買房簽合同幾乎是所有購房者都要經(jīng)歷的過程,合同既是購房者購房憑證,也是未來購房者維權(quán)的法律依據(jù)。市場上存在很多關于房產(chǎn)的糾紛,為達成成交,有時置業(yè)顧問會對購房者做出很多承諾,很多人是因為這些承諾才掏錢買房。但是這些承諾如果寫不進合同,就僅僅是過眼云煙。

購房合同為統(tǒng)一模板內(nèi)文難修改

買房合同簽訂流程其實非常簡單,購房者繳納完首付之后,開發(fā)公司給予購房者一個購房憑證或者紙質(zhì)合同,購房者到銀行驗證完個人征信后,開發(fā)商則會同購房者簽訂網(wǎng)簽合同,購房者憑借網(wǎng)簽合同和首付繳納的收據(jù)到銀行辦理貸款,自此一個購房合同簽訂完畢了。

很多購房者在填寫購房合同時,會對里面的部分條款產(chǎn)生異議,想進行細節(jié)上的修改。通常此時置業(yè)顧問會告知,此份合同是不能修改的,購房者唯一能做的就是簽字、按手印。但是又有多少購房者能認真的讀懂合同呢?合同又是否能修改呢?針對這個問題記者采訪了地產(chǎn)公司項目負責人,負責人解釋:“一般的購房合同都是經(jīng)過房管局審核通過的,在項目開始運作之前,開發(fā)企業(yè)就得將合同及合同附件的內(nèi)容交給房管局的監(jiān)管部門進行審閱,當審閱通過后就可生效。但在合同簽訂的過程當中是不能夠?qū)锩娴臈l款進行修改的,購房合同簽訂的基礎不是建立在雙方協(xié)商的基礎上,所以沒有修改空間的。”

記者又進一步了解到,購房者在繳納首付款之后與網(wǎng)簽之前其實還存在多簽一份合同的情況。在無法確認購房者貸款是否能通過的前提下,開發(fā)企業(yè)收下首付款之后都會和購房者簽訂一份開發(fā)商自己的內(nèi)部合同。這份合同通常不受法律保護,只是對購房者繳納首付款提供文字上的證明而已。此時一旦發(fā)生糾紛,購房者的權(quán)益是無法受到國家保護的,因為此份內(nèi)部合同在簽訂的時候就已經(jīng)不符合法律規(guī)定。當購房者確定可以貸款之后,開發(fā)商會將之前和購房者簽訂的內(nèi)部合同收回,此時會給購房者一份具有法律效力的網(wǎng)簽合同,這份才是購房者手中最終的合同。

說得再好合同里沒有也白搭

一個好的置業(yè)顧問,不僅是銷售能手,更是一位心理咨詢師。通過簡單幾句話,就可以大體知道來訪者的經(jīng)濟實力、購房需求和此單的成交概率,所以很多置業(yè)顧問話都會講到你的心坎里,你高高興興的就把房子給買了。但是置業(yè)顧問的很多說辭都是不會體現(xiàn)在購房合同里的,比如說交房時間、后期的物業(yè)管理、學校配套等等,所以在購房時,不要把置業(yè)顧問的話理所當然的就當成合同里的某個條款,在簽訂合同的時候要多留意合同里是否有置業(yè)顧問當初向你承諾的那些事情,如果確定合同中不會體現(xiàn),那您就得多留個心眼了,房子到底買還是不買。

濟南就出現(xiàn)過這種事情,很多樓盤都號稱自己是學區(qū)房,家長也是為了孩子可以方便上學才買學區(qū)房,置業(yè)顧問當初的承諾也十分合心意。但是一旦簽訂好合同,家長開始著手孩子上學的事情時麻煩就來了,或者規(guī)定小區(qū)中哪幾個樓沒有上學資格、或者必須持有房產(chǎn)證才可上學、或者學校的配套不足需要到轄區(qū)內(nèi)其他學校就讀等等。雖然開發(fā)商存有欺瞞和哄騙的嫌疑,但是有些購房合同中沒有標明孩子就一定可以上社區(qū)學校,也沒有標明買賣雙方就孩子上學所需要哪些證件等作出說明等,所以這都給開發(fā)商逃脫責任留下了空間。

