一線城市醞釀新政箭在弦上，上海樓市收緊山雨欲來。

近期，上海高層對上海樓市展開了密集調(diào)研，積極為上海新政儲備作基礎(chǔ)工作。繼3月4日上海住建委調(diào)研之后，3月8日，上海發(fā)改委再度舉行了一次常規(guī)研討會，這次研討會看似常規(guī)，實(shí)則不“常規(guī)”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲得信息顯示，與會人員包括有上海發(fā)改委國民經(jīng)濟(jì)處、上海銀監(jiān)局、央行上?？偛?、上海住建委等多部門核心領(lǐng)導(dǎo)。

此次會議上述多名領(lǐng)導(dǎo)提出“限購政策從嚴(yán)、重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案、針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策、收緊非普通住房的房貸政策”等，各部門還分別對實(shí)施細(xì)則提出了不同意見。

雖然尚處調(diào)研階段，但可以說，研討會基本為上海樓市下一步政策走向初步指出方向。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過多方求證、梳理，還原出一份上海史上最嚴(yán)厲的多層面調(diào)控路線圖。

上海史上最嚴(yán)調(diào)控隱現(xiàn)

“兩會”期間，住建部部長陳政高表示，目前一線城市北京、上海、廣州、深圳變化非常大，相關(guān)部門正與這四個城市保持密切聯(lián)系。

3月8日調(diào)研會上，住建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在陳政高的觀點(diǎn)基礎(chǔ)上做了一些細(xì)化和落地性的例舉措施，他們認(rèn)為市場供求矛盾導(dǎo)致上海市場持續(xù)上漲，以土地供應(yīng)為例，近幾年上海商品住宅土地平均供應(yīng)規(guī)劃建筑面積600 萬平方米，而銷售量則達(dá)到了800萬平方米左右，這表明市場每年有200萬平方米供應(yīng)缺口。

“3?30政策”執(zhí)行層面松動也和這輪市場上漲有關(guān)系，因此住建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)建議上海繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策，比如新房只簽約不登記不行了，在購房資格審核這塊也會加強(qiáng)；重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲。

來自上海房管局與多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，就在上周（2月29日－3月6日），上海商品住宅“零供應(yīng)”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，這是因?yàn)閳?bào)批的都是高端樓盤，所以相關(guān)部門沒有批，最終“零供應(yīng)”。實(shí)際上，最近很多房企怕政府實(shí)施控價，都想乘“兩會”還沒結(jié)束趕緊申請項(xiàng)目報(bào)價。

通過多個可靠信源，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理了此次調(diào)研會上，多部門的建議與措施，此次上海樓市新政定調(diào)收緊是大概率事件。

首先，將要收窄“3?30 新政”的執(zhí)行力度。比如上海去年執(zhí)行是無論普通住宅還是非普通住宅都可以享受到 “3?30 新政”的二套房貸政策，2016 年上海的二套房貸政策可能嚴(yán)格按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以調(diào)節(jié)市場成交結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價。類似的觀點(diǎn)，今年住建委已經(jīng)在上海高層小范圍內(nèi)傳播過至少兩次，這次調(diào)研會，住建委方面還提出了針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策。

其次，對于影響上海樓市深遠(yuǎn)的資金杠桿問題，多部門建議加強(qiáng)業(yè)務(wù)監(jiān)管，涉及P2P、首付貸、中介等。比如，不允許 P2P 資金進(jìn)入首付貸領(lǐng)域，除了按揭貸款其他資金不能進(jìn)入樓市；房地產(chǎn)中介不允許從事首付貸業(yè)務(wù)，因?yàn)闋I業(yè)執(zhí)照當(dāng)中并沒有這項(xiàng)內(nèi)容；收緊公積金貸款政策審核。

加強(qiáng)對于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現(xiàn)象。

此前中介為了幫買賣雙方避稅，二手房交易估價和稅收估價偏低，是否強(qiáng)化監(jiān)管尚在討論之中。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉則指出，從首付貸的資金來源來看，比如 P2P 資金運(yùn)用可能存在市場風(fēng)險(xiǎn)。

來自上海相關(guān)部門調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，P2P公司中涉及首付貸業(yè)務(wù)的客戶的轉(zhuǎn)化率為 2%-3%，盡管比例并不高，但是鑒于目前樓市的波動，上海多部委仍然覺得有進(jìn)一步監(jiān)管的必要性。

