今年的樓市淡季在一片波瀾不驚的表面下，或?qū)⒃杏鰳鞘行赂唿c(diǎn)。

8月11日，在2015博鰲房地產(chǎn)論壇上，多家房企大佬用“超出預(yù)料”來形容今年上半年樓市成績(jī)，而對(duì)于下半年樓市則大為樂觀，有房企人士表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，但今年全國(guó)仍有可能打破2013年全國(guó)商品房銷售總額紀(jì)錄，達(dá)到新高。

此外，多家房企也表示，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)失去大漲的可能性，樓市明顯回暖的支撐將來自成交量的大幅上漲，此外，要警惕政策對(duì)樓市回暖的刺激作用，不要過度透支未來需求。

“今年或超2013年”

“業(yè)內(nèi)曾經(jīng)一度認(rèn)為2013年是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展時(shí)代的最高點(diǎn)，也是結(jié)束點(diǎn)，但今年上半年全國(guó)銷售額同比增長(zhǎng)了10%，銷售面積同比增長(zhǎng)了3.9%。從目前情況看，今年超過去年是毫無疑問，還有可能超過2013年?！毙鲁强毓筛呒?jí)副總裁歐陽捷對(duì)記者表示。

成交面積也被經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為將超過2013年，不過,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)此表示，“今年成交面積即使超過2013年的13億平米，但是成色也是不一樣的，2013年的13億成交是在房?jī)r(jià)價(jià)高（同比漲幅較高）的時(shí)候，現(xiàn)在是同比漲幅較低的時(shí)候，另外一個(gè)是今年的個(gè)人貸款利率較低?！?/P>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年，全國(guó)商品房銷售額81428億元；2014年，全國(guó)商品房銷售額76292億元，下降6.3％；而今年上半年，商品房銷售額34259億元，增長(zhǎng)10.0%，增速提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。

“很大程度上是今年的政策刺激，尤其是貨幣政策的放松。”歐陽捷在分析今年樓市成交量走高的原因時(shí)說到。

根據(jù)交行發(fā)布的《2015年下半年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望》報(bào)告顯示，隨著上半年國(guó)家對(duì)財(cái)政政策和貨幣政策的寬松調(diào)整，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)等影響，2015年全年新增社會(huì)融資總額有可能達(dá)到約15萬億元。

報(bào)告指出，下半年總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)略好于上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖且部分城市房?jī)r(jià)明顯上漲，前期貨幣政策寬松調(diào)整的效應(yīng)將在下半年集中得到體現(xiàn)。

“貨幣政策的寬松十分重要，融資成本的下降和更多資金的流出，讓大家有更多的期待，此外預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)還有定向的寬松政策，下半年的市場(chǎng)會(huì)比上半年更好?！睔W陽捷提到。

很多房企并未預(yù)料到今年樓市的行情。

“分析今年的樓市走勢(shì)，在3?30政策出來之前市場(chǎng)很差，3?30政策出來后，4-6月份市場(chǎng)反應(yīng)不錯(cuò)，7月份是傳統(tǒng)淡季，成交量下降是正常的，接下來今年的金九銀十是肯定有的，成交量上還會(huì)大幅攀升?！?A >保利地產(chǎn)華中華南董事長(zhǎng)余英認(rèn)為。

業(yè)內(nèi)稱年底房?jī)r(jià)將補(bǔ)漲

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著成交量增加，房企庫存去化率提高，將出現(xiàn)年底補(bǔ)漲的行情。

“房?jī)r(jià)上漲可能出現(xiàn)在金九銀十之后，”余英分析表示，“以廣州為例，廣州房?jī)r(jià)在金九銀十后出現(xiàn)上漲的幾率較大，主要是廣州房?jī)r(jià)在過去幾年沒有出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，很多項(xiàng)目甚至是地王項(xiàng)目還是虧損賣的，在項(xiàng)目去化量比較滿意的情況下，剩下的房源不排除會(huì)追漲賺取更多的利潤(rùn)。

余英并未表示接下來保利地產(chǎn)是否將調(diào)價(jià)，不過他在分析武漢、廣州、深圳等華中、華南區(qū)域時(shí)表示，看好這些區(qū)域未來的發(fā)展空間。

