多年前,流傳過(guò)這樣一個(gè)小段子,一中國(guó)老太與一美國(guó)老太死后在天堂里相遇,互相傾訴,美國(guó)老太說(shuō)她年輕時(shí)買(mǎi)了房子,直到死時(shí)才將房貸還清,一輩子都擱在還債上了,不過(guò),倒是住了一輩子的房子;中國(guó)老太說(shuō)她這一輩子就想擁有自己的住房,于是攢了一輩子的錢(qián),可房子剛買(mǎi)上,住了一天自己卻死了,多遺憾的事。

這本是在反映中美消費(fèi)觀念的不同,但近些年房?jī)r(jià)上漲的速度卻從另一個(gè)角度證明了美國(guó)老太的“英明”。越來(lái)越多的“中國(guó)老太”加入了貸款買(mǎi)房的行列,這其中的理由并不是擔(dān)心自己住的日子少,而是攢了一輩子,買(mǎi)不起了一輩子。

自1991年國(guó)內(nèi)首次出現(xiàn)了住房信貸業(yè)務(wù),房貸在樓市中扮演的角色日趨重要,特別是2008年以來(lái),調(diào)整房貸已經(jīng)成為樓市調(diào)控政策的核心之一。盤(pán)點(diǎn)過(guò)去20年的房貸調(diào)整發(fā)現(xiàn),每次房貸利率的連續(xù)下調(diào),隨之而來(lái)的總是房?jī)r(jià)的水漲船高,而房貸政策的收緊,總能最有效地為樓市降溫。

貸款買(mǎi)房 成為國(guó)人主流購(gòu)房方式

1995年9月6日,《廣廈時(shí)代》的創(chuàng)刊號(hào)封面的左下角重要位置,八個(gè)字的標(biāo)題十分醒目――教你如何貸款買(mǎi)房。方法源于1995年8月央行頒布的《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》,這也是我國(guó)銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌的標(biāo)志,彼時(shí)貸款買(mǎi)房并不容易,按揭貸款尚未出現(xiàn),想要貸款必須提供雙重保證即抵押(質(zhì)押)擔(dān)保與保證擔(dān)保,貸款期限不能超過(guò)10年。選擇吃“貸款買(mǎi)房”這只螃蟹的人少之又少。

貸款購(gòu)房真正突破與福利分房的壽終正寢同步而來(lái)。1998年3月,北京市住房資金管理中心和中國(guó)建設(shè)銀行聯(lián)合發(fā)布北京市個(gè)人住房組合貸款管理規(guī)定。按照新規(guī)要求,個(gè)人住房組合貸款是指由北京市住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、中國(guó)建設(shè)銀行北京市分行運(yùn)用信貸資金向同一借款申請(qǐng)人同時(shí)發(fā)放的,用于購(gòu)買(mǎi)同一套自住商品住宅的個(gè)人住房貸款,是政策性和商業(yè)性貸款的總稱(chēng)。在額度方面,組合貸款的貸款總額不得超過(guò)所購(gòu)房屋價(jià)款的70%,政策性貸款和商業(yè)性貸款的比例原則上為1:1。

自此,國(guó)人貸款買(mǎi)房的大門(mén)被打開(kāi),當(dāng)時(shí)即有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始借貸款大做文章,“零首付”在這一年首次出現(xiàn)。位于老國(guó)展附近的外銷(xiāo)盤(pán)力鴻花園在北京首創(chuàng)零首付買(mǎi)房,并在當(dāng)年售罄。此后,在首付上做文章的樓盤(pán)不斷出現(xiàn),在嚴(yán)格限制二套房首付比例的2014年,很多改善盤(pán)通過(guò)與第三方機(jī)構(gòu)或銀行合作,推出一成首付、50萬(wàn)首付等優(yōu)惠政策吸引購(gòu)房人簽約。

20年間,“貸款買(mǎi)房”這個(gè)曾經(jīng)的新鮮事兒正在變成每個(gè)家庭的選擇。尤其是2008年以來(lái),伴隨北京房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升,全款購(gòu)房對(duì)于普通家庭逐漸變成不可能完成的任務(wù),如果想改善居住條件,貸款成為必然選擇。另外,由于國(guó)家的差別化信貸政策,首套自住用房的貸款一直受到鼓勵(lì),伴隨著各類(lèi)優(yōu)惠條件,貸款買(mǎi)房的附加成本較低,綜合房產(chǎn)的增值,貸款更容易被購(gòu)房人所接受。

除了銀行貸款外,近年來(lái),很多房地產(chǎn)上下游企業(yè)也與銀行開(kāi)展合作,推出了房貸的衍生品。貸款,從流程復(fù)雜,普通人難以理解走入到每個(gè)家庭中。

