截至2014年年底,山東全省商品房庫存1.6億平方米,去庫存化周期達(dá)到27.3個月。日前,山東省政府辦公廳印發(fā)了《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實(shí)施方案》,將通過發(fā)展跨界地產(chǎn)、發(fā)展房產(chǎn)租賃市場等方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是地方財(cái)政的重要支柱?！笆濉币詠?房地產(chǎn)業(yè)提供的地稅收入年均遞增30%以上,2014年達(dá)到969億元,占山東全省地稅收入的27%,在服務(wù)業(yè)中居首位,還帶動了建筑、建材、金融、商業(yè)、物流、家具、家電等幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2014年,山東全省房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓金525億元,繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)221億元,有力促進(jìn)了城市建設(shè)和發(fā)展。

　　然而,山東房地產(chǎn)還存在問題,方案中指出,山東商品房庫存偏高,截至2014年年底,全省商品房庫存1.6億平方米,去庫存化周期達(dá)到27.3個月。

　　除了庫存較高之外,山東房地產(chǎn)業(yè)還存在以下突出問題和不足:產(chǎn)業(yè)集中度偏低,龍頭企業(yè)實(shí)力弱,缺乏知名品牌企業(yè),全國開發(fā)、物業(yè)企業(yè)百強(qiáng)中均只有1家;產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理,居住地產(chǎn)比重偏大,商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩,工業(yè)、物流、養(yǎng)老、旅游等跨界地產(chǎn)比重偏低;資本運(yùn)營能力差,企業(yè)自有資金少,融資能力低,沒有一家直接發(fā)行上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　按照方案,山東省提出,2015-2020年,每年房地產(chǎn)開發(fā)投資保持在6000億元左右,商品房銷售面積保持在1億平方米左右,物業(yè)管理面積年均增長7%左右。到2017年,房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到4.5%左右,提供地稅收入1100億元左右;到2020年,房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到5%左右,提供地稅收入1200億元左右。

　　方案要求,山東省要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)模式,適度降低商品住宅供應(yīng)比重,由相對單一的居住型產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變,積極發(fā)展跨界地產(chǎn)。

　　同時,方案要求創(chuàng)新消化庫存商品房。各地政府可采用貼息、補(bǔ)助等方式,鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑,改造為電商用房、都市型工業(yè)(輕加工研發(fā)型)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間(會議室+實(shí)驗(yàn)室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等,實(shí)現(xiàn)消化商品房庫存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。

　　對長期滯銷且符合條件的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓,可由政府收購或長期租用,改造為中小學(xué)、幼兒園用房,緩解“上學(xué)難”、“入托難”問題。允許創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者,將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。

　　2018年山東新建高層將淘汰毛坯房

　　根據(jù)方案,山東將加快轉(zhuǎn)變住房建造模式,推進(jìn)建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。

　　方案提出,山東將推進(jìn)土建裝修一體化。引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)從委托設(shè)計(jì)入手,組織實(shí)施土建裝修一體化,建設(shè)銷售成品住房,避免施工過程中的拆改,避免業(yè)主購房后二次裝修造成的材料浪費(fèi)、環(huán)境污染和安全隱患。研究制定地方強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),2017年設(shè)區(qū)城市新建高層住宅實(shí)行全裝修,2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。對全裝修商品住宅,在銷售時實(shí)行毛坯房和裝修分別計(jì)價(jià),分別開發(fā)票,分別納稅。

　　山東將發(fā)展節(jié)能環(huán)保型住宅。把建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化作為提升住宅品質(zhì)、節(jié)約資源能源、培育新興產(chǎn)業(yè)的重要途徑,大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅,發(fā)展綠色建筑。推進(jìn)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。針對住宅建筑層高、開間、進(jìn)深、廚衛(wèi)等,研究編制和推廣實(shí)施全省統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),建立完善建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)件、部品協(xié)調(diào)一致的模數(shù)體系,為住宅構(gòu)件和部品工廠化生產(chǎn)、規(guī)?；瘧?yīng)用奠定基礎(chǔ)。