所以購房者在購房以前和在簽訂購房合同時,一定要多準備一些對自己有力的證據(jù),這樣一旦未來發(fā)生糾紛,購房者還可以進行自我維權(quán),保護好自己的權(quán)利。

小心“自行約定”有貓膩

有過買房經(jīng)驗的都知道,在簽訂合同的時候通常置業(yè)顧問都會催促你抓緊時間簽字,當你細看條款的時候,置業(yè)顧問也會說條款都不用看,也不能修改,你只需要簽字蓋章。雖然購房合同是經(jīng)過房管局審核的統(tǒng)一模板,但是在附件中或許會存在你沒注意到的霸王條款。

市民王女士就遭遇過霸王條款的事情,當初購買的是期房,面積為113平米。但是當交房的時候開發(fā)商卻說再補交一部分房款之后才能拿到鑰匙,開發(fā)商的依據(jù)是房屋實際面積為121平,超出原購房面積8平米。這樣一來王女士就要多支出房款和契稅等費用合計7萬余元,王女士當場就拿出了購房合同,翻到了“面積確認及面積差異處理”一頁,上面明確標明商品房交付后,若產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,誤差在3%以內(nèi)部分的房款由買受人補足,超過3%部分的房價款由出賣人承擔。王女士根據(jù)這一條款要求對方承擔相應義務,不料對方以緊接著的“雙方自行約定”中的一條“產(chǎn)權(quán)登記面積以有關部門核定為準”,推脫合同面積與實際面積不符是簽訂合同時公司以外人員核定錯誤導致,與公司無關,因此不負任何責任。王女士找到房屋清單,根據(jù)圖紙重新測繪了面積的確是121平米,通過相關部門得知,開發(fā)商在和她簽訂購房合同以前就已經(jīng)有了121平米的測繪結(jié)果,開發(fā)企業(yè)完全在欺瞞消費者,通過到工商部門的投訴,最終事情得到了圓滿的解決。

法律知識缺乏,使得購房者根本讀不懂合同里的條款。一份正規(guī)的購房合同幾乎都在20頁左右,任何一個普通人都難以在較短的時間里,讀懂讀透里面的具體細則,所以在簽訂合同的時候購房者基本都屬于被動方。

記者還了解到,購房合同在售樓處都是應該進行公示的,跟開發(fā)商在售樓處公示五證一樣,但是經(jīng)過多家售樓處的走訪,記者發(fā)現(xiàn)很多售樓處都沒有將合同進行公示,并且如果購房者在沒有交納首付款的前提下,根本就看不到購房合同。一位開發(fā)公司的管理人員對記者說:“不交錢看不到合同雖然沒有明文規(guī)定,但是已經(jīng)成為行內(nèi)的潛規(guī)則了。雖然是范本合同,但是在附加條款上每個售樓處還是不一樣的,如果被競爭對手知道合同細節(jié)的話有可能會被模仿,所以只有在交款之后確定是我們的業(yè)主了,才能夠看到合同?！睘榇擞浾咧码姸鄠€地產(chǎn)公司,均被告知合同是不會隨意給購房者看的,只有在辦理完網(wǎng)簽之后才能拿到正式合同。

霸王條款的九個“馬甲”

霸王條款一:擅自延長備案時間

霸王條款二:公共收益被占有

霸王條款三:違約責任不對等

霸王條款四:買方無權(quán)調(diào)整合同

霸王條款五:延期交房都可免責

霸王條款六:未及時簽合同只是買方責任

霸王條款七:買方無權(quán)選擇物業(yè)

霸王條款八:銷售廣告可能有假

霸王條款九:指定貸款銀行

九大購房陷阱

一、認購定金難歸還

二、單方擴大解約權(quán)

三、減免責任巧設計

四、模糊標的好圈錢

五、違約責任不對等

六、面積誤差設陷阱

七、一房二賣搞欺詐

八、虛假宣傳不負責

九、購房簽約先交錢