房地產(chǎn)“暖冬”的背后

　　目前住建部有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)明晰,大力快速建設(shè)階段將告一段落,增加有效供給、改善住宅質(zhì)量、提升人居環(huán)境,是下一個(gè)五年里,行業(yè)必須遵循的形勢和走勢。而在央行再次祭出雙降之后,目前買房利率負(fù)擔(dān)是近十年來最低的,此輪降息周期帶來的購房成本下移實(shí)質(zhì)上已經(jīng)接近15%。數(shù)據(jù)顯示,雙降之后樓市成交活躍,“金九銀十”已成定局,樓市或?qū)⒂瓉怼芭薄?/p>

　　不過,也有分析認(rèn)為,房價(jià)的上漲或?qū)⒆璧K后續(xù)的成交放量,而作為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳在九月后已開始轉(zhuǎn)向。從整體來看,“去庫存”壓力仍然存在,這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。

　　導(dǎo)讀

　　預(yù)期隨著中小房企集中公布三季報(bào),整體房企的凈利潤將在8%左右,2015年,將是房企第一次出現(xiàn)行業(yè)平均利潤率低于雙位數(shù)的年份。

　　本報(bào)記者　張曉玲

　　實(shí)習(xí)記者　周智宇　吳抒穎　深圳報(bào)道

　　繁榮背后,往往暗藏隱憂。

　　2015年前三季度,包括深圳在內(nèi)的多個(gè)城市房地產(chǎn)成交已經(jīng)超過去年全年,深圳房價(jià)暴漲逾50%,而北京土地市場再次拍下7.5萬平方米單價(jià)的地王,讓這場復(fù)蘇達(dá)到了一個(gè)頂點(diǎn)。

　　10月底,深圳樓市部分項(xiàng)目價(jià)格開始出現(xiàn)下跌,北京則傳出碧桂園要退出豐臺(tái)地塊聯(lián)合體的消息,開發(fā)商對(duì)后市的分歧在加大。

　　截至目前,碧桂園并未否認(rèn)要退地的傳聞。碧桂園有關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,對(duì)于一線公司的動(dòng)態(tài)總部在持續(xù)關(guān)注,但目前并未有明確的消息。

　　北京亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出,碧桂園退地一事無論結(jié)果如何,其已折射出北京土地市場蘊(yùn)含相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn),讓部分房企卻步。

　　同策咨詢總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為,今年的房地產(chǎn)銷售和土地市場,均已透支了太多的未來需求和空間,2016年房地產(chǎn)市場可能再次面臨調(diào)整。

　　雙降促樓市回暖

　　四季度,在房地產(chǎn)價(jià)格反彈之際,政策繼續(xù)推出刺激。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至2015　年9　月,70　個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格均實(shí)現(xiàn)連續(xù)五個(gè)月環(huán)比上漲,9　月分別環(huán)比上漲0.21%和0.18%。

　　一線城市繼續(xù)引領(lǐng)反彈,深圳、上海、廣州、北京的新建商品住宅價(jià)格9　月環(huán)比分別上漲4%、1.9%、1.4%和1.1%,并進(jìn)一步推動(dòng)同比分別上漲38%、10%、5%和6%。

　　盡管一線城市和部分二線城市價(jià)格快速上漲,但相關(guān)政策并沒有像往常一樣迅速轉(zhuǎn)向收緊。繼發(fā)布在不實(shí)施“限購”的城市,首套房最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為25%的政策后,央行再次祭出雙降。

　　在億翰智庫機(jī)構(gòu)看來,雙降旨在四季度?！?”拉升房地產(chǎn)投資。通過“雙降”,降低社會(huì)融資成本,房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速有望加快,進(jìn)而減小房企庫存壓力,促進(jìn)房地產(chǎn)乃至整個(gè)固定資產(chǎn)投資的回暖。

　　這將直接提升房地產(chǎn)市場的購買力。自從2014年11月22開始,一年之內(nèi)央行已經(jīng)連續(xù)6次降息。如果考慮到實(shí)際操作過程中的首套房利率優(yōu)惠,此輪降息周期帶來的購房成本下移實(shí)質(zhì)上已經(jīng)接近15%。

