高庫存和量價齊漲是目前江蘇樓市面臨的現(xiàn)實,其中蘇州和南京房價的持續(xù)上漲,也引發(fā)主管部門的關(guān)注。

　　11月23日,江蘇省物價局出臺的《關(guān)于加強和改進商品住房價格監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)要求,對原來實行價格備案的,統(tǒng)一實行明碼標價及價格申報制度,明確各地要實現(xiàn)差別化的價格管理政策。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,就在《意見》出臺后一天,蘇州市國土局集中出讓22幅地塊,吸引了中海、萬科、新城、金輝、首開、中銳、碧桂園、招商等20余家大型房企。最終,18幅地塊成功出讓,總額達到94億元。其中,蘇地2015WG-29號地塊被首開以12.36億元競得,樓面價15864.53元/平方米,溢價率88.39%,該地塊是吳中城區(qū)原大華市場地塊。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,按照江蘇省的新政,對于一些價格虛高的樓盤,物價部門會采取約談等手段抑制房價過快上漲。

　　意在抑制開發(fā)商大幅漲價

　　在今年7月份,江蘇省物價局公布了最新的政府定價目錄,商品房定價從目錄中被拿掉,但江蘇省部分城市執(zhí)行的房價備案制度依然繼續(xù)。

　　而上述《意見》明確提到,要改進和完善商品住房價格管理方式,對原來實行價格備案的,統(tǒng)一實行明碼標價及價格申報制度。

　　江蘇省物價局相關(guān)工作人員表示,價格備案并不是價格審批,而是一種價格管理形式,是便于政府對價格行為進行監(jiān)管,商品房的定價權(quán)限在企業(yè),政府只是對明碼標價進行監(jiān)管,這個《意見》其實是政府對商品房價格管理職能的進一步明確。

　　《意見》指出,要以明碼標價為重點,健全完善商品住房明碼標價及價格申報制度,適時調(diào)整商品住房價格申報方式,把握好調(diào)控的力度和節(jié)奏,通過寬嚴適度、動態(tài)調(diào)整的價格申報方式,指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)科學合理定價。并且要結(jié)合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求和本地房地產(chǎn)市場變化實際,實現(xiàn)差別化的價格管理政策。

　　對于差別化對待,上述江蘇省物價局相關(guān)工作人員表示,對實行明碼標價及價格申報指導(dǎo)的地區(qū),要科學合理確定申報價格的水平,把握好價格調(diào)整的節(jié)奏和力度,引導(dǎo)企業(yè)合理申報銷售價格。而對不再實行價格申報的地區(qū),要運用價格行政指導(dǎo)的方式,引導(dǎo)企業(yè)合理制定價格水平。

　　南京本土開發(fā)商蘇寧環(huán)球相關(guān)負責人對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,“物價局要求在申報的時候就明碼標價,意味著如果申報價格過高,就極有可能會被打回重新申報。同時,對申報價格明碼標價,意味著開發(fā)商漲價的幅度會被堵死,這對開發(fā)商來說確實有一些影響。”

　　不過,南京盈嘉地產(chǎn)營銷總監(jiān)張瑞認為,“此次出臺的新政策,只是比此前南京實施的限價令更加細化,但目的是一致的,就是限制樓盤價格過快上漲,這對目前火熱的南京江北新區(qū)的樓盤影響較大。”

　　《意見》還明確,不再實施價格申報的地區(qū),要積極推行商品住房銷售價格行政指導(dǎo)工作。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的銷售價格及促銷方案,價格主管部門可以采取政策輔導(dǎo)、走訪約見、規(guī)勸提示、示范推薦、信用公示、行政建議等方式開展行政指導(dǎo),提醒告誡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當履行的價格義務(wù)和可能承擔的法律責任。

　　南京新房均價今年已漲28%

　　房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初表示,“按照《意見》,物價部門會對一些價格虛高的樓盤采取約談等手段,部分樓盤漲價幅度會受到限制?！?/p>

　　那么,江蘇為何此時出臺《意見》?在業(yè)內(nèi)人士看來,這源于南京和蘇州房價的持續(xù)上漲。

　　在11月18日國家統(tǒng)計局公布的10月份70個大中城市房價變動數(shù)據(jù)顯示,南京新房價格環(huán)比漲1.3%,這個漲幅不但是南京今年最高,也是連續(xù)第8個月上漲,且10月份漲幅僅次于上海,高居70城第二名。

　　據(jù)瑞達思機構(gòu)的數(shù)據(jù),11月1日至20日,南京新房成交均價為17032元/平方米,而今年1月份的均價為13290元/平方米,漲幅達到28%。克爾瑞的數(shù)據(jù)亦顯示,蘇州工業(yè)園區(qū)的樓盤價格今年已經(jīng)普漲30%以上。

　　南京江北新區(qū)獲批國家級新區(qū)之后,房價漲幅較大,部分樓盤漲幅超過30%。南京市物價局相關(guān)負責人表示,對于南京江北地區(qū)漲價過快的樓盤,南京市物價局也多次進行約談,“省里政策主要是對那些沒有備案地區(qū),南京一直是這樣做的,像是江北新區(qū)一些想虛報價格、透支報價的,我們也在約談。尤其是那些首次申報價格,更是不能虛報瞞報,對于這些行為物價部門一直嚴格監(jiān)管?！?/p>

　　其實,早在2013年5月份,南京市物價部門就要求開發(fā)商漲價不得超過5%,隨后物價部門將漲幅上限縮至3%,年度漲幅不得超過10%。到了2013年8月,南京的限價要求被控制在漲幅不得超過2%。但在2014年12月限價出現(xiàn)了松綁,南京的限價令并未真正抑制房價上漲。

　　房價也帶動了土地市場火熱。11月24日,蘇州市國土局集中出讓22幅地塊,包括5幅純住宅地塊,13幅商業(yè)用地,3幅商住混合用地,1幅綜合用地,出讓土地面積總計達到109.93萬平方米,吸引了20多家大型房企參與。經(jīng)過激烈競拍,最終18幅成功出讓,總金額達94億元。

　　其中,作為此次拍賣的熱點地塊,蘇地2015-WG-29號地塊是吳中城區(qū)原大華市場地塊,出讓面積41010.7平方米,土地性質(zhì)為宅地,出讓年限70年,保證金1.313億元。最終,該地塊被首開股份以12.36億元競得,樓面價15864.53元/平方米,溢價率88.39%。

　　張健初分析稱,“目前蘇州樓市成交量和價格持續(xù)上漲,庫存也在合理位置,開發(fā)商在蘇州的樓盤整體賣得還不錯,這也促進了開發(fā)商拿地補庫存意愿,是樓市供銷兩旺局面所致。”