　　同時,推進(jìn)住宅部品通用化、住宅施工裝配化、技術(shù)應(yīng)用集成化、住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)城鄉(xiāng)一體化。并推進(jìn)信息技術(shù)推廣應(yīng)用。山東將大力開展基于建筑信息模型(BIM)技術(shù)下的標(biāo)準(zhǔn)化建筑構(gòu)件和部品數(shù)據(jù)庫建設(shè),積極運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、地理信息系統(tǒng)(GIS)、大數(shù)據(jù)、云平臺等技術(shù),以住宅開發(fā)為主體,著手構(gòu)建覆蓋建筑設(shè)計(jì)、構(gòu)件和部品生產(chǎn)、運(yùn)輸、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收、物業(yè)管理全過程的信息系統(tǒng),推動住宅建造和管理智能化。

　　山東將加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)

　　根據(jù)方案,山東將加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。

　　據(jù)了解,山東房地產(chǎn)行業(yè)目前產(chǎn)業(yè)集中度偏低,龍頭企業(yè)實(shí)力弱,缺乏知名品牌企業(yè),全國開發(fā)、物業(yè)企業(yè)百強(qiáng)中均只有1家。方案提出,將加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式,增強(qiáng)市場競爭力。加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。

　　山東將按照“扶大、扶優(yōu)、扶強(qiáng)”的原則,以山東房地產(chǎn)開發(fā)50強(qiáng)、物業(yè)服務(wù)30強(qiáng)、中介服務(wù)10強(qiáng)企業(yè)為依托,加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè),組建大型企業(yè)集團(tuán),向?qū)I(yè)化、規(guī)?；⑵放苹较虬l(fā)展。鼓勵和支持省管國有企業(yè)興辦的房地產(chǎn)公司,加快重組整合,培育在全國有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。推動骨干物業(yè)企業(yè)與大中型開發(fā)企業(yè)建立長期合作關(guān)系,大型房地產(chǎn)項(xiàng)目、機(jī)關(guān)和學(xué)校等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理招標(biāo)向骨干物業(yè)企業(yè)傾斜。引導(dǎo)開發(fā)、物業(yè)、中介骨干企業(yè)開展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新,增強(qiáng)核心競爭力,積極參與全國房地產(chǎn)市場競爭。

　　同時,推動房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)作。鼓勵開發(fā)企業(yè)與省內(nèi)骨干建筑企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴,進(jìn)行深度合作,提前介入開發(fā)項(xiàng)目,對結(jié)構(gòu)體系、部品選擇、技術(shù)應(yīng)用等予以全面優(yōu)化,縮短工期,降低成本,更好地保證項(xiàng)目質(zhì)量、安全和使用功能,提高綜合效益。鼓勵省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)50強(qiáng)、建筑業(yè)50強(qiáng)企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,攜手開拓市場,共同做大做強(qiáng)。

　　方案提出,山東房地產(chǎn)業(yè)將積極組建住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。以大型骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為龍頭,以建筑設(shè)計(jì)、技術(shù)研發(fā)、建筑施工、裝飾裝修、部品生產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等企業(yè)和科研單位為依托,組建住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟,著力增強(qiáng)技術(shù)集成和產(chǎn)品研發(fā)能力,發(fā)揮住宅產(chǎn)業(yè)縱向一體化的集聚效應(yīng)。住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟龍頭企業(yè)或部品骨干企業(yè)所在城市,應(yīng)建立相應(yīng)規(guī)模的住宅產(chǎn)業(yè)園區(qū),為技術(shù)研發(fā)、構(gòu)件和部品生產(chǎn)提供載體。