　　華泰證券分析師謝皓宇則認(rèn)為,雙降對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的利好,還體現(xiàn)在使得房企的融資難度下降,在銷售下滑期尤為重要。成本已經(jīng)不成為房企融資的難點(diǎn),而如何在銷售下降的情況下填補(bǔ)資金來源空缺是房企的主要任務(wù),雙降將進(jìn)一步增加蛋糕總量,對(duì)房企帶來實(shí)質(zhì)利好。

　　中原監(jiān)測的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示,雙降之后樓市成交活躍。上周新建住宅成交面積環(huán)比上升1%,10月前25日,新房成交量已與9月同期基本持平。二手住宅也穩(wěn)中有升,中原監(jiān)測的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示,上周二手住宅成交面積環(huán)比上升2%。

　　而中原報(bào)價(jià)指數(shù)走勢則出現(xiàn)一定分化,上周一線城市報(bào)價(jià)指數(shù)均環(huán)比上漲,天津、成都則環(huán)比明顯下跌,表明政策刺激之下,一線城市的市場預(yù)期較為樂觀。

　　對(duì)于四季度的樓市,中信建投認(rèn)為,十月份上旬由于假期因素以及推貨量的原因成交較為平淡,但隨著下旬開始推貨量的提升,截至10月24日其跟蹤的重點(diǎn)城市成交同比增速已經(jīng)重回20%水平,環(huán)比增長超過30%,其中一二三線重點(diǎn)城市成交同比增速分別為19%、30%和9%,環(huán)比增速分別為42%、37%和24%,十月成交超過9月份是大概率事件,銀十有望回歸,主流城市成交熱度仍有望在年內(nèi)持續(xù)。

　　但考慮到去年四季度成交基數(shù)較高,成交增速回落是大概率事件。

　　地價(jià)房價(jià)“高處不勝寒”

　　新9?30政策和雙降的出臺(tái),進(jìn)一步刺激了“金九銀十”中的房地產(chǎn)市場,一線城市豪宅仍在大賣,土地仍然遭搶,但無論是房市、還是地市,均已是高處不勝寒。

　　作為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳在九月后開始轉(zhuǎn)向。在7、8、9三個(gè)月時(shí)間里,深圳樓市的成交一直在下滑。進(jìn)入9、10月,價(jià)格開始松動(dòng)。新房市場出現(xiàn)開發(fā)商降價(jià)促銷,二手房市場則主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)。深圳中原的抽樣結(jié)果顯示,坂田、南山、龍華、蛇口等上半年瘋漲的區(qū)域房價(jià)已出現(xiàn)下跌。

　　10月21日,碧桂園聯(lián)合中國金茂以52億元的代價(jià)拿下中關(guān)村科技園豐臺(tái)園東區(qū)三期2宗商業(yè)用地。但是,據(jù)傳近期碧桂園集團(tuán)內(nèi)部對(duì)這2宗土地的處置產(chǎn)生了不同意見,或?qū)⑼顺龅貕K開發(fā)。

　　郭毅認(rèn)為,這一事件凸顯了北京市場高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)。即使通過聯(lián)合拿地,也不一定能規(guī)避地價(jià)過高、未來難以銷售的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2015年,在北京已出讓的29宗宅地當(dāng)中,實(shí)際樓面價(jià)超過3萬元/平方米的多達(dá)13宗,加上目前正在出讓的土地,將達(dá)到18宗以上。

　　這18宗地塊項(xiàng)目的未來售價(jià)均超過6萬元/平方米,進(jìn)入高端住宅產(chǎn)品序列。其中純商品住宅部分的可售面積為110萬平方米左右,而在2015年截至目前,北京純商住宅市場成交價(jià)6萬元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品僅成交了不到30萬平方米。

　　這些高價(jià)地一方面面臨巨大資金成本的壓力,另一方面也面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項(xiàng)目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增,但其所面向的中產(chǎn)階級(jí)客群增長速度相對(duì)較慢,因此未來北京豪宅市場可能將會(huì)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。

　　最新的三季報(bào)數(shù)據(jù)或許能解釋碧桂園的擔(dān)憂。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:截至目前,已公布三季報(bào)、合計(jì)58家房企總營業(yè)收入為3778.3億,但合計(jì)凈利潤只有282.1億,凈利潤率只有7.5%,房企的盈利能力大幅下調(diào)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,房企已告別高利潤,在2015年上半年,房企的平均凈利潤跌至9.1%左右,而在2014年房企的平均凈利潤率為10%,在2013年凈利潤高達(dá)11.97%。