正因?yàn)橘J款在普通家庭購(gòu)房消費(fèi)中越來(lái)越重要的作用,房貸政策的調(diào)整總是最直接地影響著樓市的起伏,一次利率的調(diào)整相對(duì)于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售價(jià)格的微調(diào)顯得更為重要。2009年房?jī)r(jià)暴漲的最初,就源自2008年年底首套房利率七折優(yōu)惠的出現(xiàn)。

降息、下調(diào)首付比例 樓市火熱的前兆

房貸在樓市中扮演的角色,從當(dāng)初的跑龍?zhí)滓殉蔀榻袢战^對(duì)的主角。但真正讓人們重視到房貸在樓市中的重要性始于2007年至2009年間樓市劇烈的波動(dòng)。

2007年,北京的房?jī)r(jià)成為脫韁的野馬,此前密集的調(diào)控都未能減緩價(jià)格上漲的腳步。這一年,北京商品房均價(jià)為10661元/平方米,同比上漲44.6%。為遏制樓市瘋狂發(fā)展的勢(shì)頭,央行在這一年先后10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,6次加息,同時(shí)對(duì)于二套房貸款首付比例、利率水平及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了說(shuō)明。雖然2007年整體的上漲局面并未改變,但樓市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)降溫跡象,特別是投資購(gòu)房需求明顯得到遏制。

進(jìn)入2008年,樓市出現(xiàn)劇烈調(diào)整,信貸政策也隨著變化。上半年,為抑制投資需求,央行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。下半年,為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)“金融海嘯”的擴(kuò)散和對(duì)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的不良影響,央行又先后五次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。這也是自2004年以后貸款利率的首次下調(diào),房貸正式進(jìn)入降息通道,多方等待的救市舉措以降息方式拉開(kāi)序幕。

2008年金融政策對(duì)樓市的影響遠(yuǎn)不止降息這一件事,“七折利率”首次出現(xiàn)。這一政策為2009年樓市的暴漲提供了充分的彈藥支持。2009年春節(jié)后,并未經(jīng)過(guò)緩慢的調(diào)整,樓市即出現(xiàn)迅猛反彈,價(jià)格一路飆升。

房貸在這一輪波動(dòng)中扮演的重要角色讓更多人對(duì)于金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有了新的認(rèn)識(shí),隨后的每次房貸政策的調(diào)整,即使對(duì)于購(gòu)房成本改變有限,但都在影響著每個(gè)購(gòu)房人的預(yù)期。

吹響最新一輪樓市回暖號(hào)角的,仍是房貸政策。2014年,樓市再次陷入低迷,大部分城市限購(gòu)的取消并未改變樓市疲軟的整體局面,北京樓市持續(xù)已久的高溫也降了下來(lái)。在這一局面下,央行再次出手。2014年9月30日,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策,放寬了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行了多年的“認(rèn)房又認(rèn)貸”放松為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。此舉不僅大幅釋放了改善型需求,更重要的是為市場(chǎng)釋放了重要信號(hào),樓市信心得以提振。隨后連續(xù)5次降息也不斷為樓市進(jìn)行了加溫。

房貸政策,再次成為樓市上行周期的導(dǎo)火線。其實(shí),房貸放松對(duì)于購(gòu)房人的利好體現(xiàn)得最為直接。首付比例的調(diào)整,直接決定了購(gòu)房人的購(gòu)買(mǎi)力,而利率的調(diào)整則對(duì)購(gòu)房成本構(gòu)成較大影響。

以一個(gè)30年期、貸款200萬(wàn)元的購(gòu)房人為例,如果執(zhí)行2012年7月6日6.55%的基準(zhǔn)利率,還款總額為457.46萬(wàn)元,月供為12707元。如果執(zhí)行2014年年底至今五次降息后的基準(zhǔn)利率5.15%,則還款總額為393.14萬(wàn)元,月供為10920元。60余萬(wàn)元購(gòu)房總成本的差距和近2000元的月供差額對(duì)于一個(gè)普通購(gòu)房家庭意義重大,與購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商打出的×萬(wàn)抵×萬(wàn)、全款99折等優(yōu)惠相去甚遠(yuǎn),由此可見(jiàn),房貸政策的調(diào)整對(duì)于普通家庭購(gòu)房決定的影響作用。

提息、嚴(yán)控首付比例 力度決定樓市走向

寬松的信貸政策伴隨樓市上漲的腳步,同樣也擔(dān)負(fù)起了攔住樓市向前爆沖的任務(wù)。

2009年,面對(duì)樓市價(jià)格的暴漲,央行再次率先出手。將首套房首付比例調(diào)整為30%以上,對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。同時(shí)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

