2015年3月28日，青島（樓盤(pán)）市國(guó)土局房屋交易中心截圖顯示，青島杰盛置業(yè)有限公司4次預(yù)售申請(qǐng)，青島市國(guó)土局批準(zhǔn)對(duì)外預(yù)售的樓房總套數(shù)為566套，已銷售199套，用紅色字體標(biāo)注的是小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)人數(shù)52人，477套樓房可對(duì)外銷售。 李秀針 提供

原題：公司股東自揭小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”拍賣(mài)內(nèi)幕

舉報(bào)人稱山東省檢察院已受理其舉報(bào)

15棟小產(chǎn)權(quán)房如何搖身變成合法的大產(chǎn)權(quán)房？銷售前招拍掛到底有何內(nèi)幕？政府的內(nèi)部文件怎么到了開(kāi)發(fā)商手里？其中的彎彎繞讓人疑竇叢生

法治周末記者 曹天健

發(fā)自山東青島

一波未平，一波又起。國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)工作人員高某某在7月30日被曝不雅視頻繼而遭到開(kāi)除黨籍、開(kāi)除公職處分以后，山東省青島市國(guó)土資源和房屋管理局個(gè)別官員再次被舉報(bào)。

2015年8月20日，青島杰盛置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱青島杰盛)股東李秀針再次向山東省人民檢察院遞上實(shí)名舉報(bào)信，其舉報(bào)的主要內(nèi)容是，包括青島市國(guó)土資源和房屋管理局在內(nèi)的一些政府部門(mén)官員在招拍掛前將8份政府內(nèi)部文件及信息提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

此前的3月30日，李秀針已向山東省人民檢察院舉報(bào)此案。她向記者出示了省人民檢察院的《受理舉報(bào)、控告登記表》。

8月21日，李秀針告訴法治周末記者，促成她自揭內(nèi)幕的肇因，是她與青島杰盛及其法定代表人薛曉明之公司解散糾紛一案。該案的起因則是15棟樓房中的568套房在銷售前是否涉嫌虛假招拍掛的問(wèn)題。

小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”

據(jù)媒體報(bào)道，1998年，青島市瑞豐德不銹鋼有限公司(以下簡(jiǎn)稱瑞豐德公司)負(fù)責(zé)人郝安峰以租期50年、每畝3萬(wàn)元租用了李滄區(qū)南王家上流村耕地50余畝。郝租地的初衷原本是想用于生產(chǎn)不銹鋼產(chǎn)品，為此他還在這塊地上建起兩個(gè)車間，后來(lái)聽(tīng)說(shuō)蓋小產(chǎn)權(quán)房掙錢(qián)，郝就找來(lái)建筑隊(duì)，在2003年4月蓋起15棟多層住宅樓。

由于沒(méi)有合法的手續(xù)，2005年4月15棟樓房被青島市規(guī)劃局沒(méi)收，樓房移交給李滄區(qū)政府，而此時(shí)，該違法小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目已有13棟竣工。

據(jù)李秀針介紹，2007年5月，郝安峰找到她，希望雙方能合作，籌集一部分資金，成立一家正規(guī)房地產(chǎn)公司，并利用“人脈”與政府溝通，把項(xiàng)目承接過(guò)來(lái)。經(jīng)過(guò)測(cè)算，該小產(chǎn)權(quán)房建筑成本每平方米約400元，當(dāng)時(shí)每平方米賣(mài)800余元，若能辦好各類手續(xù)，每平方米至少可賣(mài)到5000元，除去土地出讓金、配套費(fèi)及各種稅費(fèi)，總回款有3.5億元，可以賺到1.7億元。

可預(yù)期的豐厚利益回報(bào)讓雙方走到了一起。李秀針向記者講述了上述小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的內(nèi)幕。

2008年1月17日，由郝安峰之子郝國(guó)瑞和李秀針合資成立北京（樓盤(pán)）雍倫佳苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱北京雍倫佳苑)，公司注冊(cè)資金為2900萬(wàn)元，實(shí)繳1000萬(wàn)元，郝國(guó)瑞占股51%，李秀針占股49%。

