北京十天賣(mài)地187億,其中豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村地塊住宅樓面價(jià)接近6萬(wàn)元/平方米,朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村CDE地塊別墅樓面價(jià)實(shí)際為8.5萬(wàn)/平方米,東壩南區(qū)地塊樓面成交價(jià)5萬(wàn)元/平方米。暗爽的不僅有北京市政府,還有去年和前年拿地的開(kāi)發(fā)商,更有房產(chǎn)的持有者們。然而,暗爽過(guò)后仔細(xì)思量,大多數(shù)人只不過(guò)生活在錯(cuò)覺(jué)中,大多數(shù)人有可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲而越變?cè)礁F,而不是越來(lái)越富。

　　人們會(huì)慶幸,五環(huán)的地價(jià)都賣(mài)5萬(wàn)/平方米了,那某某地的房子至少可以賣(mài)到xx萬(wàn)。大多數(shù)人計(jì)算自己所擁有的房產(chǎn)升值時(shí),并不是以實(shí)際買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格來(lái)計(jì)算,而是以周邊某些新樓盤(pán)的定價(jià),或者是小區(qū)內(nèi)不久前賣(mài)出的某套房來(lái)計(jì)算。真相卻是,過(guò)去數(shù)年來(lái)房屋的內(nèi)在價(jià)值變化不大,只是貨幣貶值了,需要用更高的價(jià)格來(lái)購(gòu)房。

　　的確有一些因素導(dǎo)致房屋內(nèi)在價(jià)值上升。比如,門(mén)口開(kāi)通了一條地鐵;有新的商場(chǎng)、醫(yī)院開(kāi)業(yè);突然被劃入某個(gè)重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)。這些都不需要房屋的持有者們?cè)僦Ц陡嗟拇鷥r(jià)就可以獲得,而是由新購(gòu)地的開(kāi)發(fā)商、新購(gòu)房的購(gòu)房者來(lái)支付。

　　還有一些特殊因素,導(dǎo)致房屋價(jià)格猛漲。比如,北京通州開(kāi)始限購(gòu)后,河北燕郊的房?jī)r(jià)在短短幾個(gè)月內(nèi),每平方米上漲七八千元。且不說(shuō)特殊因素不可持續(xù),只有少數(shù)人可能因?yàn)檫@一因素把房子賣(mài)掉而獲利。因?yàn)?他們發(fā)現(xiàn),把房子賣(mài)掉也很難在其他地方買(mǎi)房。北京依然限購(gòu),盡管燕郊住宅名義價(jià)格上漲了七八千元,但并不是每個(gè)新的購(gòu)房者都會(huì)愿意支付。市場(chǎng)陷入觀望是大概率事件。一旦北京解除限購(gòu),燕郊房?jī)r(jià)會(huì)下跌或者滯漲。

　　對(duì)于只有一套房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō),很難從房?jī)r(jià)上漲中受益。絕大多數(shù)人不會(huì)因?yàn)樯蠞q的房?jī)r(jià),馬上賣(mài)出手中的房產(chǎn)。的確有一些人把更好位置的房子賣(mài)掉,而去換一套更偏遠(yuǎn)地方的大房子。那必然是以損失某種代價(jià)為前提的?；蛘呤墙煌ǔ杀净蛘呤瞧渌杀?。“賣(mài)掉了,住哪兒去?！边@話并不陌生。

　　在同一個(gè)城市擁有兩套房產(chǎn)的人,也未必能獲得更多益處。隨著家庭分裂速度的增加,人們對(duì)房屋的需求數(shù)量在增多。絕大多數(shù)年輕人不愿意過(guò)三代同堂的生活。開(kāi)發(fā)商勢(shì)必要將成本轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。作為未來(lái)的購(gòu)房者,要支付土地成本,建筑成本,還有保障房的建設(shè)成本,也就是鄰居們的居住成本。開(kāi)發(fā)商、政府所得越多,購(gòu)房者所失越多。很難想象,開(kāi)發(fā)商迫于資金鏈壓力,超低價(jià)賣(mài)房的情景再度重現(xiàn)。當(dāng)年,有些開(kāi)發(fā)商的收益率還不如炒房者獲得的多。盡管今天追逐高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商,難言理性。從眾的大多數(shù)不一定是對(duì)的,比之七八年前,開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的把握能力更強(qiáng),更有資金實(shí)力等得起房?jī)r(jià)上漲,等得起有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的人出現(xiàn)。

