從技術(shù)層面上看,鑒于各地公積金長(zhǎng)期封閉運(yùn)行,各自的數(shù)據(jù)庫(kù)建立、審批流程信息化均存在較大差異,短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)信息快速溝通、協(xié)調(diào)難度頗大;從需求層面看,目前大城市的公積金利用率很高,歸集資金其實(shí)已用得差不多。而對(duì)于公積金使用率相對(duì)較低的三四線城市來(lái)說(shuō),由于流動(dòng)人口不多、居民收入水平不高,再加上目前購(gòu)房投資風(fēng)險(xiǎn)上升,難以看到更多的外溢性投資需求。

公積金無(wú)法異地貸款的問(wèn)題,困擾著許多有異地購(gòu)房需求的人。近日,住建部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》(下稱(chēng)“通知”)明確,10月8日起全面推行住房公積金異地貸款。

其實(shí),從去年開(kāi)始,住建部、財(cái)政部、央行就發(fā)文要求各地實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù),并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)。10月8日出臺(tái)的通知更是進(jìn)一步推動(dòng)了這一政策的落實(shí)。

不過(guò),在專(zhuān)家看來(lái),由于各地公積金長(zhǎng)期封閉運(yùn)行,導(dǎo)致信息、數(shù)據(jù)不互通以及繳納規(guī)定的不同,這些都將成為異地互貸的障礙。目前各省已陸續(xù)表示,正在制定本地區(qū)互貸政策,如無(wú)全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),政策的順利落地就存在難點(diǎn)。

“異地購(gòu)房暫不能申請(qǐng)我市公積金貸款?！苯?《國(guó)際金融報(bào)》記者就公積金異地貸款政策咨詢(xún)了上海、北京的公積金管理中心時(shí)得到上述答復(fù)。有專(zhuān)家認(rèn)為,公積金異地貸款的全面推廣確實(shí)存在一定難度。

多地嘗試多年

《通知》提出,繳存城市公積金中心負(fù)責(zé)審核職工繳存和已貸款情況,向貸款城市公積金中心出具書(shū)面證明,并配合貸款城市公積金中心核實(shí)相關(guān)信息。

貸款城市公積金中心及受委托銀行負(fù)責(zé)異地貸款的業(yè)務(wù)咨詢(xún)、受理、審核、發(fā)放、回收、變更及貸后管理工作,并承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上,早在《通知》出臺(tái)前,已有部分省份開(kāi)始執(zhí)行公積金異地貸款政策。從2015年7月24日起,廣東省9個(gè)城市(包括東莞、廣州、珠海、佛山、江門(mén)、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn))之間實(shí)現(xiàn)了住房公積金異地互貸業(yè)務(wù)。

除同省異地互貸外,跨省異地貸款也在局部地區(qū)實(shí)施。今年2月,武漢、長(zhǎng)沙、南昌、合肥四省會(huì)城市市長(zhǎng)共同簽署了《合肥綱要》,約定四城市實(shí)施住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù);職工在就業(yè)地繳存公積金,在戶(hù)籍地購(gòu)買(mǎi)自住住房的,可向戶(hù)籍地公積金管理中心申請(qǐng)公積金住房貸款。

在一線城市中,雖然北京目前表示居民異地購(gòu)房不能申請(qǐng)北京的住房公積金貸款,但北京住房公積金管理部門(mén)已于9月發(fā)布《關(guān)于向外省市住房公積金管理中心出具住房公積金繳存證明的通知》,明確公積金異地貸款開(kāi)具住房公積金繳存證明的流程。

然而,政策的實(shí)施并沒(méi)有預(yù)想中順利。住建部公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光曾表示,各地住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展不平衡。

“大中城市公積金歸集跟不上貸款發(fā)放速度,出現(xiàn)‘錢(qián)緊’、‘錢(qián)荒’?！睆埰涔庹f(shuō),另一方面,部分城市貸款條件卻過(guò)嚴(yán),發(fā)放率較低,削弱了公積金制度的互助作用。

新政執(zhí)行難

在專(zhuān)業(yè)人士看來(lái),公積金異地貸款在全國(guó)推廣確實(shí)存在難度。

“一直以來(lái),各地公積金長(zhǎng)期封閉運(yùn)行,導(dǎo)致各地的數(shù)據(jù)信息并不互通,而且各地的繳納規(guī)定、額度也有所不同,這些都將成為異地互貸的障礙?！钡卵缸稍?xún)房地產(chǎn)分析師陳媛告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰也對(duì)媒體表示,“公積金異地貸款業(yè)務(wù)的執(zhí)行層面還有難度,雖然住建部解決了公積金異地信息的互相認(rèn)定和查詢(xún)的問(wèn)題,但是各地公積金是分別管理,住建部沒(méi)有一個(gè)機(jī)構(gòu)可以集中調(diào)配。”