　　預(yù)期隨著中小房企集中公布三季報(bào),整體房企的凈利潤將在8%左右,2015年,將是房企第一次出現(xiàn)行業(yè)平均利潤率低于雙位數(shù)的年份。

　　去庫存壓力大

　　如果回溯2015年的樓市,可以看到,今年的這場復(fù)蘇和回暖,與2014年9?30新政開始、今年的3?30新政推漲,以及數(shù)輪雙降刺激有關(guān)。但“去庫存”的現(xiàn)實(shí)仍未改變。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,中國房地產(chǎn)市場的庫存仍在不斷增加。截至9月末,商品房待售面積66510萬平方米,比8月末增加186萬平方米。其中,住宅待售面積減少387萬平方米,辦公樓待售面積減少71萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加483萬平方米。

　　對(duì)于房企來講,無論是此時(shí)還是2016年,都仍然面臨較大的去庫存壓力,甚至當(dāng)前部分房企比如浙江廣廈等會(huì)選擇退出房地產(chǎn)市場;而從中長期來看,經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力,還會(huì)導(dǎo)致2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來,遲早還會(huì)面臨去庫存的壓力。

　　對(duì)此張大偉表示認(rèn)同。他指出,從整體來看,房企的銷售難度加大,雖然全國一二線市場回暖,但三四線依然處于調(diào)整過程中,以價(jià)換量在持續(xù);而且,土地市場競爭激烈,房企在一二線拿地艱難,過去依賴土地升值獲得利潤的發(fā)展模式難以維持。未來,將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　此外,今年以來北上廣深及合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象,也讓從業(yè)人士擔(dān)憂。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,2009-2010年、2013年土地市場“地王”瘋狂頻出之后,2011年、2014年樓市包括土地市場陷入調(diào)整期。

　　如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn),那么,這也就意味著2016年樓市將有可能進(jìn)入調(diào)整期。

　　今年下半年以來,一線城市、部分二線城市需求被透支,待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí),必須警惕下一輪可能的市場階段性調(diào)整。

　　證金公司增持多家房企股票

　　隨著三季報(bào)陸續(xù)披露,“國家隊(duì)”證金出現(xiàn)在多家房企的十大流通股東名單中。這其中既有穩(wěn)坐地產(chǎn)第一把交椅之位的萬科,也有擁有國資背景的大型國企深振業(yè)、華僑城。

　　在7、8月份,寶能系旗下的前海人壽和鉅盛華多次買入萬科股票,此次證金增持價(jià)格甚至低于寶能系的成本。

　　根據(jù)萬科發(fā)布的三季報(bào)來看,萬科的基本面良好,前9個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1439.8萬平方米,銷售金額1804.7億元,同比分別增長13.9%和21.1%;實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入796.0億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤68.5億元,同比分別增長26.1%和6.1%。

　　另一龍頭房企保利地產(chǎn)最新公告顯示,截至9月末,證金持有32158.28萬股,占公司總股本的2.99%,為第二大股東;匯金持有17965.58萬股,占比1.67%,為第五大股東。

　　而證金三季度投資具有國資背景的地產(chǎn)股,則被認(rèn)為是向外界釋放“積極的信號(hào)。深圳一券商人士分析,三季度對(duì)地產(chǎn)股的增持,不排除很多是在股市最低迷的時(shí)候,其時(shí)成本偏低;而從增持的標(biāo)的看,大多是龍頭房企和地方國資地產(chǎn)股。其中,持有華僑城21741.40萬股,占總股本的6.99%;持有首開股份4318.82萬股,占總股本的1.93%。

　　瑞銀在昨日發(fā)布的研報(bào)中表示,未來房地產(chǎn)相關(guān)建設(shè)活動(dòng)將在房價(jià)上漲和庫存緩慢下降的帶動(dòng)下逐步改善,但個(gè)股分化會(huì)加劇,同時(shí)看好萬科、保利地產(chǎn),華夏幸福與首開股份的表現(xiàn)。這四支股票除了華夏幸福尚未公布三季報(bào)股東變動(dòng)情況,另外三支均是證金投資的房產(chǎn)股。

　　從已發(fā)布季報(bào)的上市房企來看,兩極分化的趨勢也逐漸顯現(xiàn)。業(yè)績較好的房企業(yè)務(wù)多集中于北上廣深等一線城市,業(yè)績較差的企業(yè)則多處于二三線城市。一線城市的房價(jià)為前述企業(yè)作了較好的支撐。