2008年3月，經(jīng)李滄區(qū)政府同意，北京雍倫佳苑承接了該小產(chǎn)權(quán)房處置項(xiàng)目。公司按照李滄區(qū)政府要求，委托青島理工大學(xué)工程質(zhì)量檢測(cè)鑒定中心對(duì)15棟住宅樓進(jìn)行質(zhì)量安全鑒定。10月，北京雍倫佳苑公司拿到了鑒定報(bào)告，并交給了李滄區(qū)政府使用。

2009年12月，北京雍倫佳苑完成了其對(duì)接小產(chǎn)權(quán)房處置項(xiàng)目的“使命”，雙方商議將公司轉(zhuǎn)讓給了他人，公司更名為北京政研投資有限公司。

2010年1月，郝安峰和李秀針商議，由他的兒媳薛曉明和李秀針在青島成立青島杰盛，薛曉明、李秀針各占50%的股份。

2011年5月19日，該項(xiàng)目主管部門(mén)李滄生態(tài)園商住區(qū)建設(shè)辦公室向李滄區(qū)財(cái)政局致函稱，根據(jù)區(qū)政府第50次區(qū)長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要，要對(duì)15棟小產(chǎn)權(quán)房的土地進(jìn)行招拍掛，確定北京雍倫佳苑作為原項(xiàng)目承建人，繼續(xù)完善該項(xiàng)目，并約定如該公司競(jìng)得該地塊，則免交地上9638萬(wàn)元的建筑費(fèi)。

而此時(shí)，北京雍倫佳苑已被轉(zhuǎn)賣(mài)并變更一年有余。

土地招牌掛之前，青島市國(guó)土資源和房屋管理局向李滄區(qū)政府發(fā)函(2011)238號(hào)文件，確定土地和小產(chǎn)權(quán)房捆綁招拍掛方案，要求李滄區(qū)政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的銷售數(shù)量進(jìn)行明確說(shuō)明，以便編制招拍掛出讓文件，并明確由青島市國(guó)土與房屋管理局與李滄區(qū)聯(lián)合舉辦招拍掛。

瑞豐德公司向李滄區(qū)政府提交了15棟住宅樓678套中已賣(mài)掉568套的數(shù)據(jù)，2011年9月27日，李滄區(qū)政府以此數(shù)據(jù)向青島市國(guó)土資源和房屋管理局作出了復(fù)函。

2011年11月22日，青島市國(guó)土與房屋管理局發(fā)出了對(duì)該地塊及15棟住宅樓進(jìn)行拍賣(mài)的公告。樓面起拍地價(jià)每平方米860元。12月9日，青島杰盛獨(dú)自報(bào)名以每平方米870元中標(biāo)，總價(jià)為6564萬(wàn)元。

2012年9月22日，青島杰盛辦好了土地證，并在2013年辦齊了預(yù)售證、施工許可證等所有手續(xù)。

至此，原瑞豐德公司的15棟小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)過(guò)北京雍倫佳苑再到青島杰盛，完成了“華麗轉(zhuǎn)身”，變成了擁有70年產(chǎn)權(quán)的商品房項(xiàng)目，并更名為適園雅居小區(qū)，面向市場(chǎng)銷售。原先雙方保守測(cè)算的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了翻番。

公司解散揭開(kāi)招拍掛內(nèi)幕

但華麗轉(zhuǎn)身的背后，隱藏著矛盾。

當(dāng)初，是利益的驅(qū)動(dòng)讓雙方走到了一起，但事成之后，同樣也是利益使然，雙方產(chǎn)生分歧，進(jìn)而對(duì)簿公堂。

李秀針說(shuō)，作為原北京雍倫佳苑、青島杰盛的股東，她分別占有49%、50%的股份。然而，當(dāng)青島杰盛競(jìng)拍成功并取得土地所有權(quán)后，李秀針即被通知，她所占的股份將由50%降至23%，此外，她還被告知，568套房已在招拍掛之前賣(mài)出。