　　山東將積極發(fā)展房產(chǎn)租賃市場 鼓勵新商品房長期出租

　　方案提出,山東將轉(zhuǎn)變房屋消費(fèi)模式,發(fā)展房產(chǎn)租賃市場。鼓勵在新建商品房項(xiàng)目中長期持有部分房源對外出租。

　　方案中提出,要引導(dǎo)城鎮(zhèn)新就業(yè)人員樹立“先租后買、先小后大、逐步改善”的住房觀念,促進(jìn)住房梯度消費(fèi)。把房產(chǎn)租賃作為重點(diǎn)行業(yè)來培育,大力盤活閑置住房,努力降低房屋空置率,促進(jìn)勞動力自由流動,減輕青年人購房壓力。培育專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃經(jīng)營企業(yè),鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營住房租賃業(yè)務(wù),為城市流動人口尤其是外來創(chuàng)業(yè)、務(wù)工人員提供穩(wěn)定居所。

　　支持開發(fā)企業(yè)租售并舉,鼓勵在新建商品房項(xiàng)目中長期持有部分房源對外出租,鼓勵劃撥資產(chǎn)或投資興辦住房租賃經(jīng)營企業(yè),鼓勵與住房租賃經(jīng)營企業(yè)長期戰(zhàn)略合作。鼓勵開發(fā)企業(yè)長期持有工業(yè)、物流、商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)和養(yǎng)老、旅游、體育等設(shè)施,向社會提供租賃和運(yùn)營服務(wù)。

　　同時,將積極開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn),拓寬社會投資渠道,擴(kuò)大開發(fā)企業(yè)和住房租賃經(jīng)營企業(yè)融資規(guī)模;鼓勵有房居民或開發(fā)商將自有房產(chǎn)作價(jià)購買基金,獲得長期穩(wěn)定收益,同時多渠道增加租賃房源。允許機(jī)關(guān)事業(yè)單位以租賃方式解決辦公用房缺口。

　　2017年底前小區(qū)不配建中小學(xué) 山東將限制開發(fā)商新接項(xiàng)目

　　方案中顯示,山東將著力解決城鎮(zhèn)中小學(xué)“大班額”問題。已建成小區(qū)因開發(fā)企業(yè)原因未達(dá)到配建要求的,責(zé)成開發(fā)企業(yè)在2017年年底前完成,否則限制或停止其承接新的開發(fā)項(xiàng)目。

　　方案中要求,要完善各類配套設(shè)施,提高住房消費(fèi)吸引力。各地要本著均衡布局、方便群眾的原則,完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)教育(中小學(xué)、幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老服務(wù)、文化體育、社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃,將上述各類設(shè)施的配建規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到每個新建住宅小區(qū)和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中,在規(guī)劃條件和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書予以載明。

　　未按規(guī)劃條件和建設(shè)條件意見書要求完成配套建設(shè)、不能同步交付使用的項(xiàng)目,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門不予辦理竣工綜合驗(yàn)收備案,不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)不予受理不動產(chǎn)登記申請。

　　方案中提出,將突出落實(shí)中小學(xué)配建要求,解決好城鎮(zhèn)中小學(xué)“大班額”問題。已建成小區(qū)因開發(fā)企業(yè)原因未達(dá)到配建要求的,責(zé)成開發(fā)企業(yè)在2017年年底前完成,否則記入不良信用記錄,重新核定開發(fā)資質(zhì),限制或停止其承接新的開發(fā)項(xiàng)目;違反規(guī)劃在中小學(xué)用地上進(jìn)行違法建設(shè)的,責(zé)令拆除,限期按規(guī)劃要求完成中小學(xué)建設(shè)。

　　原則上不再建公租房 改收購符合條件中小套型商品房

　　根據(jù)方案,下一步,山東將控制商品房供應(yīng)規(guī)模。科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃,有序控制土地投放和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度,精心研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案。落實(shí)國家金融、稅收、住房公積金等政策,適當(dāng)提高公積金貸款額度,加強(qiáng)輿論引導(dǎo),增強(qiáng)購房者的支付能力和信心?；钴S住房二級市場,促進(jìn)剛性需求和改善性需求有效釋放。