陳杰進(jìn)一步指出,住建部并沒(méi)有所謂政策性住房銀行,類(lèi)似商業(yè)銀行的總行機(jī)構(gòu),各地公積金的資金不能自由流通。

深圳市住房政策研究中心高級(jí)研究員李宇嘉直言,住房公積金的管理在各個(gè)城市手中,一些小城市的管理者不愿意占用本地公積金資金,支持一些人到大城市投資購(gòu)房。因?yàn)楣e金的用途還包括保障房建設(shè)、大病救治等用途,而公積金又是相對(duì)低成本的資金,這些地方管理者沒(méi)有動(dòng)力支持異地貸款。

事實(shí)上,一些即便已開(kāi)始執(zhí)行公積金異地互貸政策的城市,在執(zhí)行政策時(shí)仍額外附加條件,為異地貸款設(shè)定門(mén)檻。如河北某市規(guī)定,向當(dāng)?shù)毓e金部門(mén)申請(qǐng)公積金異地互貸者必須是符合該市各級(jí)政府高層次專(zhuān)業(yè)人才引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的職工。

一位上海公積金管理中心的工作人員告訴記者,公積金異地貸款流程非常復(fù)雜,涉及繳存城市開(kāi)出證明,貸款城市進(jìn)行審核審批,雖然《通知》中提出要簡(jiǎn)化程序,但是由于各地公積金數(shù)據(jù)和個(gè)人信息并沒(méi)有完全互通,兩地之間的手續(xù)流程要互相確認(rèn),勢(shì)必拉長(zhǎng)辦理時(shí)間。

“就算公積金異地貸款手續(xù)徹底被簡(jiǎn)化,一些二手房業(yè)主和開(kāi)發(fā)商能否接受這種貸款方式也成為一項(xiàng)難題?！币晃环康禺a(chǎn)分析人士告訴記者。

影響樓市有限

“最近有非常多的外地戶(hù)口的購(gòu)房者來(lái)詢(xún)問(wèn)公積金異地貸款的相關(guān)事宜?！毙±钤谏虾ｉh行區(qū)的一家中介公司工作,他告訴記者,新政發(fā)布后,打電話(huà)來(lái)咨詢(xún)的人絡(luò)繹不絕。

不僅是在上海,近期,河北、北京、廣州等多個(gè)省市通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或電話(huà)咨詢(xún)住房公積金異地貸款的市民明顯增多。在專(zhuān)家看來(lái),隨著人口的遷移和多地流動(dòng),公積金異地貸款的需求十分旺盛。

進(jìn)入第三季度以來(lái),全國(guó)樓市回暖跡象日趨明顯。中國(guó)指數(shù)研究院10月1日發(fā)布的《2015年9月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示,今年9月,深圳、上海、北京新建住宅價(jià)格同比分別上漲28.5%、11.27%和5.63%。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士說(shuō),除一二線城市房屋成交量環(huán)比上升外,三線城市也出現(xiàn)了“解凍”跡象。

在樓市量?jī)r(jià)齊升的背景下,公積金異地貸款的需求或?qū)⑦M(jìn)一步增加。而公積金貸款利率優(yōu)勢(shì)更可令其市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。住房公積金當(dāng)前貸款利率為:5年以下(含5年)2.75%,5年以上3.25%;而商業(yè)貸款利率多在4%以上。

更直觀地來(lái)看,以30年期100萬(wàn)元貸款為例,公積金貸款與商業(yè)貸款總支付利息差額超過(guò)30萬(wàn)元。

知名房產(chǎn)專(zhuān)家、評(píng)論員丁建剛對(duì)媒體表示:“雖然一二線城市今年上半年到現(xiàn)在復(fù)蘇的情況比較明顯,但是三四線城市復(fù)蘇仍然比較低迷,出臺(tái)這樣的政策有利于穩(wěn)定和支持住房消費(fèi)、提振樓市的信心。”

不過(guò),也有分析人士認(rèn)為,雖然此項(xiàng)政策可能會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生一些正面影響,但是影響有限。陳媛指出,在國(guó)內(nèi),并不是所有人都能夠繳存公積金,用公積金貸款買(mǎi)房的人僅占很小一部分。

另外,據(jù)記者了解,公積金貸款的申請(qǐng)者多為工薪階層,屬于剛需購(gòu)房群體。在一線城市房?jī)r(jià)仍處于高位徘徊的大背景下,剛需群體無(wú)資金實(shí)力負(fù)擔(dān)高房?jī)r(jià)。

相對(duì)而言,新政或利好三四線城市?！霸谝欢€城市繳存公積金但買(mǎi)不起當(dāng)?shù)刈≌哪贻p人,可能會(huì)回原籍購(gòu)買(mǎi)。所以對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō),這是利好的一面。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。