今年以來,一線城市房地產市場出現量價齊升的局面,但并不意味著樓市將重回“大步快漲”時代。由于近年來房地產市場供需關系更加均衡,政府宏觀調控政策更為合理,房價整體快速上漲的基礎不存在

6、7月份是樓市銷售傳統(tǒng)淡季,不少熱點城市卻迎來了淡季不淡的銷售局面。在杭州,不僅新建商品房成交量連續(xù)第四個月超萬套,樓市“高庫存”也在7月末首度降至15萬套內的今年以來庫存最低值;在深圳,6月份一二手住宅單月合計成交23224套,同比上漲261%,僅次于2009年11月的歷史高峰……與樓市回暖形成呼應的,是住宅開發(fā)投資增速一年半來首現回升。

業(yè)內人士表示,經過2014年的沉寂之后,隨著一系列樓市利好政策的實施,需求旺盛的一線城市新建商品房和二手房量價齊升,樓市再現回暖跡象。但并不意味著全國樓市將重回“大步快漲”時代。2003年至2013年,我國商品房年銷售額、銷售面積均出現較大幅度增長,市場基數已不可同日而語,增速降低已是必然。

住宅開發(fā)投資增速回升

春江水暖鴨先知。作為反映樓市景氣指數重要指標之一的住宅開發(fā)投資,出現了久違的增速回升。國家統(tǒng)計局最新數據顯示,今年前7個月,全國房地產開發(fā)投資同比增長4.3%,增速比1月至6月回落0.3個百分點。今年以來,各月投資累計增速回落幅度逐月縮小,房地產開發(fā)投資現企穩(wěn)跡象。

尤為值得一提的是,在經歷了一年半的下行之后,住宅投資增速開始回升。同比增長3.0%,增速比1月至6月回升0.2個百分點,為2014年以來的首次回升。

“住宅投資占全國房地產開發(fā)投資的比重超過三分之二,其增速回升將對下一步全國房地產開發(fā)投資產生拉動作用?！眹医y(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎說。

同時,前7個月的住宅銷售也增長較快。1月至7月,住宅銷售面積53009萬平方米,銷售額34884億元,比1月至6月分別增長6.9%和16.8%,大大高于辦公樓等其他用途商品房銷售增速。

李皎說,銷售市場好轉給房地產開發(fā)企業(yè)提供了有力的資金支持,將提振企業(yè)開發(fā)建設的信心。同時,房地產開發(fā)景氣指數雖仍處于歷史低位,但已連續(xù)兩個月回升。

此外,前7個月,重點城市商品房銷售面積增長8.2%,比非重點城市高3.5個百分點;銷售額增長18.6%,比非重點城市高11.3個百分點。這表明,在一線重點城市房地產市場出現回暖的同時,三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。

房產市場供需總體平衡

最新的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,除北上廣深房價環(huán)比增幅較多之外,一些非一線城市的房地產市場銷售也增長明顯。今年1月至7月,深圳、寧波、杭州銷售面積增速超過50%,銷售額增速超過70%,帶動40個重點城市銷售市場表現明顯好于非重點城市。專家表示,這說明房地產市場回暖的跡象更加明顯,回暖的范圍也在不斷擴大。

面對部分城市房地產市場的回暖,有輿論擔心房價又要迎來新一輪快速上漲階段。對此,國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為,當前我國樓市總體供需平衡,總體上看價格快速上漲的基礎已經不復存在。他表示,任何一個房地產市場的發(fā)展,都不會背離基本的供求關系。隨著房地產市場的持續(xù)發(fā)展,至2013年,全國家庭戶均擁有住房1.0套。在這樣一個大的前提下,供不應求、住房稀缺致使房價大漲的可能性已不大。當然,在一些熱點城市的核心區(qū)域和熱點區(qū)域,房價還有可能出現一定的上漲,但這對房地產市場的整體影響不大,也不會改變整個供需格局。

總體而言,我國房地產市場供應已經從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊,發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當供給速度遠快于需求時,很難出現2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線城市,也有限購政策在控制需求規(guī)模,從而抑制房價過快上漲。例如,近日北京出臺政策,提高通州區(qū)購房門檻,就對平穩(wěn)房價起到了重要作用。

投機需求不會大量進入

在房地產市場供需總體平衡的情況下,房價緣何走高?對此,鄧郁松認為,其中重要的原因是一些利好政策的實施,以及部分住房金融政策的變化。

鄧郁松進一步解釋道,一線城市房價對于金融政策較為敏感。一般情況下,一線城市供應偏緊,市場剛需強勁。當購房首付比例下調時,便能激發(fā)一部分購買需求。因此,對于一線城市而言,為避免市場過熱,應該執(zhí)行比較中性的住房金融政策。

不過,也有專家認為,當前房地產金融政策的調整,是對市場的一種回歸。此前,為遏制房地產市場投資投機性需求,一些改善性需求也被“誤傷”。而近來一系列政策利好的釋放,正是為了在抑制投資投機和保護剛需、改善性需求之間,找到更好的契合點。

資金的逐利性,讓一線城市房地產市場成為投資者的首選。在當前房地產市場前景整體被看好的情形下,是否會有大量投機性需求進入呢?對此,業(yè)內專家表示這種可能性不大。首先,一線重點城市的限購政策還沒有取消,投機性需求大規(guī)模進入的條件還不存在。其次,投資有風險,隨著近些年樓市的起落,樓市投資的難度越來越大。此外,隨著房地產稅落地預期的加強,投資者也會越來越謹慎。