　　打通保障房和商品房通道。提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比重,提高國有土地上房屋征收貨幣補(bǔ)償比重,引導(dǎo)被安置居民選購合適的商品房。提高公共租賃住房發(fā)放租賃補(bǔ)貼比重,政府原則上不再直接投資集中建設(shè)公共租賃住房,確實(shí)需要的,收購符合條件的中小套型商品房或在商品房小區(qū)中配建。

　　改善農(nóng)村教師和醫(yī)護(hù)人員工作生活條件 政府租房作宿舍

　　滿足農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房需求。方案要求適應(yīng)山東就地就近城鎮(zhèn)化發(fā)展特點(diǎn),瞄準(zhǔn)農(nóng)村市場,重點(diǎn)面向已在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口,提供或改造符合其需求的商品住房,突出完善教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)設(shè)施,加快中小城市及小城鎮(zhèn)去庫存化進(jìn)程。

　　改善農(nóng)村教師和醫(yī)護(hù)人員工作生活條件。方案提出,各地可在農(nóng)村中小學(xué)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院駐地或附近,由政府收購或租用合適的商品房,用作在崗教師、支教教師、頂崗實(shí)習(xí)師范生和在崗醫(yī)護(hù)人員周轉(zhuǎn)宿舍,租金標(biāo)準(zhǔn)可參照當(dāng)?shù)毓沧赓U住房政策執(zhí)行;鼓勵在編在崗的農(nóng)村教師和鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院醫(yī)護(hù)人員在縣城(縣級市、區(qū)政府駐地)購買商品房,可由當(dāng)?shù)亟逃⑿l(wèi)生計(jì)生部門組織,以優(yōu)惠價(jià)格共同購買。

　　政府可租滯銷商業(yè)用房改造為中小學(xué) 緩解上學(xué)難問題

　　方案中提出,可以創(chuàng)新消化庫存商品房。各地政府可采用貼息、補(bǔ)助等方式,鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑,改造為電商用房、都市型工業(yè)(輕加工研發(fā)型)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間(會議室+實(shí)驗(yàn)室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等,實(shí)現(xiàn)消化商品房庫存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。

　　對長期滯銷且符合條件的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓,可由政府收購或長期租用,改造為中小學(xué)、幼兒園用房,緩解“上學(xué)難”、“入托難”問題。允許創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者,將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。

　　山東將積極發(fā)展“創(chuàng)業(yè)工廠”等跨界地產(chǎn)

　　方案中顯示,下一步山東房地產(chǎn)業(yè)將適度降低商品住宅供應(yīng)比重,積極發(fā)展跨界地產(chǎn)如“創(chuàng)業(yè)工廠”等。

　　方案顯示,目前山東房地產(chǎn)業(yè)存在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理問題,主要表現(xiàn)在居住地產(chǎn)比重偏大,商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩,工業(yè)、物流、養(yǎng)老、旅游等跨界地產(chǎn)比重偏低。下一步山東房地產(chǎn)業(yè)將適度降低商品住宅供應(yīng)比重,由相對單一的居住型產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變,積極發(fā)展跨界地產(chǎn)。

　　跨界地產(chǎn)主要方向?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)工場、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育、文化、體育地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、城市綜合體等。

　　其中,“創(chuàng)業(yè)工廠”主要為適應(yīng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新特別是“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)業(yè)的需求,為小微企業(yè)、自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者開發(fā)建設(shè)條件便利、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工作生活場所,如創(chuàng)客空間、SOHO(辦公居住一體化)、LOFT(靈活布局開敞空間)、電商用房(辦公倉儲加工物流一體化)等,促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、知識分享、創(chuàng)意交流、協(xié)同創(chuàng)造。其中,對有前景的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)可以房價(jià)、房租作價(jià)折算為股權(quán)。