“對(duì)于青島杰盛及郝安峰的說(shuō)法，我不能認(rèn)同，我們?cè)鴥纱纹刚?qǐng)律師要求看賬，都被拒絕?！崩钚汜樝蚍ㄖ沃苣┯浾弑硎?。

為此，2012年7月4日李秀針向青島市中院起訴，請(qǐng)求法院判決解散青島杰盛并進(jìn)行清算，但一二審法院均駁回其訴求。

2014年12月26日，最高人民法院下發(fā)裁定，指令山東省高院再審本案。裁定書(shū)認(rèn)為，本案二審期間，李秀針主張“涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目已向社會(huì)出售568戶的事實(shí)系虛假”，但二審法院對(duì)此項(xiàng)事實(shí)未予查明。裁定認(rèn)為，二審判決在認(rèn)定青島杰盛經(jīng)營(yíng)管理發(fā)生嚴(yán)重困難的情況下，未查明涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)銷售情況，未明確李秀針解決公司僵局的其他途徑，亦未查明在青島杰盛解散情形下實(shí)現(xiàn)和維護(hù)股東權(quán)益的可能性。

“之所以說(shuō)‘此項(xiàng)目在招拍掛前已出售568戶住房’系虛假事實(shí)，是因?yàn)槭聦?shí)俱在，無(wú)可辯駁，這點(diǎn)即便青島杰盛自己也無(wú)法掩飾?！崩钚汜槺硎尽?/p>

“5月12日，山東省高院開(kāi)庭再審公司解散案，青島杰盛在向法庭當(dāng)庭提交的《財(cái)產(chǎn)保全異議書(shū)》第二頁(yè)中載明‘截至2015年5月12日，青島杰盛仍余可售樓房392套，可售住宅面積43671平方米，可售住宅價(jià)值約人民幣40614萬(wàn)元’。查閱青島市國(guó)土局房屋交易中心的官方網(wǎng)站截圖，顯示：截至2015年3月28日，青島杰盛適園雅居可售住宅套數(shù)為447套，可售住宅面積為49652平方米。這些足以說(shuō)明‘已出售568套住房’是虛假的?！崩钚汜樔绱岁愂?。

政府文件如何給了開(kāi)發(fā)商

李秀針說(shuō)，2008年至2011年涉案項(xiàng)目的政府文件，承辦官員在下發(fā)文件前都要拿給北京雍倫佳苑看，哪些內(nèi)容對(duì)公司中標(biāo)不利，北京雍倫佳苑都要進(jìn)行修改，然后政府的職能部門(mén)才蓋章，包括青島市政府的文件。目前涉及的8份政府文件現(xiàn)都保存在李秀針手中。

李說(shuō)，李滄區(qū)政府(2011)210號(hào)文件里面的內(nèi)容都是虛假的。如該文件中所標(biāo)明的568套已經(jīng)銷售，只剩余110套，還有瑞豐德公司安置125人住房等純屬編造。從工商檔案中可以看到，該公司在冊(cè)人員只有6人，其中包括兩位股東，分別是郝安峰和郝國(guó)瑞。李滄區(qū)政府和青島杰盛簽訂的《地上物移交協(xié)議》內(nèi)容是假的，李滄區(qū)政府移交568個(gè)原購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)房《協(xié)議書(shū)》一事，更是子虛烏有。

為進(jìn)一步證實(shí)自己的說(shuō)法，李秀針披露，2015年4月她接到山東省高院的再審傳票和立案通知書(shū)后，5月12日她與律師要求法院到青島李滄區(qū)東部違法建筑辦公室調(diào)取小產(chǎn)權(quán)房登記的實(shí)際數(shù)量，并依據(jù)青島國(guó)土局網(wǎng)站顯示的青島杰盛對(duì)外銷售的數(shù)量，當(dāng)庭向法院遞交了《請(qǐng)求向山東省檢察院、青島市公安局提出司法建議的申請(qǐng)》，要求將案件移交按刑事犯罪查處。法庭調(diào)查結(jié)束后，主審法官前往青島市相關(guān)單位調(diào)取招拍掛之前568套小產(chǎn)權(quán)房的銷售檔案，但至今也未調(diào)取到。