“目前，一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯，上半年北上廣的房?jī)r(jià)漲幅還是比較溫和，下半年還有漲價(jià)空間。而在此前領(lǐng)漲的深圳樓市中的開發(fā)商漲價(jià)意愿更為明顯，因?yàn)楸旧淼捻?xiàng)目存量并不多，土地供應(yīng)一直不足，所以開發(fā)商也有惜售心理，寧可賣貴一點(diǎn)，也比賣得快要好。”中原地產(chǎn)主席黎明楷對(duì)記者表示。

而在歐陽捷看來，全國(guó)樓市房?jī)r(jià)都將止跌回暖。

“一線城市價(jià)格還會(huì)上漲，二線城市普遍上漲，個(gè)別不太好的城市可能漲不上去，而三四線城市基本是跟漲，我們觀察的三四線城市基本已經(jīng)處于底部?jī)r(jià)格，即使沒有到的，也離底部不遠(yuǎn)了。”歐陽捷表示，出于對(duì)政策的預(yù)期、對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保值的期望以及市場(chǎng)需求被刺激這幾方面來看，下半年的價(jià)格水平還會(huì)上漲。

據(jù)介紹，新城控股項(xiàng)目在今年上半年各項(xiàng)目售價(jià)平均上漲了5%左右，個(gè)別項(xiàng)目上漲幅度接近10%，全年希望保持一個(gè)同比5%的價(jià)格調(diào)整。

“我們比較擔(dān)心的是，市場(chǎng)已經(jīng)到了平穩(wěn)發(fā)展期間，不需要太多的動(dòng)作來刺激，只要保證行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展?！睔W陽捷認(rèn)為，未來房?jī)r(jià)不存在大漲空間，溫和上漲比較符合市場(chǎng)需求。

謹(jǐn)防透支需求

“如果沒有政策刺激，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定沒有去年好。從我們的分析來看，今年以來影響住宅市場(chǎng)的三個(gè)主要需求都在下降，包括投資性需求、改善性需求和城鎮(zhèn)化需求。”歐陽捷認(rèn)為，整體需求的下降，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的逐步縮小，雖然政策可以刺激需求，不過刺激需求就會(huì)透支未來的需求，導(dǎo)致白銀時(shí)代提前結(jié)束。

據(jù)歐陽捷介紹，目前全國(guó)人均住宅面積已經(jīng)超過34平米，意味著面積型的改善性需求已經(jīng)不足，更多的改善需求是偏向于品質(zhì)型的改善需求；而城鎮(zhèn)化的需求也在下降，在統(tǒng)計(jì)的全國(guó)76個(gè)城市中，有62個(gè)城市（包括四個(gè)一線城市）常住人口凈增長(zhǎng)量都在下降。

“以上海為例，從2000年到2010年，年均常住人口的凈增長(zhǎng)量達(dá)60.8萬人，但從2011年到2013年年均常住人口的凈增長(zhǎng)量下降到35.7萬人，下降了25.1萬人?！睔W陽捷表示。

事實(shí)上，歐陽捷早在今年3月份就曾提到上述觀點(diǎn)，巧合的是，提出上述觀點(diǎn)之后國(guó)家就出臺(tái)了3?30政策。

“我們沒有想到第二季度會(huì)這么理想，但是細(xì)分來看，很多以前的需求量在第二季度超前消化，成交量差不多是正常月份的雙倍，這是不可持續(xù)的，7、8月份的成交量已經(jīng)開始下降了，其中二手房更為明顯，第四季度還會(huì)好一些，但是整體來看應(yīng)該沒有第二季度好?！崩杳骺蔡岢鼍?。

黎明楷指出，二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了下降趨勢(shì)，深圳7月二手房市場(chǎng)成交環(huán)比6月已經(jīng)下降了約40％。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一指出，目前房地產(chǎn)行業(yè)去庫存壓力仍然較大，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降和房屋新開工面積、土地購量面積等開發(fā)類指標(biāo)的同比下降，其中遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙古、吉林、寧夏、云南、湖南7個(gè)省區(qū)為負(fù)增長(zhǎng)。

“經(jīng)過了十幾年快速發(fā)展后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生了明顯變化。就全國(guó)來說，已由過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡，再加上政策環(huán)境的變化和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)正處于由三期疊加向新常態(tài)的轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)過去?！敝熘幸槐硎?。