多部委也提出強(qiáng)化有關(guān)首付貸消費(fèi)金融的業(yè)務(wù)監(jiān)管，防范首付貸款引起的市場風(fēng)險(xiǎn)。一些業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，春節(jié)之后市場突然火熱起來，與地方媒體報(bào)道炒作也有一點(diǎn)關(guān)系。

此外，上海銀監(jiān)局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策。不過，從行政管理角度來看，這要看上海市政府的具體做法。

再次，限購資格應(yīng)該提前認(rèn)證，看是否具備購房資格再買。二套房實(shí)行差別化的政策，未來建議收緊。

長三角房價暗涌

此類會議說明上海政府對于目前高房價的問題有足夠的認(rèn)識和風(fēng)險(xiǎn)防范。當(dāng)然，今年房價快速上漲，和金融機(jī)構(gòu)的動向也有關(guān)系，所以銀監(jiān)部門的意見可能也是此次會議的一個重點(diǎn)聽取的內(nèi)容。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次高層也希望通過對房地產(chǎn)管理、金融、房企、中介等層面的調(diào)研，為穩(wěn)定樓市提出更切合實(shí)際的政策?？傮w上看，上海房地產(chǎn)市場穩(wěn)增長的發(fā)展路徑總體是明確和清晰的。后續(xù)總體原則應(yīng)該是維持市場活躍度，同時打擊各類炒房因素。

目前，令上海相關(guān)部門感到困惑的是，當(dāng)前首付貸的問題很難監(jiān)管。一是政府（上海金融辦）沒有足夠的人手；二是監(jiān)管部門也摸不清楚首付貸規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)狀況，所以沒有辦法對癥下藥；三是監(jiān)管的確有難度。

實(shí)際上，目前各大商業(yè)銀行對上海支行的購房貸款業(yè)務(wù)是支持的，包括額度上還是寬松的，利率上海也是較低的。2015年及2016 年房貸規(guī)模都較大。當(dāng)前房貸仍然是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，銀行間競爭較激烈，上海當(dāng)前首套房平均利率為基準(zhǔn)利率的八九折。

由于房貸的收益率仍大于理財(cái)產(chǎn)品，所以銀行仍然較為青睞房貸。上海房價上漲較快，有泡沫，房價的上漲速度應(yīng)該和收入匹配。股市的場外配資被打擊完后，資金沒有出路，于是到了樓市，樓市出現(xiàn)了場外配資，也就是首付貸。打擊樓市場外配資不是根本的解決問題措施，關(guān)鍵是為這些閑置的資金找到資金投向和出路。

事實(shí)上，上海的房價波動已經(jīng)傳導(dǎo)到周邊多個城市，上海出臺更嚴(yán)調(diào)控為時并不晚。近期杭州、蘇州、南京等地房價接力上漲。來自易居研究院數(shù)據(jù)顯示，以今年2月房價均價同比漲幅來看，杭州漲3.18%，蘇州漲23.07%，南京超過10%。

克而瑞研究中心分析師陳開朝指出，政策一旦收緊，成交量會馬上縮水。早幾年，上海樓市還是剛需驅(qū)動，所以政策即使收緊，整體成交量不會劇烈波動。而現(xiàn)在是改善和中高端、豪宅驅(qū)動，政策收緊又主要針對這一塊。所以政策收緊的效果對成交量的影響會比以往更顯著。

鏈家網(wǎng)杭州市場品牌中心總監(jiān)潛雄斌認(rèn)為，目前杭州抬頭的恐慌性購房行情，是因?yàn)檎叩牟粩嗬茫罱K導(dǎo)致了購房者的心理預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，從而快速轉(zhuǎn)換成了市場成交。這一波行情可能并不一定持久。

觸覺敏銳的房企們，已經(jīng)預(yù)感今年樓市走勢不明朗。被稱為業(yè)內(nèi)黑馬的旭輝控股（00884.HK）執(zhí)行董事兼行政總裁林峰接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時指出，一線城市樓市政策收緊，影響將會非常大，但預(yù)計(jì)新政不會一刀切，更多利用行政手段，例如通過定價審批、項(xiàng)目審批等行政手段控制市場供應(yīng)。據(jù)其透露，實(shí)際上上海去年已經(jīng)開始在價格審批上有所動作。他指出，真正對上海樓市成交體系有影響的，是首付款門檻抬高會導(dǎo)致資金杠桿降低。