業(yè)內(nèi)人士稱可能給國(guó)家造成億元損失

8月18日，法治周末記者前往李滄區(qū)政府及市國(guó)土資源和房屋管理局、市規(guī)劃局等部門(mén)，了解與該案有關(guān)問(wèn)題。

李滄區(qū)委宣傳部在回復(fù)記者提問(wèn)時(shí)表示，2005年4月，青島市規(guī)劃局將沒(méi)收的李滄東部違法建筑(含瑞豐德公司承建的15棟樓房)移交給李滄區(qū)政府，相關(guān)移交材料未涉及購(gòu)房人檔案。

回復(fù)稱，2011年8月31日，項(xiàng)目招拍掛前，市國(guó)土資源和房屋管理局致函李滄區(qū)政府，要求落實(shí)該項(xiàng)目房屋銷售的準(zhǔn)確信息。項(xiàng)目原建設(shè)單位瑞豐德公司根據(jù)區(qū)政府要求，提供了項(xiàng)目銷售明細(xì)及相關(guān)協(xié)議、收據(jù)等憑證，李滄區(qū)政府對(duì)相關(guān)材料進(jìn)行了審核，并將落實(shí)情況復(fù)函市國(guó)土資源房管局。15棟樓房住宅共678套，其中銷售568套，剩余110套。

回復(fù)還稱，該項(xiàng)目被青島市政府列為李滄東部擬保留違法建筑完善手續(xù)試點(diǎn)項(xiàng)目之一。項(xiàng)目招拍掛前，違法建筑完善規(guī)劃、土地等手續(xù)，需原建設(shè)單位配合，應(yīng)原建設(shè)單位瑞豐德公司要求，李滄區(qū)生態(tài)辦通過(guò)76號(hào)文件向李滄區(qū)財(cái)政局征求意見(jiàn)，要求將項(xiàng)目原承建人由瑞豐德公司改為北京雍倫佳苑，但該文件是李滄生態(tài)辦與李滄區(qū)財(cái)政局內(nèi)部交流函件，并不是對(duì)外確定的處置方案，李滄區(qū)財(cái)政局也并未回復(fù)，不能因此確定北京雍倫佳苑為項(xiàng)目原承建人。項(xiàng)目最終要以青島市國(guó)土資源和房屋管理局公開(kāi)拍賣(mài)確定的競(jìng)得人作為該項(xiàng)目的合法開(kāi)發(fā)單位，最終青島杰盛依法通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)競(jìng)得該項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)，成為該項(xiàng)目合法開(kāi)發(fā)單位。北京雍倫佳苑是應(yīng)原建設(shè)單位瑞豐德公司要求，在項(xiàng)目招拍掛前代表其配合政府完善相關(guān)手續(xù)的，其自身與李滄區(qū)政府并無(wú)關(guān)系。

而青島市國(guó)土資源和房屋管理局、市規(guī)劃局婉拒了記者提出的采訪要求，記者隨后向兩家單位提交了采訪提綱并留下了聯(lián)系方式，但截至記者發(fā)稿時(shí)止，兩單位并未予以回復(fù)。同日，記者聯(lián)系青島杰盛執(zhí)行董事、法定代表人薛曉明及瑞豐德公司負(fù)責(zé)人郝安峰，薛在電話接通后稱不方便接受采訪，而郝的電話記者多次撥打接通后均提示無(wú)人應(yīng)答。

記者采訪中，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬，青島杰盛招拍掛樓面地價(jià)每平方米870元，而同地段其他開(kāi)發(fā)商招拍掛的樓面地價(jià)為每平方米2300元至2600元不等，青島杰盛拍得的涉案項(xiàng)目，國(guó)家每平方米少收1300元至1800元，53畝涉案項(xiàng)目可能給國(guó)家造成損失上億元。