　　在不限購(gòu)、不限貸之前,北京曾經(jīng)有一批依靠炒房走上了財(cái)務(wù)自由之路的人,追溯他們的成功路徑可以發(fā)現(xiàn),最重要的是杠桿的使用。另外,除了政策環(huán)境不同以外,市場(chǎng)環(huán)境也不同。他們不只把寶押在資產(chǎn)升值上。

　　以著名投資人張羽沖為例,他始終堅(jiān)持,手里沒(méi)有現(xiàn)錢(qián),就要靠融資。不管是問(wèn)銀行,還是問(wèn)身邊的朋友。2003年“非典”期間,富力城一期以6000多元的單價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí),張羽沖一下子買(mǎi)下了50多套。當(dāng)年沒(méi)有人預(yù)計(jì)到,現(xiàn)在富力城房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了10倍。買(mǎi)下這些房產(chǎn)的張羽沖,不僅看重未來(lái)房屋的升值,同時(shí)也很看重租金帶來(lái)的現(xiàn)金流。租金不會(huì)騙人,房租不能借貸,必須以現(xiàn)金全款支付,房租必須依照真正的供求關(guān)系而定。房租所反映出來(lái)的,才是消費(fèi)者在房子這一商品上的真正承受力。

　　當(dāng)年租金和售價(jià)之間的距離,遠(yuǎn)比現(xiàn)在要近。房?jī)r(jià)租售比是指房?jī)r(jià)和月租金的比值,國(guó)際上通用的合理租售比值為:舊公寓大樓是120倍,新公寓是140倍,獨(dú)立的別墅或連體鎮(zhèn)屋是160倍。如果計(jì)算得出的數(shù)字低于這些比值,說(shuō)明房?jī)r(jià)是合理的,一旦超出這個(gè)比值,說(shuō)明房?jī)r(jià)被高估。而北京很多住宅目前的租售比普遍超過(guò)500倍,甚至有高達(dá)800倍的。即使再貴也有人買(mǎi),讓人們相信北京的高房?jī)r(jià)是有道理、有支撐的。而價(jià)格終將會(huì)向價(jià)值回歸。唯有租金的上漲速度始終比房?jī)r(jià)上漲得快,租售比才能越來(lái)越接近。當(dāng)年也沒(méi)有限購(gòu)、限貸,可以最大化地用銀行的資金杠桿。

　　往昔一去不復(fù)返。對(duì)于買(mǎi)房投資而言,如果只寄希望于房產(chǎn)升值獲得差價(jià),必然不是最安全的投資,需要關(guān)注的還有現(xiàn)金流和杠桿的使用。從長(zhǎng)期來(lái)看,銀行貸款使用接近免費(fèi)。即使有能力付全款的人也要盡量使用杠桿。剩下的錢(qián)拿去做理財(cái),當(dāng)下無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利可達(dá)4%左右(房貸利率5%左右,一些信托、P2P理財(cái)達(dá)到10%左右)。而用銀行借貸換來(lái)源源不斷的租金現(xiàn)金流,遠(yuǎn)比單純等待房?jī)r(jià)上漲更可靠。長(zhǎng)期來(lái)看,租金決定了房屋的價(jià)值。機(jī)構(gòu)們?cè)谑召?gòu)大型物業(yè)時(shí),首要看重的也是租金回報(bào)。如果沒(méi)有在合適的時(shí)機(jī)變現(xiàn)進(jìn)行再投資,你很難說(shuō)已經(jīng)成功獲利。

　　北京的地價(jià)、房?jī)r(jià)在上漲,從投資收益的角度看,買(mǎi)房越來(lái)越不劃算。就算它比股市安全,過(guò)去創(chuàng)造種種奇跡,但未來(lái)房產(chǎn)投資的回報(bào)一定會(huì)回歸平常,你會(huì)發(fā)現(xiàn)僅僅是抵御了通脹而已。不過(guò),大多數(shù)人仍喜歡活在無(wú)法用金錢(qián)量化的“暗爽”中,而不是清醒地看看這個(gè)世界。