看似重磅的調(diào)整難以攔住已如“出閘猛虎”的房?jī)r(jià)。2010年,央行再次出手,對(duì)于第三套及以上住房實(shí)施全面停貸。2010年9月29日出臺(tái)的新國(guó)五條,也同樣對(duì)房貸政策進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定,對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款,禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買(mǎi)住房等一系列房貸政策對(duì)投資需求進(jìn)行了圍追堵截。樓市的腳步終于放慢了下來(lái)。

2011年,樓市的房貸調(diào)控政策再次升級(jí),差別化信貸政策執(zhí)行更加嚴(yán)格,二套房首付比例首次提升至60%。此后,史上最嚴(yán)格的房貸政策一直在延續(xù),直到“9?30新政”的出臺(tái)。

雖然相比限購(gòu)政策,房貸作用并未顯得那么立竿見(jiàn)影,但作為樓市調(diào)控的重要工具,房貸及背后銀行和開(kāi)發(fā)商的信貸政策一直在影響著樓市。尤其是在遏制樓市價(jià)格快速上漲時(shí),有業(yè)內(nèi)人士就表示,能否真正起到作用,就看銀行執(zhí)行的力度,對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型企業(yè),信貸政策是左右公司發(fā)展的重要砝碼。以2011年為例,嚴(yán)格的信貸政策堵塞了開(kāi)發(fā)商的融資渠道,開(kāi)發(fā)商資金鏈的頻頻告急才是降價(jià)銷(xiāo)售的導(dǎo)火索。而2014年樓市的低迷,背后也是信托融資、銀行開(kāi)發(fā)貸款的收緊,資金的緊張束縛了開(kāi)發(fā)商的手腳,樓市整體也陷入停滯。

終結(jié)下跌趨勢(shì)的“9?30新政”,其中重要的部分是央行提出為銀行增加資金來(lái)源的融資發(fā)行渠道。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金,專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金池因此放大,樓市的全面回暖自然有了基礎(chǔ)。

經(jīng)歷過(guò)2014年以來(lái)的連續(xù)5次降息,房貸利息已經(jīng)降至歷史最低點(diǎn),多家機(jī)構(gòu)都認(rèn)為,樓市已經(jīng)進(jìn)入貸款的政策紅利期,寬松的貸款政策讓短時(shí)間內(nèi)樓市的火熱失去了懸念。本版文/門(mén)庭婷

2008年以來(lái)重要房貸政策盤(pán)點(diǎn)

2008年

1.將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

2.最低首付款比例調(diào)整為20%。

3.要求金融機(jī)構(gòu)根據(jù)客戶購(gòu)房性質(zhì)、信用記錄、還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在貸款利率下限之上有區(qū)別地確定利率水平。對(duì)居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房以及改善型普通自住房可按優(yōu)惠條件予以支持,對(duì)非自住、非普通住房的貸款條件適當(dāng)予以提高。

2009年

1.對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上;

2.對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。

3.貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

2010年

1.對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

2.對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。

3.4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,指出房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。

2011年

央行在這一年進(jìn)行了三次加息,6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,同時(shí)再次提高了二套房的首付比例,具體政策為:1.對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

2012年

1.二套房新政首付提至六成。

2.稅收、信貸等政策均達(dá)到了有史以來(lái)的“最強(qiáng)度”。

3.受經(jīng)濟(jì)下滑影響,央行連續(xù)兩次下調(diào)人民幣存貸款基本利率,間接刺激了住房消費(fèi)。

2013年

房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步升級(jí),包括稅收、信貸都進(jìn)行了調(diào)整。1.對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。2.對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。3.各地紛紛出臺(tái)細(xì)則,“滬七條”、“穗六條”及“深八條”政策要求二套房首付比例提高到70%。

2014年

“9?30”新政出臺(tái),首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)首次從“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)貸不認(rèn)房”,利率下限恢復(fù)至基準(zhǔn)利率0.7倍,但實(shí)際執(zhí)行中,沒(méi)有商業(yè)銀行觸及優(yōu)惠下限。具體政策為:1.對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。2.對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,再購(gòu)買(mǎi)第二套房執(zhí)行首套房貸款政策。

2015年

截至9月,央行在這一年已經(jīng)進(jìn)行了四次降息,貸款基準(zhǔn)利率、公積金利率降至歷史最低,85折優(yōu)惠逐步成為房貸市場(chǎng)的主流折扣。二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%,對(duì)于二套房利率水平取消了上浮1.1倍的硬性規(guī)定,交由商業(yè)銀行自行決定。