過(guò)去的一年多來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了急速的變化,十余年繁榮宣告結(jié)束,在增速放緩、各方利益博弈升級(jí)的背景下,出現(xiàn)“怪象”頻出的局面。

假離婚買房

在住房“限購(gòu)”的城市,民眾通過(guò)假結(jié)婚、假離婚來(lái)買房早已不是新鮮事。2013年樓市調(diào)控政策“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)當(dāng)月,北京、青島、濟(jì)南等多個(gè)城市均出現(xiàn)民眾結(jié)婚離婚人數(shù)激增、民政局異常忙碌的情形。天津一些區(qū)域出現(xiàn)“離婚高峰”,有民眾連夜拿號(hào)排隊(duì)等待離婚。

對(duì)于出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根源,中國(guó)財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉曾直言,“如果一個(gè)政策出來(lái),造成一些人間的悲喜劇,這個(gè)政策肯定是有缺陷的?！比缃耠m然限購(gòu)政策已經(jīng)大面積退出,但是北京、上海、廣州、深圳四大一線城市依然嚴(yán)格執(zhí)行。

首置人群告別新房

“未來(lái)六環(huán)內(nèi),北京新房?jī)r(jià)格將邁向每平方米6萬(wàn)元(人民幣,下同)大關(guān),首置人群只能無(wú)奈告別新房市場(chǎng)”,一位房企高管近期基于北京樓市的現(xiàn)狀做出這種判斷。

10月拍出的北京豐臺(tái)樊家村“地王”在業(yè)內(nèi)引起轟動(dòng),每平方米7.5萬(wàn)元的樓面地價(jià),刷新了當(dāng)?shù)赝恋貑蝺r(jià)最高的歷史記錄,更是直指開發(fā)后每平方米10萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)。這種高價(jià)地近兩年不斷涌現(xiàn),讓北京六環(huán)內(nèi)出現(xiàn)“全城豪宅化”的趨勢(shì)。

除了地價(jià)飆升外,新房豪宅化也與當(dāng)?shù)卣哂幸欢P(guān)聯(lián)。此前北京市推出自住型商品住房,旨在讓買不起商品房但又住不進(jìn)公租、廉租房的“夾心層”有房住。不過(guò)這種政策房并沒有得到市場(chǎng)認(rèn)可,反因其地段偏遠(yuǎn)、品質(zhì)不佳、棄購(gòu)率高而備受詬病。而且大量保障性住房的配建任務(wù),事實(shí)上又將土地成本轉(zhuǎn)嫁于普通商品房之上,進(jìn)一步加劇北京房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升。

“地王”與退地潮“齊飛”

說(shuō)到“地王”就不得不提近期出現(xiàn)的“退地”現(xiàn)象。以北京為例,一方面天價(jià)土地不斷拍出,另一方面,許多企業(yè)不久后就傳出擔(dān)憂“消化不良”而欲求退地的消息。

10月21日,碧桂園聯(lián)合金茂高價(jià)拿下北京一地塊,但很快傳言碧桂園集團(tuán)內(nèi)部對(duì)這宗土地的處置產(chǎn)生了不同意見,或?qū)⑼顺鲈撟诘貕K開發(fā)的消息。另一則傳聞則發(fā)生在龍湖和平安兩家知名企業(yè)身上,龍湖平安興昌聯(lián)合體10月23日以逾14億元的總價(jià)拍下一宗地,但幾天后就傳出龍湖、平安可能退地的消息。

雖然龍湖此后否認(rèn)了退地傳聞,但有關(guān)人士表示,這一現(xiàn)象也折射出目前土地市場(chǎng)中,特別是地價(jià)已經(jīng)很高的一線城市,房企沖動(dòng)拿地風(fēng)險(xiǎn)漸高。由于目前中國(guó)三四線城市庫(kù)存壓力依然很大,各大房企全面回歸一二線城市。但對(duì)于一二線高昂的地價(jià),企業(yè)也面臨“高價(jià)地不敢拿,但不拿地沒活干”的尷尬。

“空城”與高房?jī)r(jià)同現(xiàn)

另一現(xiàn)象就是中國(guó)樓市在區(qū)域之間的分化越來(lái)越大:一些地方房?jī)r(jià)仍在瘋狂上漲,如深圳市,今年房?jī)r(jià)上漲逾30%,供求矛盾尖銳;而另一些地方如鄂爾多斯等地,卻因嚴(yán)重供過(guò)于求,而被冠以“空城”、“鬼城”之名,甚至出現(xiàn)樓市崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上,“空城”、“鬼城”等都是房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)、城市不合理建設(shè)的結(jié)果。在地方政府賣地沖動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)慣性擴(kuò)張等因素共同作用下,許多地方都出現(xiàn)大規(guī)模的“造城運(yùn)動(dòng)”。這樣的擴(kuò)張速度,在樓市“黃金十年”之時(shí)還能夠被消化,但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩,人口拐點(diǎn)出現(xiàn),在人口、資源集聚效應(yīng)弱的地區(qū),就不可避免的出現(xiàn)大量庫(kù)存積壓,嚴(yán)重者成為“空城”。

與之形成鮮明對(duì)比的是北京、上海、廣州、深圳等特大城市。有分析人士指出,在經(jīng)濟(jì)下行和轉(zhuǎn)型期,為了尋找更好的工作機(jī)會(huì),人口、避險(xiǎn)資金必然開始向特大城市遷徙和轉(zhuǎn)移。這種現(xiàn)象也發(fā)生在近兩年首都樓市火爆的瑞典、芬蘭等國(guó)。