孫先生一次性付款買(mǎi)了某開(kāi)發(fā)商的三套商鋪，可是交房?jī)赡旰蠖紱](méi)有拿到房產(chǎn)證。一再催促后，開(kāi)發(fā)商推說(shuō)房產(chǎn)證仍然在辦理中。這讓孫先生起了疑心，打聽(tīng)后才知道，原來(lái)開(kāi)發(fā)商在將商鋪賣(mài)給他之后，又將商鋪賣(mài)給了鄭先生……現(xiàn)代快報(bào)記者 周彤

案例

開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”

業(yè)主拿房?jī)赡陞s拿不到房產(chǎn)證

2010年4月，孫先生購(gòu)買(mǎi)了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的位于某市的商業(yè)廣場(chǎng)三套商鋪，并與其簽訂了三份《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》，合同約定三套商鋪合計(jì)436.4萬(wàn)元，孫先生一次性付清總價(jià)款。開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2011年10月31日前將這三套商鋪交付給孫先生使用，且由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為孫先生代辦房屋所有權(quán)證。其中，《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》的第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。

2011年3月，孫先生將三套房款總計(jì)436.4萬(wàn)元支付給了開(kāi)發(fā)商。11月，孫先生又向開(kāi)發(fā)商繳納了三套商鋪的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬(wàn)元。12月1日開(kāi)發(fā)商將該房屋交付給了孫先生。拿房后，孫先生便立刻對(duì)三套商鋪進(jìn)行了裝修并使用至今。

然而讓孫先生感到不安的是，盡管自己時(shí)不時(shí)催促，開(kāi)發(fā)商一直未將房產(chǎn)證交給自己。到了2014年4月，孫先生發(fā)現(xiàn)了端倪。“開(kāi)發(fā)商的工作人員無(wú)意當(dāng)中說(shuō)漏嘴了，我這才知道，原來(lái)開(kāi)發(fā)商2013年年底，又將我這三套商鋪賣(mài)給了另外一個(gè)購(gòu)房人鄭先生。我買(mǎi)這三套商鋪花了436.4萬(wàn)，可是鄭先生購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格不到300萬(wàn)，比我便宜100多萬(wàn)?！睂O先生感到非常憤怒，而且開(kāi)發(fā)商與鄭先生簽訂的是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)對(duì)三份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》進(jìn)行了登記備案。

為此，孫先生向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)被告某開(kāi)發(fā)商與被告鄭先生簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，原告孫先生與被告某開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》有效。

觀點(diǎn)

孫先生的購(gòu)房合同有效

購(gòu)房者可索要雙倍已付購(gòu)房款

本期出馬律師：北京市中銀(南京)律師事務(wù)所 湯圣泉律師

這個(gè)案例中，最大的爭(zhēng)議就是這兩份合同到底哪一份是有效合同。對(duì)此，湯圣泉律師表示，商品房買(mǎi)賣(mài)合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問(wèn)題，適用法律較為復(fù)雜。

這個(gè)案例是非常典型的一房二賣(mài)。一房二賣(mài)是指出賣(mài)人先后或同時(shí)以兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人，又稱房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條有明確規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

在這個(gè)案例中，首先，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將商鋪交付給了孫先生，并且孫先生已經(jīng)是商鋪的實(shí)際使用者。第二，孫先生按照合同已將全部房款甚至契稅等錢(qián)款全額支付給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。第三，孫先生購(gòu)房時(shí)間早于鄭先生，房款也高于鄭先生?！斑@表明買(mǎi)受人也就是孫先生已全部履行了自己的義務(wù)，對(duì)已完成的交易予以保護(hù)?！睖ト蓭煴硎?，因此應(yīng)該認(rèn)定孫先生的《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》是有效合同。