠(yuǎn)地區(qū)周邊居住條件不如中心區(qū)域好,還要承受稅賦壓力,如一些升值潛力較差的老公房,會被選擇拋售或者置換成中心區(qū)域品質(zhì)較高的項(xiàng)目。

這就給未來該區(qū)域的豪宅市場帶來了契機(jī)。外圍偏遠(yuǎn)地區(qū)由于受到一些掛牌沖擊,價格會有下降。而中心區(qū)域交易向高端項(xiàng)目集中,因此成交價格還會維持比較堅(jiān)挺的走勢。當(dāng)前中心區(qū)域的豪宅都樂意做大戶型甚至是大平層產(chǎn)品,在房地產(chǎn)稅的壓力下,開發(fā)商料會調(diào)高小戶型房源比例。

有業(yè)內(nèi)人士估計,估值100萬元的首套房每年增加約5000元稅負(fù)。盧文曦向記者表示,房產(chǎn)稅將很可能以面積計征,還會有一些其他連鎖反應(yīng)。以上海的房產(chǎn)稅計征為例,目前對家庭人均60平方米以外部分征稅,未來房地產(chǎn)稅的免征面積很可能小于60平方米,否則仍起不到預(yù)期效果。

在房地產(chǎn)稅法落地前,開發(fā)商將采取積極應(yīng)對的措施。首先,通過轉(zhuǎn)讓土地或加快項(xiàng)目開發(fā)來有序消化土地儲備;其次,在供求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的過程中,加快庫存去化,實(shí)現(xiàn)資金高周轉(zhuǎn);第三,未來房企拿地重心向中心區(qū)域轉(zhuǎn)移,非成熟區(qū)域的地塊將受到冷落;第四,根據(jù)市場需求,在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做相應(yīng)的調(diào)整,面對中高端改善群體的高品質(zhì)、高配置的緊湊型房源陸續(xù)推向市場,與普通住宅拉開差距。

將成地方財政的支撐

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)稅的重要定位之一就是“土地財政的替代者”。這就意味著,房地產(chǎn)稅需要像所得稅一樣,有很廣的覆蓋面,有龐大的基數(shù)作支撐,因此幾乎和每一個業(yè)主都有關(guān)。以上海為例,去年商品住宅銷售面積1780.9萬平方米,如果估值2萬元/平方米,總值就是3561.8億元。去年二手住宅成交面積1539.3萬平方米,同樣按2萬元/平方米估值,總值就是3078.6億元。二者總值為6640.4億元。參考國際慣例,首套房稅率在0.5%左右,一年稅收就是33.2億元。而去年經(jīng)營性土地出讓金額1632.9億元。顯然僅對新增交易收稅的話,難以起到補(bǔ)貼財政收入的功效,因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。對一線城市而言,房地產(chǎn)稅達(dá)到1千億元級別才能起到比較好的財政支持效果。對于三、四線城市而言,能達(dá)到200億~300億就能對土地財政有效補(bǔ)充。

目前,地方政府對土地財政過于依賴,樓市一旦有大幅波動,地方經(jīng)濟(jì)也會受到影響。一旦開征房地產(chǎn)稅,將成為穩(wěn)定的來源,不再受行業(yè)和經(jīng)濟(jì)波動的影響。

大批囤積房源將流出

盧文曦表示,通過壓低房價,將置業(yè)成本分擔(dān)一部分到未來幾十年的養(yǎng)房上面來,可以使一個家庭擺脫階段性消費(fèi)枯竭局面,購房同時還能維持穩(wěn)健的社會消費(fèi)力,可以帶動其他行業(yè)發(fā)展,消費(fèi)溢出效應(yīng)不可小覷,往大了說,將有助于國民經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。

有支持,也會有反對的聲音。目前,市場上普遍反映的情況是,思維上的局限性導(dǎo)致市場對房地產(chǎn)稅有些擔(dān)憂,擔(dān)心樓市就此走向衰落。尤其是一些投資客和房企反對意見較多。盧文曦認(rèn)為,對投資客而言,只要及時退出,不會有什么損失。房地產(chǎn)稅預(yù)計至少還要兩三年時間才會真正落地,而且近兩年投資客比例大為減少,前幾年進(jìn)入樓市的投資客,收益早已翻倍。就算房價出現(xiàn)下滑,也最多是利潤上的折損,不會“虧到肉里”。

對房企而言也未必是壞事。短期由于個別項(xiàng)目拿到高地價,隨著房地產(chǎn)稅推出,房價下跌,利潤會受到影響。但是隨著需求提前釋放,庫存下降,回籠的資金可以繼續(xù)滾動開發(fā),或是加快轉(zhuǎn)型步伐。

此外,盧文曦還向記者表示,目前高房價導(dǎo)致的直接影響是購買力的下降。房地產(chǎn)稅一旦開征,不僅可以化解當(dāng)前多地的存量過剩壓力,更為未來開放了更大的城市住房開發(fā)需求,形成新房開發(fā)和二手房流轉(zhuǎn)兩個市場的高度蓬勃。

易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示,三四線城市人均居住面積大,且以自住需求為主,如果征收房地產(chǎn)稅,應(yīng)該會提高起征點(diǎn)。

不過,目前來看,一旦房產(chǎn)稅征收被立法,征稅將是全國性的。對于那些在多個城市同時擁有多套住宅的家庭來說,甩賣三四線城市住房,確保所擁有的一二線城市住宅在人均免稅面積內(nèi),也許會成為新趨勢。